见证平台型商务空间辉煌 长三角物流园商住楼营销思路沟通案,华东思源房地产经纪有限公司 2009.11.1,我们的目标是什么？明确目标 长三角金属物流园是什么？项目分析 我们的市场在哪里？市场分析 我们的客户是谁？客户分析 怎么认识并表述自己？项目定位 我们怎样让市场认可、让客户买单？营销策略执行思路,框架思路,我们的目标是什么？明确目标,通过商住楼的营销成功，实现金属物流园的品牌提升！,快速回收现金流，支撑物流园区整体发展！,以物流园区为基础，整合相关商务资源，建立园区商务平台！ 汇集商住人气，扩大影响产业影响力。,目标沟通,专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业 MALL两种形式,专业市场的发展,地摊,大棚式交易 （工商部门监管）,建设大厦 （运营商管理的室内交易）,B,A,专业MALL 如：红星美凯龙、颐高等连锁经营，加强了运营商的管理，运营商与TOP50品牌的战略联盟,大型专业市场 集研发、展示、销售、物流为一体，例如：广州美博城,一、专业市场研究理解长三角金属物流园,项目分析,在专业市场的发展中依据其优势支撑因素的不同逐渐形成了四种具有代表性的专业市场类型；,专业市场的类型,随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化,专业市场面临的挑战,竞争挑战A、阿里巴巴、企业门户网站等电子商务、B展会C沃尔玛等大型超市D 国美等家电连锁、中域等通讯连锁E shopping mall,专业市场面临的挑战,品牌的集中及企业对营销终端的控制,消费力的提高，从对价格的注重到对品质及消费体验的注重，专业市场的“脏乱差”不适应新的环境,家电、通讯、食品行业专业市场死亡,汽车市场给4S店让路,专业MALL的崛起（运营者加强对市场的管理、注重品牌、走向连锁、与品牌供应商结成联盟）,强者愈强的专业市场,以物流能力为核心竞争力的专业市场（华南城）,李嘉诚等商业巨头兴建的玩具礼品城,在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场,Text,需求,产业集群,具有竞争力的专业市场,政府大力扶持,行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型,产业不易老化,小商品市场 纺织服装类 批具、家具建材 五金机电 物流主导,华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心,纺织服装及面辅料交易中心 皮革皮具及原辅料交易中心,1,1,2,2,电子原材料及成品交易中心,3,3,4,4,五金化工塑料交易中心,5,印刷纸品包装交易中心,5,6,6,华南城居住小区,7,物流区,7,8,华南城酒店,8,9,9,办公大楼,项目规模： 占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心 位置： 位于国内唯一的一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置,核心优势：华南城在构建平台，竞争，产业，功能组合上的的核心优势，决定了其辐射全国乃至世界的成功,构建平台优势 信息平台 交通平台 服务平台 物流平台,竞争优势 交通优越 规模效应 复合功能和综合服务 仓储配套方便 投资商深厚的制造业背景 政府大力支持,产业优势 珠三角成为了世界上最重要的生产基地 150公里范围内聚集了数十万家制造企业 全球500强企业过半落户 于此,功能优势 高科技融入经营 通过经营网站实现电子商务交易 集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城,华南城顺应了宏观与微观的需求，把相关供应链的体系整合起来，建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式,宏观：顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生的对各种配套生产服务的一站式需求,微观：式充分考虑到供应商与制造商节省交易成本的共同需求，以此作为自己发展的动力,华南城创新 商业模式,核心要素,降低了交易成本 成功衔接工业和服务业,降低了生产成本和交易成本，使制造业多年来零库存的梦想得以实现,降低成本,降低风险,提高市场 的反应能力,拿到订单就可以及时采购到所需要的东西。,降低交易与推广成本 开发商与商户共赢,类似于华南城，在制造业园区周边崛起的专业市场 要实现的核心价值是降低成本，开发商与商户共赢,制造企业需要很多库存，库存多就面临库存风险，华南城可以大大降低库存风险。,华南城可以找到设计需要的各种元素，从而提高企业创新能力。,提高企业 创新力,不仅可以节约土地，又能靠近制造业，贴近生产者，同时又把城市空间腾出来，降低城市压力，同时也节省社会管理成本,节约资源 和成本,可以节省或降低品牌的推广成本，有利于品牌的发展。,有利于 品牌发展,捆绑客户与知名品牌建立合作联盟,规范管理商场化管理、市场负全责,统一建筑装饰理念长方体外形、黄蓝相见色彩,统一品牌定位精品经营、绿色生态、休闲观光,美凯龙自己买地、建商场，提高可信度,统一企业CI,统一品牌形象宣传企业文化宣传,品牌优化优胜劣汰,红星美凯龙品牌照耀中国,上下游资源的充分整合,顶级国际建筑设计,规模化,产业集群,大手笔影响,业态配比合理,政府支持,区位优势,无锡新世界国际纺织服装城八大成功因素,无锡新世界,无锡新世界国际纺织服装城 -海陆空优势区位,黄金区位,海运 距上海港 165 公里， 距江阴港 38 公里， 距张家港港 43 公里。,铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通 . 公路：312 、 104 国道穿过无锡。 高速公路：北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。,航空： 无锡硕放机场距离新世界国际（ ITFM ） 10 分钟车程，开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。 无锡市距上海浦东国际机场 180 公里，距上海虹桥国际机场 120 公里，距南京碌口国际机场 180 公里。,无锡新世界国际纺织服装城 -千年纺织名城,千年纺织名城 王者归来,一棉、红豆、庆丰等大批知名企业，江苏阳光、凯诺科技等多家上市公司,1000多万年产值，6000多家纺织企业,中国历史上纺织行业发源地,无锡新世界国际纺织服装城 -从中央到地方的政府支持,无锡市委书记杨卫泽大力支持纺织城发展,江苏省委书记、省长带领省内各市领导到无锡纺织城指导工作,中央财经领导小组办公室副主任刘鹤调研组考察无锡项目；韩国、马来西亚政府造访,无锡新世界国际纺织服装城 -成功的规划、设计、建造,无锡新世界国际纺织服装城 -营销亮点频出，资源整合一网打尽,借亚洲小姐选美之势，亚姐亲临服装城,借助NBAY姚明复出,广东富民入驻,韩国议长厚礼,欧美馆开业,营销：亮点频出，张弛有道,安七炫等20名韩国当红明星 “韩流庆典”演唱会,政府机构,中共中央宣传部 中共中央统战部 中央财经领导小组 无锡市政府 香港贸易发展局 中国纺织信息中心 张家港市政府 佛山市政府 嘉兴市政府 徐州新沂市政府,行业组织,中国纺织工业协会 江苏纺织工业协会 中国国际贸易促进会 交通银行 深圳市服装协会 黑龙江服装协会 瑞安商会 上海七浦路批发市场 中国轻纺城 绍兴市服装业协会 。,国际组织,韩国国会 美国ASAP 尼泊尔财政部 越南中国采购中心 德国卡尔斯鲁厄市政府 加州时装协会 世界纺织协会 意大利政府 中国驻法兰克福领事馆 美国国际棉花协会 。 。,政府引导、产业支撑、交通发达、配套完善是专业市场成功的关键条件,专业市场成功因素,本项目具备专业市场四大必要条件吗？,长三角金属物流园,国内唯一、华东地区规模最大、品种最全、配套最完善的综合性金属材料交易基地,集展示、销售、物流、加工、金融、电子商务、交易、仓库管理为一体,长三角金属物流园,依托区域产业集群与交通优势的先进现代型金属产业平台,成功已成必然！,掌握各有利因素！,长三角金属物流园定位为有形市场和无形市场相结合的现代金属商贸物流平台，搭建信息平台、物流平台、金融平台三位一体的服务体系，通过完善的有形市场体系，向金属材料、制品生产企业与需求企业提供诚信、高效的贸易渠道。,二、长三角物流园区的本质,项目分析,商住办公 在一期门面市场开业、二期仓储封顶的基础上实现从部分走向整体繁荣的全面升级！,三、商住楼与物流园的关系平台型商务空间,项目分析,三、商住楼与物流园的关系平台型商务空间,一期开业、商家进驻、市场初步形成、即将形成红火局面,交易市场成型,二期仓储工程已封顶,仓储能力即将成型,三期即将开发,商务配套启动、整体市场建设启动、园区升级指日可待,商务办公楼承载的功能,1、为市场交易各方提供基础办公设施，提升办公品质； 2、满足园区商务各方生活住宿便利，提升生活工作质量； 3、满足交易各方信息沟通，提升信息传递效率；,现代园区综合优势的形象点金工程,借势园区功能、提升物流园区综合竞争力,商住楼将成为长三角金属物流园配套功能核心功能之一 是依托园区而助推园区发展的重要要素,金属物流园区的最终服务商户、客商、配套单位将成为商住楼的最终使用者，这将是商住楼发展的客户基础！,我们的市场在哪里？市场分析,宜兴城市经济逐年稳定增长，08年GDP总量达600亿元，在最新的全国百强县级市经济竞争力跃居 第六，09年人均GDP已超5万元，居民收入水平较高，人均可支配收入超过2万元，城市居民消费 力强劲，房地产开发投资潜力巨大。,一、宜兴城市经济环境,市场分析,总体经济,宜兴城市人口较为稳定，外来人口较少，以本地消费力为主； 近年人口平均长率保持在2%左右，截止08年宜兴常驻人口达125万，其中宜城市区人口超过35万， 根据规划，2020年城市人口将达60万，远景城市总人口规模规划为100万人，宜城50万人，丁蜀 20万人，湖滨新城30万人，目前城市化水平已达55.55% 未来将会有大量的乡镇人口迁入城市，借助城市良好的资源向特大城市规模发展，为城市房地产 发展提供良好契机。,人口状况,2008年民营经济主要指标年度目标完成情况,固定资产投资逐年增加，第一产业逐年减少，重点发展工业、服务业，标志着城市向现代化国际城市发展转型；2008年末，全市民营企业和个体工商户从业人员为32.15万人，增长21.7%。其中民营企业28.11万人，增长24.8%；个体工商户4.04万人，增长3.9%，城市私营民企发达，居民收入水平较高，为城市房地产业提供主力客群。,产业投资,宜兴主要工业产业分布在环保产业、电线电缆产业、精细化工、陶瓷产业、纺织产业；,工业主体地位逐年表现突出，规模工业比重大，工业成为城市经济主导，对物流、仓储基地需求较大；,其主要的特色工业产业以物流、仓储、贸易与周边城市、国际城市发生经济关系；,而其特殊的长三角中心腹地的城市地位以及其发达的立体交通体系则成为物流、仓储中心的关键与枢纽。,产业结构,行业关联：有色金属矿采选业、有色金属冶炼及外延加工制造业，其中涵盖了13个 行业小类；五金、模具、IT金属制造等,区域关联： 杭州-有色金属规模以上企业117家，总资产达70.85亿元，从业人员9300人； 余杭-金属行业规模以上企业有139家，累计总资产近50亿元，从业人员超过13000人； 无锡-电子金属产业为无锡重要产业之一； 张家港-中国五金之镇大新，长三角IT金属物流龙头澳洋顺昌服务20