西南物流商业中心项目，成都 2008-11-05,-1-,汇报要点,此次汇报将主要解决以下问题： 问题一：本项目所在地区是否能做大型商业？ 问题二：商业能做多大规模？ 问题三：具体商业定位是什么？ 问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？ 问题五：综合体非商业部分的功能定位是什么？ 问题六：财务测算,-2-,研究思路与方法,问题1：本项目所在地区是否能做大型商业？ 我们将通过以下研究，找出本项目所在地区是否具备开发商业的空间和容量。,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及 未来发展趋势,地块条件,-3-,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及 未来发展趋势,地块条件,-4-,商业开发空间： 从现有商圈分布可以看出，成都的春熙路、盐市口和骡马市三大商圈主要分布在一环线内； 从分布空间可以看出，本项目所在的西南部地区尚未形成商业氛围，缺乏核心商业，且地区主要以住宅项目为主，居住人口众多，具备发展成为辐射区域的区域型综合商业的发展空间；,成都主要商圈分布图,-5-,未来发展趋势： 成熟商圈的百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一； 购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模在逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现； 连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；,项目所在地区具有商业市场空间，尤其是本项目所在地区不存在大型商业项目 购物中心已成为发展趋势 在非传统商业区的商业在规模上要求要足够大，才能保证足够的聚客力,-6-,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及 未来发展趋势,地块条件,研究目的：针对全市范围内，商业建筑面积在8万平方米以上的大型商业、区域范围内建筑面积在5万平方米以上的商业项目进行研究，以分析本项目的市场发展空间和潜在竞争情况。,-7-,全市范围内商业建筑面积在8万平方米以上的 未来供应情况及竞争分析,-8-,1,2,3,4,本项目,建筑面积在8万平方米以上的商业项目 - 现有,天府汇城购物中心,新城市广场,SM城市广场,成都万达商业广场,-9-,从位置来看，现有大型商业项目主要位于二环路沿线地区，且主要位于城区的东侧和南侧，道路和交通条件较好； 从商业类型来看，均为购物中心类型，业态较为丰富，主力店包括百货公司和超市；业态较为丰富，除主力店外，还包括多个餐饮、娱乐、时尚专卖店，个人护理等； 从开业时间来看，天府汇城购物中心是成都最早的大型购物中心项目，所在地区是全市商务相对集中和中高档住宅集中区域，因其优越的位置和便利交通，以及周边大量中高档住宅和商务人群，其经营一直保持着较为良好的势头；SM城市广场和万达商业广场均位于二环沿线的住宅集中区域，它们的开发是随着地区大量新增住宅的开发而形成，商业体量较大，但由于目前周边住宅的入住率不高，且项目在业态和品牌安排方面以及设计等方面缺乏特色，目前经营情况一般；SM广场由于在规划和招商工作方面存在一定问题致使目前项目经营情况相对更差； 通过对现有大型商业的供应来看，虽然均为购物中心定位，但在业态丰富度、内外部设计、品牌引进，运营管理等多方面均有一定不足，这也是本项目应该引以为鉴的地方； 现有四个大型商业多数以服务项目周边居住人群为主，从位置和辐射方位来看不足以对本项目形成直接竞争；,-10-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,19,建筑面积在8万平方米以上的商业项目 未来,-11-,-12-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-1,19,项目1、2、3、4、5位于一环内的核心商业区，这些项目或因定位高端，或因百货业态，或因项目烂尾，因此排除这些项目对本项目的竞争；,-13-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-2,19,项目13 以家居建材为主，类型与本项目不同；,-14-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-3,19,项目9、10、11、15、16、18位于三环外地区，从区位上与本项目不会形成直接竞争； 项目9、10、15、16位于城市南三、四环之间，虽然距本项目有一定距离，但对于城市东部和东南部经三、四环到达本项目区域的消费人群仍有一定阻隔作用，根据目前了解，这些项目多以商业街形式且服务社区为主，预计对本项目并无直接竞争；,-15-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-4,19,项目7、8、12、14、17位于一环外及二环沿线地区，主要服务于周边新兴住宅和作为区域的配套项目，同时在区位上也对本项目不会形成直接竞争；,-16-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-5,19,项目19位于本项目北五公里处；分不同地块开发，商业主要包括超市、商业街和底商群房；从对本项目的距离和项目类型来看，均不会对本项目形成直接竞争；,-17-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-6,19,项目6是距本项目最近的大型商业，规模在8万平方米左右，目前已经引进王府井，具有一定品牌号召力和市场影响力；但该项目的开发商由于资金问题目前还未动工，因此未来开发前景仍有一定不确定性；如果该项目顺利开发，以其规模和位置，将对本项目形成最为直接的竞争；,-18-,截至2013年，成都大型商业且建筑面积在8万平方米以上的新项目共有约19个左右，总供应面积约245万平方米，平均规模约13万平方米； 从位置分布来看，主要位于市中心商业区以及东、南二环的住宅集中区域； 从供应年份看，主要集中在2010-2011年，且不排除部分项目会延迟入市； 从项目类型来看，主要以购物中心为主，可以看出购物中心模式将更多的出现在市场上；本项目的类型定位也符合市场发展趋势； 从未来项目的分布及辐射区域来看，虽然未来项目较多，但多位于城市东部，但距本项目较近且与本项目能够形成竞争的项目并不多；通过对未来大型商业项目的概况分析可以看出，多数项目在位置上、档次定位、商业类型及目标商圈等方面与本项目无直接竞争，仅有位于本项目附近的同辉商业广场二期对本项目有直接竞争； 且从未来开发格局和空间布局来看，西部及西南部地区仍有一定市场空间；,另外，我们可以借鉴北京的大型购物中心分布格局，如图所示，多个购物中心分布在同一区域是可以被市场吸纳和生存的；,-19-,区域商业建筑面积在5万平方米以上的 未来供应情况及竞争分析,-20-,在完成全市范围内的主要竞争分析后，我们将进行微观市场的竞争分析，主要针对项目周边五公里范围内，且建筑规模在5万平方米以上的大型商业对本项目的竞争情况进行研究（伊藤洋华堂规模仅2.4万平，因其是区域目前经营较好的综合商业，因此也计入此部分的分析）； 区域市场的具体研究范围为东起一环路；西至绕城高速；南起石羊立交；北至光华大道。,区域现有和未来新增商业项目概况及对本项目的竞争情况,区域范围内现有综合商业项目主要包括伊藤洋华堂和千盛百货； 建筑规模在5万平方米以上的新增商业项目共8个，供应量约56.2万平方米，平均规模约7万平米；,-21-,9,10,12,11,3,4,5,6,7,8,13,1,区域现有和未来新增商业项目位置分布示意,2,-22-,现有竞争分析： 目前区域现有综合商业项目有限，目前经营情况较好的只有伊藤洋华堂，其为百货定位，规模2.4万平方米；另一个综合项目千盛购物广场，档次属中低，缺乏时尚品牌和休闲元素，目前经营情况较差；预计只会在日常便利消费方面会对本项目形成少部分分流； 通过对现有主要商业的分析，预计对本项目会形成一定竞争的现有项目只有伊藤洋华堂，目前该项目主要以服务于双楠地区居民为主；以下是对该项目的优劣势分析； 项目优势： 项目在业态方面较为突出的是生活副食品超市和家居用品。超市以其高品质、高丰富度、高性价比赢得市场认可，同时，部分家居产品是其独有品牌，填补了成都家居市场的空缺： 伊藤继承了日式百活体特的服务理念，在卖场设立了很多供客人休息的座椅和饮水机等。针对儿童设立了专门的游戏区。 伊藤每周甚至每天都会有不同的促销活动，并在全市发放促销宣传单。其促销的产品种类丰富，且价格和质量都具有较强的优势，这样在消费者中形成了其物美价廉的印象。 伊藤内的销售品牌大都已招租的形式引入，并根据各个时期和市场情况，随时进行品牌和业态调整。这样，给消费者产品丰富和新颖的感受，吸引消费者长期达到。 项目劣势： 项目以百货定位，但在环境、车位等方面仍有一定不足之处； 综上所述，虽然该项目在体量、类型，业态等方面不一定会超过本项目，但本项目如做综合商业应该覆 盖该项目的全部业态，并弥补其不足之处，以吸引更多消费者到本项目消费，增强竞争力；,-23-,9,10,12,11,3,4,5,6,7,8,13,1,未来竞争分析：,在未来主要供应中，项目3在整体市场中已经提及，其类型为家居建材，与本项目不具竞争性； 项目5、6、8均为住宅配套商业，主要以服务项目自身及附近居民的便利生活为主，预计对本项目不会形成直接竞争； 项目11、12、13均为综合体，预计包括多种物业，体量在3-10万平方米不等，预计这几个项目的商业规划面积都不会很大，因此与本项目不会形成竞争；,2,-24-,9,10,12,11,3,4,5,6,7,8,13,1,项目4、7、9、10均为购物中心定位，且规模在5-8万平方米不等；其中项目7，即仁和春天位于区域边缘地带，且其定位高端，因此将不会对本项目形成竞争；,2,-25-,9,10,12,11,3,4,5,6,7,8,13,1,项目4，即同辉购物中心已经和王府井百货集团达成意向将其8万平米商业全部给王府井量身打造，但由于开发商缺乏资金，目前项目开业时间尚未确定。 项目9，即置信购物广场位于三环路外，周边住宅数量和商业氛围都缺乏，据了解，置信的资金分配重心也不在该项目，项目一直闲置拖延至今。 位于二环边与本项目较近的项目10，即红牌楼广场已和北京华联签约，集中式商业规模仅有3.6万平，但其位置优于本项目，加上华联的品牌影响和资源，预计也将会对本项目形成一定竞争分流；目前该项目资金压力较大，开业时间尚未确定。,2,-26-,以上三个未来项目均在规模、位置、业态等方面会对本项目形成一定竞争，但以上三个项目共同存在的问题就是资金的问题致使动工和开业时间不明确，因此本项目除在规模上应具有一定竞争力外，在业态安排，品牌的引进以及项目的设计方面都应提供自身竞争力，以适应未来商业发展需要； 同时项目的入市时间也是占领市场先机的主要因素；,现有竞争 未来竞争,对本项目的开发来讲，入市时间将对项目的开发和成功与否将起到至关重要的作用。,-27-,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及 未来发展趋势,研究目的：测试零售商对本项目所在地区及本项目的开发建议与看法，为项目定位及业态组成提供依据与参考；另外，此部分研究也将为日后的招商作准备；,地块条件,-28-,受访零售商基本情况,我们分别进行了两次、共计69家不同业态的零售商访谈；以下是对全部零售商访谈的汇总；,-29-,零售商访谈部分共分两个阶段进行，以下我们将对比主要业态零售商代表在不同阶段对本项目的看法进行对比；通过对比可以看出，经过一段时期观望后，一些零售商由