关于“蓝山郡”楼盘的定价方案设计,叶亮亮 高泱 苏雁鸿,目录,一 “蓝山郡”楼盘的背景介绍 （p4-p8） 二 “蓝山郡”定价评估的整体示意图 （p9） 三 “蓝山郡”定价的数据支持定量分析 （p11-p22） 五 “蓝山郡”政策与历年经验定性分析 （p23-p44） 六 “蓝山郡”的定价方法选择 七“蓝山郡”的可行性评估,一 “蓝山郡”楼盘的背景简介,1蓝山郡简介 2蓝山郡楼盘定位情况 3蓝山郡楼盘特点介绍 4蓝山郡周边楼盘情况,蓝山郡简介,长沙蓝山郡项目坐落于长沙市星沙核心区域的东海岸，地处城市次级中心长沙经开区（星沙）最中心、最便捷的位置，城市主干道开元路与星沙大道交汇处往北300米，北面紧邻原生态湿地公园松雅湖，是长沙经开区（星沙）乃至城东中央居住区的核心区域。 蓝山郡是由地产综合实力雄厚的乐万邦地产精心打造的，开发理念是依托优越的地理位置（配套齐全）、自然资源（松雅湖）和高端的小区规划打造健康、生态、舒适的大型社区。,目录,蓝山郡楼盘特点介绍,项目建筑立面采用现代都会风格，外墙贴砖彰显品质感户型设计创新，40-150平米N+1零公摊，赠送面积大，性价比高。采用内墙内保温，565中空玻璃，极大的保证了房屋的节能性和舒适性精心设计的入户大堂，打造融汇大气与精致、豪华与人性化的现代理想生活空间。 区位介绍：蓝山郡项目位于长沙第六区的经济开发区星沙核心区域，项目紧邻中国第一高速动脉京珠高速，而长沙未来规划建设的地铁4号线以及地铁2A线都将通达次区域。从本区域出发数分钟内将通达城市主动脉万家丽大道，另外星沙大道贯穿全区，使得此区域路网愈加发达。,目录,蓝山郡楼盘特点介绍,景观特色：项目紧邻湖南省乃至整个东南区域最大的原生态湿地公园松雅湖，让您的生活进享繁华、退享宁静，在蓝山郡社区，您将见证居家、经济、生态效益最完美的结合，40%的绿化率为您带来东南亚风情园林和数个超大游泳池，为您的都会生活迎来假日时光。小区根据地势布局及建筑规划，形成集中与分散相结合的园艺系统，各个组团内园艺交相辉映，各具风格。建筑形式采用典雅的现代风格，以满足21世纪新人居要求为精神进行设计，户型多样、品味各异；入户花园的设计使得室内景观与小区园艺内外呼应，坐在家中欣赏花草繁茂不仅是一处美景，更是家庭生活的别致享受。 建筑风格：现代都会风格,目录,蓝山郡楼盘特点介绍,规划设计：项目占地面积约10公顷，由知名地产集团乐万邦地产投资开发建设。户型设计创新，40-150平米N+1零公摊，赠送面积大，性价比高。采用内墙内保温，565中空玻璃，极大的保证了房屋的节能性和舒适性。 楼盘特色：景观居所,投资地产,打折优惠楼盘 项目小区拥有游泳池、篮球场、羽毛球场等配套，小区内配有幼儿园，由于项目地处最繁华区域，衣吃住行应有尽有，休闲娱乐一应俱全。,目录,蓝山郡周边情况,配套信息商场：易初莲花超市、通程商业广场、新一佳、步步高超市 学校：维汉中学、松雅湖中学、星沙中学、湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等 医院：长沙市中医医院(长沙市第八医院)等卫生机构 公园：松雅湖公园、特立公园、星沙公园等 其他：长沙县政府、经济技术开发区管委会、星沙镇政府等政府机关 周边公共交通：乘坐808、501线路公交直达本项目，乘坐127、703、701、503、102、星沙2路在易初莲花站下往北300米即可到达项目 目录,目录,蓝山郡楼盘定位情况,区域板块：星沙 建筑类型：板楼,塔楼,小高层,高层 物业类别：普通住宅 开发商：湖南鸿俊房地产开发有限公司 物业公司：长沙市永倡物业管理有限公司 容积率：5.00 绿化率：40 总户数：4200 建筑面积：490147平方米,目录,调研,形势政策,经验,估计价值,二 蓝山郡定价评估的分析,1国家政策 2长沙政策 。,1居民购买率的调研 2住房自有率 。,1平级城市n年住房价格数据 2一二三线城市住房统计数据,调研定量分析,1调查问卷设计 2房价收入比计算 3住房百分比率,目录,调查问卷设计,1.居民购买力的调查问卷设计 关于长沙居民购买力的调查问卷 女士/先生，您好！ 我是湖南信息科学职业学院的访问员，想耽误您一点时间，了解一下您是否愿意购买“蓝山郡”相关住房的情况，您是我们通过科学抽样方法抽中的受访对象，您的意见对我们的研究非常重要，希望您能配合我们的 访问，谢谢！,目录,访问员注意：本页以下资料在访问结束后填写，被访对象资料必须真实、有效。 项目代号： 问卷编号： 被访者的基本情况： 姓名： 联系地址：市 区 路 （小区） 楼 号 联系电话： 邮政编码： 访问时间：年 月 日 时 分至 时分 审核员姓名： 审核时间：年 月 日 时 分至 时分 复核员姓名： 复核时间：年 月 日 时 分至 时分,调查问卷设计,目录,第一部分 甄别问卷 访问说明：以下甄别问卷部分的六个方面，被访者全部合格才能继续访问正式问卷部分，只要被访者有一项不符合要求即终止访问。 A1. 请问您是否是本市居民或在本市居住三年或以上？（单选） 是1 （继续访问） 否2 （终止访问） A2. 请问您本人或家人是否在房产或调查行业工作？（单选） 否1 （继续访问） 是2 （终止访问） A3. 请问您在过去的四个月是否接受过市场调查人员的访问？ （单选） 否1 （继续访问） 是2 （终止访问）,调查问卷设计,目录,调查问卷设计,A4. 请问你是否有已经有房产或最近刚买房？（单选） 否1 （继续访问） 是2 （终止访问） A5. 请问您的年龄？（单选） 20-30岁1 （继续访问） 31-40岁2 41-50岁3 其他年龄4（终止访问）,目录,调查问卷设计,A6. 您的家庭月总收入？（单选） 2000-3000元 1 （继续访问） 3000-5000元 2 5000-10000元3 10000元以上 4 其他 5 （终止访问） 注意事项： 访员应根据年龄、学历等问卷的配额要求访问，对于已完成的配额， 必须终止访问该类消费者。,目录,调查问卷设计,第二部分 正式调查 B1. 请问您最喜欢的颜色是什么？ （单选） 红1 黄2 蓝3 其他4 B2. 请问您最喜欢的什么样的风景？（单选） 山多点的1 海多点的2 建筑多点的3 其他 4,目录,调查问卷设计,B3.请问您心里能接受的最高房价是多少？（单选） 3000/平1 4000/平2 5000/平3 其他 4 B4.请问您家庭现有几口人？（单选） 三口1 四口2 五口3 其他4,目录,调查问卷设计,B5.请问您对长沙现有的住房形式持什么态度？(最多选两项） 乐观 1 积极 悲观 不看好 一般 随便 B6.请问你是否满意自己现在的收入情况？你想要买怎么样的房子？ B7.请问你是否了解房地产？是否经常有逛房地产营销大厅？对房地产市场前景的看法？,目录,调研结果,目录,住房收入比,房价收入比=住宅平均价格/居民平均年收入,目录,住房自有比率,目录,国家政策与形式定性分析,1国际整体气候 2国家几年内的政策环境 3长沙市政府的相关规定,目录,国际整体气候,按购买力平价法计算的国民经济核算主要指标(2010年),目录,国际整体气候,通过购买力平价法计算的国民经济核算主要指标来看美国 日本 印度 中国四个国家的比较情况看出我国的国内生产总值仅次于美国，排在第二。而我国的人均国内生产总值却只比印度要高，并且离美国和日本相差甚远。又通过我国的国民总收入来看，我国也是仅次于美国，排在第二位。而人均国民总收入也只是比印度略高。,目录,国际整体气候,目录,国际整体气候,通过中国工业主要产品产量居世界的位次数据来看：我国的粗钢产量08 09 10年连续三年居世界首位，而78 80年我国还只是居世界第五位；我国的水泥产量在90 00 08 09 10年也是居世界首位，而78 80年我国还只是居世界第四位。,目录,国际整体气候,国际贫困率 资料来源：世界银行WDI 数据库。Source: World Bank WDI Database. 单位：% (%),目录,国际整体气候,通过国际贫困率的相关数据：中国 印度 俄罗斯联邦 菲律宾 蒙古 中非六国的比较，中国在2005年的“日均生活费不足1.25美元的贫困人口比重”仅高于俄罗斯联邦；“而日均生活费不足2美元的贫困人口比重”也仅高于俄罗斯联邦，蒙古则与之相近分别是49.1%和39.3%。,目录,国内几年内的情况,国家统计局发布的70个大中城市房价统计数据,国家统计局发布的70个大中城市6月份房价统计数据：,目录,国内几年内的情况,6月份，70个大中城市房价同比下降城市个数虽然继续有所增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。 从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。 70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有57个，比5月份增加2个 一线城市中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5% 表明，经过艰苦不懈的努力，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。,目录,国内几年内的情况,环比数据：,目录,长沙县2013年1-2月主要经济指标完成情况,目录,国内几年内的情况,新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市均有所增加。 新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，持平的城市有24个，下降的城市有21个，环比上涨的城市个数比5月份增加了19个。二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个，持平的城市有20个，下降的城市有19个，环比上涨的城市个数比5月份增加了13个。 一线城市中，北京、上海和广州的新建商品住宅销售价格分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。深圳虽然环比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。,目录,国内几年内的情况,国家统计局发布的70个大中城市4月份房价统计数据：,目录,国内几年内的情况,数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。 从同比数据看，3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个，是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。 在新建商品住宅销售价格同比下降的38个城市中，有19个城市的降幅比2月份还有所扩大。即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中，21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落。 北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。房地产市场宏观调控成效继续显现。,目录,国内几年内的情况,目录,国内几年内的情况,从环比数据看，3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环