工业园项目策划定位 经验分享会,2011年8月,分享大纲,引言 顾问工作方法 项目案例经验分享,引言,工业用地占总用地成交比重越来越大 全国土地供应： 2011年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面积2.9亿平米，占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现不同特征，因此分别选取北京和廊坊分析其土地市场。 北京市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地72块，占总出让用地的50.7%，建设用地面积占总用地面积的55.1%，超过普通住宅用地。 廊坊市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地74块，占总出让用地的35.6%，建设用地面积占总用地面积的38.4%。其比重均高出去年总体水平。,引言,在住宅用地成交溢价率下降（或上升趋势趋缓）的同时，工业用地溢价率呈较快上升趋势。 土地溢价率是土地市场竞争状况的表征之一，因此从工业用地和住宅用地的溢价率的变化可以推测出，开发商的投资侧重点。 北京市土地成交：普通住宅用地溢价率从去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而与此相反，工业用地的溢价率则从1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。 廊坊土地成交：普通住宅用地溢价率上升了6.3%。而业用地的溢价率则上升了15.2%。,北京市的住宅用地溢价率骤降至15.4%，而工业用地溢价率却有大幅度上升。廊坊市的两类用地的溢价率均有所上升，但是工业用地溢价率上升幅度较大。由此表明，住宅土地市场日趋冷清，工业用地成为开发商追逐热点。,引言,工业园定义,产业园区是指一个国家或者一个区域的政府根据经济发展的内在要求，通过行政或市场化等多种手段，集聚各种生产要素，适应市场竞争和产业升级的新形势，满足城市化进程合理集聚的趋势，在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为结构层次合理、产业特色鲜明、集群竞争优势显著、功能布局优化的现代产业分工协作生产区，是链接工业化和城市化的纽带。,随着工业用地备受市场热捧，工业园也必将成为未来开发的重要方向。,引言,工业园分类,国际上的产业园区主要分为以下几类： 第一，一般加工型工业园区。这一类工业园区以制造加工业为主，有综合加工型的，也有专门从事某一类产品生产的特色园区，如意大利南部的服装、纺织专业园区。 第二，高科技园区。这类园区以高科技产品的研发为主，园区内科研机构、高校和企业相对集中，具有知识密集和人才密集性的特征。美国的硅谷、英国的剑桥科学园、法国巴黎高技术区、日本筑波科学城、印度班加罗尔软件园等都是典型的高科技产业园。 第三，生态工业园。生态工业园是根据循环经济理论和工业生态学原理建立的一种与生态环境和谐共存的新型工业园。截至 2003 年，美国各州开展的生态工业园建设项目已经超过 60 个；在亚洲，日本的生态工业园建设项目也已超过 30 个。生态工业园已经成为各国在产业领域实现资源循环和高效利用的重要方式之一。,引言,产业园项目不同于普通住宅项目，从其开发模式到产业定位都是一个全新的研究项目。作为服务于开发商前期定位的顾问公司，应该走在开发商前面，理清产业园开发中面对的核心问题，并总结具体问题的研究方法。本分享会将结合我们完成的产业园项目，总结具体研究方法，与各位同事共同探讨。,分享大纲,引言 顾问工作方法 项目案例经验分享,顾问工作方法,开发商开发工业园区的核心需求 工业园区研究方法,顾问工作方法：开发商核心需求,在 利益最大化的驱使下，开发商拿下产业园区用地以后，面临如下几方面问题： 开发模式：结合项目开发体量和价值挖掘判断项目的开发模式是什么？住宅和产业应该如何组合，开发时序如何确定？ 产业规划：侧重于哪些核心产业？行业价值链的哪一段为主导行业？ 客户定位：如何细分目标客户群？向这些目标客户群提供哪些利益？ 园区功能：园区提供何种功能？这些功能对客户的吸引力有多大？,顾问工作方法：研究方法,价值梳理 开发模式 产业规划 实施策略 园区建设,价值梳理,区域价值,某城市地区生产总值,某城市产业结构,某城市区域发展布局,价值梳理,产业对接方向,廊坊市产业定位,京津冀都市圈范围,开发模式,确定假设方向 产业主导型 住宅开发主导型 产业和住宅综合开发型 案例研究 通过对国内外经典案例的开发模式研究，分析何种模式更适合本项目。 选取合适的新城、产业园区为研究对象。分析其具体的开发阶段，不同阶段内产业和住宅的关系和先后顺序。 开发模式选择 在开发商利益最大化的前提下，结合项目本身特征，通过分析具体模式的优劣势，选取适合的开发模式。,霍华德“田园城市”:韦林花园城,产业规划,主导产业和非主导产业的选择 结合项目产业发展现状和发展机会以及区域发展潜力，确定产业的初步发展意向；通过对特定产业的研究，判断工业园区的产业选择和产业排序。,产业规划,具体发展产业的基本策略研究 在确定主导产业和非主导产业的前提下，分析不同产业发展需求和不同产业对住宅开发的影响如何，细化产业发展的优先侧重。 在细化产业组合方案的基础上，借鉴同类型园区功能区划分和重点园区土地指标配比，对本园区的功能区划分和土地配置提出相应的建议。,实施策略,招商策略及计划 在主导和远期培育的产业基础上，确定企业的规模、所处具体产业阶段，结合产业对接方向，确定招商策略及计划。 优惠政策研究 土地优惠：厂房采取优惠价格出租、出让等多种方式合作。 税收优惠：对高新技术企业等进行相应的税收减免。 行政事业性收费：由园区统一协调有关部门予以减免 办事流程：在项目签约、立项、审批、建设乃至生产经营的全过程提供一条龙服务。 产业扶持：对园区主导产业在国家政策的许可范围以内尽量争取优惠政策。,招商策略及计划涉及面较广，更为深入的定位方法还需进一步研究。本报告仅列出典型的优惠政策，具体优惠政策还需结合项目所在地进行分析。,园区建设,产品建议,顾问工作方法：研究方法,价值梳理是开展后续研究的基础，通过分别对开发模式、产业规划、实施策略、园区建设等的研究解决开发商最关注的核心问题。 下面还将结合具体研究的案例对具体模块进行简单的介绍。,分享大纲,引言 顾问工作方法 项目案例经验分享,案例简介,用地简介,位置：廊坊市万庄镇内。廊坊市区的西北方向，紧邻北京大兴； 项目总占地：项目占地面积2.25平方公里，约3375亩。用地规模大，相当于1/2个CBD； 如此大规模体量开发，必将注定其开发模式应该是综合型、复合化的开发；具体开发模式则应根据项目现状进行判断。,项目阶段简介,项目任务：确定产业和住宅的开发模式；产业定位；产业园区基本产品建议；住宅开发建议。 项目进展：项目现已完成第一阶段和第二阶段报告，其中一阶段详细分析了项目价值属性，并确定了项目的开发模式；二阶段主要完成了项目的产业定位和产业园区的基本产品建议； 项目现状：由于开发商拿地遇阻，尚不能进行更深入的住宅开发研究，在完成产业定位以后项目暂缓执行。,此次分享主要针对项目产业研究内容进行提炼，侧重于产业研究方法的应用。,部分研究方法探讨：案例价值判断,开发模式,案例研究,产业方向诊断,整体定位,产业发展机会,区域发展潜力,地产开发机会,客户深访,理论研究,案例价值判断,案例所处区域发展潜力 廊坊发展机会 万庄发展机会 此项目发展机会 案例发展产业机会研究 依托廊坊的产业发展机会 依托北京的产业发展机会 此项目产业选择初步定位 案例开发地产机会研究 廊坊市住宅开发历程和现状 此项目未来住宅需求预测 案例未来机会梳理,案例价值判断,廊坊市发展机会,廊坊市位于京津冀都市圈内，是京津之间的黄金走廊。京台、密涿高速和京沪高铁的建设将增强廊坊与其他城市的沟通。,案例所处区位发展潜力,案例发展机会,廊坊六个区县位于环首都经济圈内，该经济圈强调了北京对周边区县的“反哺”，廊坊可借此机会对接首都的产业“溢出” 。,万庄发展机会,万庄生态城为廊坊未来重点发展区域，其开发将加强廊坊与北京的对接能力，提升京津冀一体化进程中廊坊的地位。,密涿高速将加强万庄与廊坊内部沟通，使得万庄能直接共享廊坊市未来发展机会。,此项目隶属万庄组团，是廊坊未来重点发展区域。随着大交通和小交通的改善， 本案将能充分共享廊坊的发展机遇，并将成为廊坊与北京沟通的核心纽带。,案例所处区域发展潜力 廊坊发展机会 万庄发展机会 此项目发展机会 案例发展产业初步判断 依托廊坊的产业发展机会 依托北京的产业发展机会 此项目产业选择初步定位 案例开发地产机会研究 廊坊市住宅开发历程和现状 此项目未来住宅需求预测 案例未来机会梳理,案例价值判断,廊坊市确定了构建“两带一轴一中心”的产业发展格局，而万庄则处于环北京产业带上。 “两带”：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个 开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带； 依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带。 “一轴”：即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴。 “一中心”：即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副其实的经济中心。,依托廊坊的产业发展机会,案例发展产业初步判断,依托廊坊的产业发展机会,京津冀都市圈：京津冀都市圈将成为中国经济的“第三极”，廊坊作为京津之间的黄金走廊，本项目即是京津发展外扩的黄金焦点； 环首都经济圈：环首都经济圈强调北京对周边地区的反哺，包含廊坊六个区（县）。廊坊借住环首都经济圈优势，对接首都的产业“溢出” 。 万庄生态城：万庄生态城市廊坊未来发展的重点区域，其开发将在经济、社会等方面强化廊坊主城区对区域经济的影响力和控制力，提升京津冀一体化进程中廊坊利益最大化。,交通改善：京台、密涿高速和京沪高铁的建设将增强廊坊与其他城市的沟通。密涿高速将加强万庄与廊坊内部沟通，使得万庄能直接共享廊坊市未来发展机会。本项目距未来北京第二机场约20公里，有望成为临空经济区波及区域，第二机场将给未来万庄的产业发展带来新变化。,依托京津冀都市圈、环首都经济圈规划，借住交通环境的改善，廊坊市未来产业将有较大的发展空间。万庄生态城的开发则奠定了本项目在廊坊市的重要地位。结合廊坊产业规划和区域特征，可知万庄产业定位为承接北京产业转移。,案例发展产业初步判断,两城两带 北部研发服务和高新技术产业发展带：中关村科学城、未来科技城。 南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带：大兴、亦庄行政合并。 六高四新 “六高”：中关村、亦庄、CBD、金融街、奥林匹克中心区、临空经济区。6大高端产业功能区以全市7%的平原面积，集聚了全市四成左右的GDP和资产，实现了全市四成以上的利润和税金。 “四新”：通州高端商务服务区、丽泽金融商务区、新首钢高端产业综合服务区、怀柔文化科技高端产业新区。,第 28 页,北京市未来产业空间布局的重点为“两城两带，六高四新”，其中“两高一新”位于北京东南部。随着 CBD东扩、南城计划、通州国际新城等规划相继出台，北京的产业空间布局呈现 “东南飞”景象。,依托北京的产业发展机会：北京产业空间转移“东南飞”,案例发展产业初步判断,依托北京的产业发展机会,随着北京产业“东南飞”，周边区县实施了新的对接措施，对与北京大兴紧邻的万庄也必将有更为积极影响。,临近北京市县发展对策： 固安工业园区：率先推出对接“城南行动计划”发展策略，加快融入“大北京”进程，通过北京核心区的辐射作用拉动当地经济的发展。 大厂县：随着首钢机电产业基地的奠基，尤其是大厂潮白河工业区的开工建设，也正在追赶大北京产业转移的顺风车。 三河市燕郊：房地产并非燕郊工业园的主导产业，甚至只占很微小的比例，但不可否认的是，北京居住后花园的概念炒作在很大程度上提高了燕郊的知名度，进而促进了燕郊工业园区的招商工作。,案例发展产业初步判断,电子信息产业、休闲商务产业,传统优势产业,先进制造业、现代服务业和新型农业,廊坊的发展定位是“