1,益田 新天地,汇 报 会,深圳市星彦房地产经纪评估有限公司,一期 执行报告,2,报告要解决什么问题？,是什么-项目评估 卖给谁-客户定位 定何价-价格定位 如何卖-营销策略,3,报告的指导思想,以益田新天地一期的成功销售 达到重塑益田地产品牌的目的,4,是什么项目评估,近期市场特点,外销市场疲软 中心区热点中心 企业注重品牌推广 豪宅市场淡静 城市运营浮出水面,5,是什么项目评估,相对其他片区的竞争优势,华侨城片区-产品优势 中 心 区-价位优势 红树湾片区-配套优势 沙河高新区-环境优势,6,是什么项目评估,综合评价对项目静态分析,发挥片区优势，利用市场需求缺口 转换噪音劣势，规避市场风险,7,是什么项目评估,发展战略对项目动态分析,向社会明确益田地产经营理念 将本项目打造成2003年度明星楼盘 奠定益田地产在华侨城的影响力与知名度 为二期发售做好市场铺垫,8,是什么项目评估,定位-(在结合品牌发展战略的前提下),益田 城市新空间,9,是什么项目评估,项目命名-采用三期统一征名方式,通过益田新天地整体形象展示引起社 会关注，造成市场轰动效应 使一期高姿态进入市场，迅速形成热点,10,卖给谁 目标客户,形象定位,具有良好的文化素质 注重生活品质 喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围,11,卖给谁目标客户,主力客户群,在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城 生活环境的一、二次置业者； 居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活 环境的一、二次置业者；,12,卖给谁目标客户,客户特征,年龄：2850岁之间，集中于3040岁 家庭结构：以23人为主 年收入：1015万元之间 身份：企业中高级白领,13,定 何 价价格定位,实收均价,￥7800-8000/平方米(折后),14,定 何 价价格策略,根据产品差异，制定价格策略； 针对高层屯积尾盘现象，进行有效促销； 用小幅快频拉升均价，达到既定销售目标。,15,如 何 卖现场包装,现场包装要达到的效果,使项目形成高品质形象感，拉升档次 符合客户心理，促使其产生购买冲动 与竞争对手形成差异，支撑价格定位,16,如 何 卖销售通路,二期,威尼斯,销售现场,聚龙居,三期,美加广场,一期,世界花园,公园,荔园新村,欢 乐 谷,深南大道,17,如 何 卖户外导示,雍 景 台,18,如 何 卖户外导示,雍 景 台,19,如 何 卖户外导示,雍景台,20,如 何 卖形象墙,雍景台,21,如 何 卖形象墙,雍景台,22,如 何 卖售楼处包装,23,如 何 卖售楼处包装,24,如 何 卖样板房,2 栋,1 栋,3 栋,堆 料 处,25,如 何 卖销售策略,销售策略-围绕企业战略、服务企业战略,“短、平、快” 完成销售 与二期有机衔接,26,如 何 卖销售策略,销售目标(量化),项目销售6个月争取完成80-85%； 8-10个月内实现既定销售目标。,27,如 何 卖销售策略,销售目标(质化),重塑益田地产在深圳的品牌形象 扩大益田地产在地产市场的影响力 为益田新天地二、三期奠定市场基础,28,如 何 卖销售控制,3 栋,1 栋,2 栋,29,如 何 卖销售策略,销售进度,30,如 何 卖销售策略,价格控制,31,如 何 卖销售策略,销售应对策略快速市场信息反馈系统,“市场”应对 “客户”应对 “产品”应对 “工程”应对,32,如 何 卖推广策略,宣传推广总体策略,先造势，再借势，强势出击!,通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知,33,造势,如 何 卖推广策略,益田提速宣言（上市、CI、地产战略） 新天地横空出世系列（征名、城市营运） 益田文化，成立新天地CLUB “强化”整体，“弱化”个体,34,借势,如 何 卖推广策略,借助华侨城片区整体优势 充分利用“新天地”合作伙伴 关注公益事业，成立公益基金,35,强势出击,如 何 卖推广策略,“新天地” 引领国际化生活方式 对项目卖点进行整体的立体化宣传 项目的现场高品质展示,36,如 何 卖推广策略,一期推广目标,打造2003年度明星楼盘,37,售前时间准备表,38,推广过程中的KPI因素,益田品牌核心内涵 与华侨城集团关系问题 销售现场装修时间问题 业主小孩就学问题,39,Thank you,