1,重庆箱根温泉投资顾问有限公司 2011年05月,最终成果汇报,国大集团西柏坡国御温泉度假小镇 总体策划及概念性规划,2,总体策划篇 一、项目区位关系分析 二、项目资源认知分析 三、市场分析 四、项目SWOT分析 五、规划设计理念 六、项目发展定位 七、项目产品定位 八、项目的核心卖点和营销口号建议 九、项目的运营模式建议 概念性规划篇 一、主要规划图 二、主要经济技术指标及投资估算,目 录,contents,3,一、项目区位关系分析,Location Analysis,5,项目区位关系分析,“大西柏坡”的建设，为项目提供了良好的开发环境和周边关系，尤其是与其他温泉旅游项目和红色旅游项目，在共同打造温泉旅游集群、做强做大西柏坡旅游、提升区域经济价值等方面存在紧密的互补互动关系。,项目位于温塘镇东部，毗邻著名红色革命圣地西柏坡镇，距平山县城20公里，距石家庄市区60公里，处在石家庄市1小时交通圈上。 预计2011年下半年，西柏坡高速公路将建成通车，届时， 40分钟即可到达石家庄市，三个小时车程可辐射北京、天津、太原、郑州以及济南等市场。,6,二、项目资源认知分析,Resource Analysis,7,项目资源认知分析,项目基地主要为山地、丘陵和沟壑，自然旅游资源和历史文化资源匮乏，与休闲度假目的地需求的优美景观和文化氛围相差甚远。,视点B,视点A,A视点接片,B视点接片,8,温塘镇温泉资源丰富，温泉疗养效果较佳，温泉历史文化源远流长，必须是项目的基础资源和关键资源（温泉日可使用量和出水温度暂时不清楚）。 但在温塘镇地区，温泉资源是共有资源，不具备唯一性和独特性，特色不够鲜明。,平山温塘镇温泉的水温高达6090，含有氟、钾、錋、钙、硫磺等30多种矿物质和微量元素，属高热弱碱性氯化物硫酸盐泉，医疗价值极高，尤其对皮肤病、风湿、类风湿性关节炎、高血压、运动外伤等疗效最为显著。 在温泉泉眼边上修有一座汉武庙（温泉寺）。相传汉武帝患疾患，久治不愈，夜梦神人指点，说有温泉水能疗此疾，乃四方寻觅。寻到平山温塘河，浴于温泉，其病豁然痊愈，后建温泉寺于此。 项目的发展定位、开发规模等战略决策与温泉日可使用量和出水温度有直接的关系。,9,红色文化是西柏坡的品牌资源，是大西柏坡发展的核心主题。但是，红色主题蕴含的文化内涵与温泉文化所传达的健康与休闲理念难以融合，红色文化观光和温泉养生度假只能是旅游功能上的有机补充关系，是大西柏坡旅游概念上的两项重要体验内容，应该在空间上相互独立。,10,因此，在依托温泉文化资源基础上，本项目需要创造具有独特性和唯一性的文化，才能在温塘温泉市场竞争中彰显特色，后来居上。,国内外的温泉文化：日本的汤治文化、欧美的水疗SPA文化、东方的温泉养生文化等； 地域特色文化：需要从温塘、平山乃至河北的历史文脉中去发掘和提炼。,中国传统特色文化：养生文化、饮食文化等。,11,三、市场分析,Market Analysis,12,（一）国际、国内及京津冀地区温泉产业发展总体概述,1. 国际温泉产业发展总体概述,国际温泉旅游产业在地理空间上形成“欧洲、亚洲和北美 ”三大产业分布格局。,三大产业板块：欧洲、亚洲和美洲,13,两种主流温泉文化：欧美水疗SPA文化、日本汤治文化,欧美水疗SPA文化：由以医学科学为基础、以德国水疗为代表的温泉水疗和传统温泉疗养文化逐步发展形成，同时又融入了现代时尚的休闲文化，关注温泉的疗效，重视温泉的健康疗养作用。,日本汤治文化：是日本人对温泉（汤）对人体疾患的治疗作用的信仰和沐浴方法的总和；同时也是一种融合世界各地先进温泉文化，不断创新和发展的温泉文化体系。 中国特色的温泉养生文化方兴未艾。,14,“国民温泉保养地”是最先进、最科学、最有生命力的现代温泉养生（疗养）体系。,国民温泉保养地（Bade）是19世纪末，德国政府为提高国民健康水平而提出的概念，其主要做法是：按照一定的标准，在德国众多温泉区中挑选一批具备资源和设施条件的温泉地或温泉小镇，打造“国民温泉保养地”，并提供一定的医疗福利政策支持。,经过一百多年的持续发展和完善，迄今德国及欧洲其他国家已有上百个国民温泉保养地。日本政府自上世纪70年开始引进和大力推广国民温泉保养地，现已建立91个。,15,国民温泉保养地的内涵可以概括为“温泉三养”，分别代表温泉养生的三大功效和三个层面。,国民温泉保养地应该具备的10大条件和功能。,16,温泉小镇是温泉旅游产业集群发展和创立国民温泉保养地的最佳载体。,温泉小镇的定义： 国际权威电子辞典 Wikipedia 定义：温泉小镇（Spa Town）系指有天然温泉或矿泉出露，可供人们进行温泉和矿泉水疗（包括沐浴、浴疗和饮疗等），以达到保健康复目的的地方或城镇。,权威英语电子英语辞典wordiq.com定义：温泉小镇（Spa Town）是拥有据称能治愈疾病和恢复健康功效的泉水的小镇；温泉小镇提供的水疗项目主要包括利用天然泉水进行饮用和泡浴。,意大利蒙特卡蒂尼,德国巴登巴登,日本箱根,17,温泉小镇的主要功能：,卡罗维发利karlovy vary,法国依云,18,一般的空间布局模式,丰沛的温泉资源 优美的景观环境 多彩的风情街区 特色的建筑群落 友善的原住居民 各种类型的温泉产品 各种档次的酒店群 多样的旅游休闲配套设施 地域文化浓厚的工艺品和温泉商品 精彩动人的民间故事和传说,主要功能构成要素,19,2. 国内温泉产业发展总体概述,资源状况：全国探明温泉资源约有4000多处，从某种意义上讲，在全国范围内，温泉地热资源并非稀缺资源。,中国是世界上温泉地热资源最丰富的国家。根据各方面资料统计分析，目前中国已发现的温泉地热点(包括天然出露和人工揭露)有4000余处，主要集中在云南、西藏、广东、福建、台湾、重庆、海南、江西等地区。 云南省资源储量最高，共有1240处；西藏排列第二，共有600多处。,20,发展历程：历经十二年的开发历程，中国温泉产业开始由单一发展模式向多元发展模式转变，进入区域板块竞合发展时代。,珠海御温泉开业 以御温泉为代表的广东温泉旅游板块引领中国温泉旅游产业的由南向北，由东向西迅猛发展。,中国温泉旅游产业的开发模式由以单纯的经营性开发模式为主向温泉+地产结合的开发模式为主转变。 近年来新兴开发的温泉项目，仍有约70%的项目均带有地产产品开发。,1997,2001,2009,广东恩平金山温泉开业 中国温泉由国有疗养院时代向商业化市场化的温泉旅游时代转型。,厦门日月谷、云南柏联SPA等一批新型态温泉项目的陆续涌现 开启了中国温泉旅游产业多元化发展的新阶段。,2012,1998,2004,2006,温泉养生概念提出，温泉开发逐步回归至温泉的核心价值，有特色的中国温泉文化开始复兴。,重庆、福州和天津三市同时被国土资源部授予“中国温泉之都” 中国温泉旅游产业进入了区域产业板块竞合发展时代。,2010,21,发展现状：全国范围约有1000多家经营性温泉旅游项目，在空间上可以划分为八大产业板块，在形态上可划分为十种主要的产品类型。,据不完全统计，目前中国温泉旅游产业在全国范围内大致可划分为七大区域板块，大约1000余家业者。如果加上台湾，则是八大区域板块（台湾有22个温泉区，741家业者）。 据相关统计，2009年全国（不含台湾地区）的温泉企业总接待人数约3,000万人次，整个产业链的价值约600多亿元。,22,主要的十大产品类型：,休闲养生复合型； 欢乐动感型； 会议休闲型； 温泉SPA型； 都市休闲型； 疗养型（医疗康复型）； 主题公园型； 生态野奢型； 旅游房地产型； 农业观光复合型。,十大产品类型,23,发展趋势：由温泉旅游向温泉旅游温泉养生复合发展转型。,当前，温泉养生已成为产学研一致确认的未来中国温泉旅游产业发展的主流和方向。 保守估计，未来10年内，中国温泉旅游产业将步入高速发展期并逐渐成熟，全国经营性项目将达到2,000家以上。,24,由于各地区的产业发展水平存在差异，全国的温泉开发呈现出主要的十大发展趋势：,开始回归温泉的核心价值健康养生； 由注重开发“大而全”的项目，向同时发展“小而精”的项目转变，温泉开发载体日益多元化； 由泡浴休闲型向综合性、全功能、一站式的温泉旅游度假区发展； 由单一的“温泉旅游”概念，向“温泉旅游”、“温泉度假”和“温泉疗养”复合发展的集合概念转变； 温泉产品组合设计由单纯泡浴休闲设计，向“游程设计”向“疗程设计”转变，由“一日游（日规型）向多日游、度假游和疗养转变； 客源市场细分化、小众化，产品规划特色化、个性化、主题化； 区域竞争集群化，产业链竞争日趋激烈； 企业竞争品牌化、连锁化、国际化； 中国特色和地域特色的温泉文化复兴与创新发展； “绿色设计”和“低碳经济”成为温泉项目开发不可回避的问题。,25,3. 京津冀地区的温泉产业发展总体概述,京津冀地区温泉地热资源比较丰富，温泉利用历史悠久，温泉地热资源的利用技术领先于全国。,区域内的北京小汤山和遵化汤泉，历史上就是皇家使用的温泉行宫，是皇家温泉文化的重要组成部分。,小汤山九华山庄,26,目前，正式获中国矿业联合会下文命名的中国温泉之都有1个（天津市）、中国温泉之乡有5个（北京小汤山、天津东丽湖、河北霸州、雄县和固安）、全国中低温地热资源综合开发利用示范区1个（雄县）、中国温泉之乡地热开发利用示范区1个（固安）。 天津在全国范围率先大面积利用温泉的地热能源，开发技术也最成熟。,27,基于丰富的温泉地热资源和广阔的消费市场条件，京津冀地区温泉休闲产业的发展水平也相对发达，形成以北京为中心的华北温泉产业板块，在空间上与广东温泉形成南（南派温泉）北（北派温泉）相呼应的大市场格局，南北温泉特色差异明显。据不完全统计，已建成营业的温泉项目近100家，拟开发建设的温泉项目至少也在100家以上。 未来的华北温泉，将有可能成为中国温泉旅游产业市场上最具竞争力的产业板块之一。,北京小汤山,天津帝景温泉,河北白鹿温泉,28,29,华北地区温泉主要的市场特征,具体表现为温泉城、温泉度假村、温泉酒店、温泉会馆、温泉水乐园、温泉庄园、温泉俱乐部、温泉水会等类型，这主要是基于客源结构多样化进行不同市场细分的结果。,受地区文脉（皇家文化）的影响，项目规模多偏好大而全，整体建设较为粗放，不够细腻和典雅，缺 乏温馨、浪漫的感觉,这主要是受北方冬天严寒的 室外环境影响而形成，与南 方的露天温泉特色有明显差异。,休闲娱乐和度假养生功能的侧重差异 主要受距离中心城区的远近和自然环 境优劣因素的影响，相比南方沿海地区良好的自然环境来说，北方的度假条件相对要弱得多。,1.温泉的开发载体和开发模式多元化,2.温泉建设以凸显大气、豪华为首要特征,3.温泉泡池以室内为主，室外为辅。,4.产品的休闲娱乐功能要强于度假养生功能,由于地理环境、气候条件以及目标客源的差异，相对其他地区尤其是南方温泉来说，北方温泉的市场特征也比较明显，以北京为例，主要有以下几个特点：,30,（二）国内温泉旅游产业发展前景,国务院对旅游业的全新战略定位，进一步推动了温泉旅游产业的发展。,国务院在关于加快发展旅游业的意见中明确指出： 把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。,以政府为主角，在全国掀起了新的一股温泉开发热潮：,重庆市、天津市和福州市在着力打造“中国温泉之都”品牌形象，尤其是重庆市，相继推出了“五方十泉、一圈百泉、两翼多泉”三大开发战略； 辽宁省提出打造“温泉旅游大省”的雄伟目标，并出台了辽宁省人民政府关于加快发展温泉旅游的意见，推动温泉旅游发展； 福建、江苏、湖北、山东、广东、云南、四川等地，均大打温泉牌，以此推动旅游产业的发展。,31,中国休闲产业时代已经到来，温泉旅