北京华融中长期战略规划报告 （讨论稿）,北京华融战略咨询项目,2019年8月19日 北京,此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。,此标注为魏博提出的一些意见,2,项目历时两个月，其间项目组成员对华融公司和金融街控股公司的高层及部分中层干部进行了大量的内部访谈,3,目录,战略回顾 发展战略 战略举措 组织体系,4,华融公司正式设立于1992年，1999年原华融公司和原金融街建设集团两家公司合并重组组建了新的华融公司,快速扩张阶段,公司成立,收缩调整阶段,92年7月,95年4月,99年4月,原 华融 公司,原金融街建设集团,金融街集团业务运营,公司成立,96年,新华融公司 成立,新华融公司业务运营,不到三年时间扩张为一个拥有6家直属企业、14家控、参股企业的集团 业务范围涉及房地产、建材、商贸、文化旅游、高新技术等众多行业,国家对宏观经济实行的“软着陆”的政策对公司高速扩张战略产生影响 原有战略暴露出很多问题 公司进入了历时四年的收缩调整阶段,全民所有制企业，由西城区国资委全资拥有 主营房地产建设投资，以资本运营和资产管理为主要任务 注册资金16199万元,国有独资，隶属于西城区国有资产管理委员会 注册资金：28.9亿元 总部转变为控股公司，职能以资产运营及资产管理为主 下属敬远房地产、金融街控股、金融街开发、德胜投资等24家直接或间接控股公司 业务以房地产开发为主体，并积极探索进入金融保险业、文化和高新技术,全民所有制，由西城区计委与五家国有银行分支机构共同投资设立,5,目前华融已成为北京市国有大型综合性投资公司，特别在商业地产方面成为国内领军企业，为北京市乃至国家经济建设做出了重要的贡献,截至 2005 年底，公司总资产近 200 亿，净资产 40 亿元， 2005 年实现营业收入约 40 亿元； 房地产开发开复工面积 200 万平 米以上,资产收益,目前业务涵盖房地产开发、物业经营、物业管理、金融保险、文化传媒三大产业、五大领域,经营领域,华融公司历史 14 年发展已成为一家 大型综合性企业集团。目前总部设置 11 个部室，下辖几十家控股企业及参股企业,组织规模,在房地产开发方面，华融致力于房地产综合开发经营和商务街区建设，旗下金融街控股股份有限公司被评为中国蓝筹地产企业和商务地产的第一品牌；同时，华融积极整合资源，稳步进入金融保险、物业管理、广告媒体和其他服务业,行业地位,6,2002年,2006年,制订了华融公司未来战略规划，制定了销售额达到50亿元，自留物业，进军金融保险行业等战略目标,1992年,1992年原华融公司组建成立 1999年原华融公司与金融街建设集团合并重组,总体看华融公司圆满完成了历史战略目标，形成了以房地产开发、物业经营、物业管理、金融保险、文化传媒五大业务领域多元发展格局,国家宏观经济政策和市场环境发生巨大的变化,华融公司内部资源能力发生了本质的改变,华融公司需要重新审视制定新一轮的战略，并建立规范的战略滚动规划管理体系，适应快速变化的市场环境并，提升资源使用效率及内部协调反应速度,公司介入的各业务领域微观市场竞争环境发生巨大变化,公司管理层高度重视战略管理，在2002年第一次战略规划基础上，2006年正式开展第二轮战略规划,7,华融公司曾经在 2002 年进行过大规模的战略审视与制定，并确定了“成为有核心竞争力的综合开发经营服务产业集团”的集团目标,“成为有核心竞争力的综合开发经营服务产业集团”,资料来源：华融公司,第一阶段（ 2003 2005 年）：强化发展房地产核心竞争力阶段。华融的发展任务是：围绕着房地产业走专业化发展的道路，集中精力培养全面市场化环境下的企业核心竞争力,第二阶段（ 2006 年 2007 年）：重点发展相关综合服务业阶段。华融的发展任务是：以金融街区域的良好物业资源为依托，重点发展相关综合服务业,第三阶段（ 2008 年 2012 年）：发展多元化金融业务阶段。这一阶段华融的发展任务是：在继续发展房地产开发业务、金融街综合服务业务的同时，可大力发展财务公司、综合类券商或房地产投资信托业务,以商务地产为核心，投资进入金融产业,2002 年公司战略规划,8,20022005年华融总资产及资产负债率,单位：亿元,总资产复合增长率 26.8%,数据来源： 华融2005年合并报表、华融公司2003年2005年保值增值率明细表,2002年2005年净资产,单位：亿元,合并报表净资产复合增长率 28.9% 剔除特殊因素后，净资产复合增长率 14.9,从战略执行效果看，华融总资产和净资产均保持了较快增长,剔除划拨增资等非正常经营因素,财政现金注资0.5亿,西城区政府对华融增资3.5亿,上市公司增发1.92亿,核减不良资产增加未分配利润0.09亿,华融2005年（含）之前财务报表合并范围不包含：敬远、西单商业区开发建设公司、顺城饭店等西城区划拨资产,9,主营业务收入及净利润也保持相对稳步增长,单位：亿元,华融主营业务收入,收入复合增长率 20.0%,净利润复合增长率 14.5%,华融净利润,单位：亿元,*土地批租收入迅速增长到11.25亿元，2004年回落到8.7亿元,华融2003-2004年经营计划对销售收入按照土地批租、物业销售、物业出租进行了划分，经营计划为逐年滚动规划，与实际收入相差不大,数据来源： 华融2005年合并报表、2003-2005经营计划,土地批租收入是否是金融街的？,10,但从公司收入利润率及净资产收益率表现看，2004、2005年出现了下滑,2002年2005年收入利润率,2002年2005年净资产利润率,2002年2005年总资产周转率,11,华融必须慎重思考现阶段资产经营管理的模式，建立长期可持续发展的机制,目前：,未来：,净资产收益率,主营收入利润率,总资产周转率,权益乘数,下滑,下滑,下滑,小幅下降,提升,提升,提升,持平或下降,12,在考虑具体持股比例情况下，二级公司对华融总资产增长的贡献程度不一，控股及开发公司占据主体，金昊的并入对总资产增长有直接贡献,单位：亿元,华融主要二级公司总资产价值构成（考虑持股比例）,基础数据：华融内部资料、2003-2005财务报表,估算方法：二级公司占总公司总资产 = 二级公司总资产 X 华融在二级公司的权益 简单计算了作为主要利润中心（资产聚集中心）的二级公司占华融股权投资总数的比例，此处并没有考虑华融公司中除股权投资之外的其他资产,关键发现 华融总资产持续增长，年复合增长率达18 控股、开发、德胜、敬远以及2004年注入的金昊资产规模相对较大 控股公司在2002年2005年保持了30的资产增长速度，充分体现了上市公司增发带来的高成长性,占10%,CAGR 17%,CAGR 30%,华融总资产 CAGR=18%,CAGR 13%,13,从净资产结构分析，各子公司结构占比及增长贡献差异更大,单位：亿元,华融主要二级公司净资产价值构成（考虑持股比例）,基础数据：华融内部资料、2003-2005财务报表,54%,46%,47%,估算方法：二级公司净资产中华融拥有部分 = 二级公司净资产 X 华融在二级公司的权益 简单计算了作为主要利润中心（资产聚集中心）的二级公司占华融股权投资总数的比例，实际上没有考虑华融拥有的其他权益价值,占42%,占26%,华融对二级公司 投资净资产价值 CAGR=35%,关键发现 华融净资产价值持续增长，年增长率达35% 从华融占有的净资产权益看，控股公司排名第一，2004年划拨的金昊公司排名第二,CAGR 27%,CAGR 11%,14,从主营业务收入分析，华融业绩波动较大，其主要原因是房地产公司项目周期未能实现良好匹配,主要二级公司对华融主营业务收入贡献（考虑持股比例）,基础数据：华融内部资料、2003-2005财务报表,单位：亿元,关键发现 控股公司对华融收入贡献相对稳定 开发公司对华融收入贡献波动剧烈,40%,56%,40%,注：金昊从2003年开始划拨给华融，预计从2006年开始营业，2003-2005收入为零,估算方法：二级公司对华融收入贡献 = 二级公司主营业务收入 X 华融在二级公司的权益,占51%,占40%,占56%,占40%,占40%,占9%,占27%,占53%,占23%,占12%,15,华融净利润严重依赖开发和控股两家公司,基础数据：华融内部资料、2003-2005财务报表,主要二级公司对华融净利润收入贡献（考虑持股比例）,44%,69%,67%,57%,28%,28%,关键发现 控股公司对华融净利润贡献相对稳定 开发公司对华融净利润贡献波动大 保险2005年正式营业，处于正常亏损期 德胜、富景、金昊等公司对华融基本没有净利润贡献,单位：亿元,注：金昊从2003年开始划拨给华融，预计从2006年开始营业，2003-2005净利润为零,估算方法：二级公司对华融净利润贡献 = 二级公司净利润 X 华融在二级公司的权益,占44%,占69%,占67%,占99%,占20%,占57%,占28%,占28%,16,华融取得了阶段性成功，面对未来发展，远卓认为华融仍需要关注并克服以下三个难点问题,华融业务组合及战略态度：业务范围是否适当？发展态度是否明确？资源配置是否有效跟上？是否合理并保证高效？,难点二,华融战略定位：房地产为支柱产业的实业企业集团？多元投资控股型企业集团？或者是某种中间状态？,难点一,组织管控模式：总部如何定位？职能部室的能力是否能够有效支撑总部定位的实现？对下属业务单元设置是否合理？总部如何实现针对性管理？,难点三,17,目录,战略回顾 华融战略定位 业务组合及态度 组织管控模式 发展战略 战略举措 组织体系,18,华融公司现有的业务板块和控股参股企业,华融广告,100%,地方政府,北京华融综合投资公司,金融街控股,金融街开发,50%,金易,50%,敬远房地产,51%,德胜投资,99%,富景公司,100%,金融街物业管理,52%,西单开发,100%,西拓担保,94.67%,顺城饭店,100 %,长城人寿保险,40%,金昊开发,83.33%,房地产开发业务,物业管理 业务,金融保险 业务,酒店等 出租业务,首都电影院,文化产业,32.4%,19,从业务特点看华融介于实业公司与投资控股公司之间，现阶段更偏重实业经营型企业的表现,高盛,摩根,GE,华融,万科,KKR,众多企业,卓越的实业企业,投行,挣扎者,一般实业企业,投资控股公司,资产经营能力强的实业企业，必须通过资本运营能力的提升，才能成为卓越的企业,资本运营能力强的企业，未必需要提高实业经营能力,竞争力边界,金地,嘉德置地,华润,优秀的实业企业,华融,20,案例：华润集团是中国内地和香港最具实力的多元化产业控股企业,资料来源：华润（集团）有限公司网站,注：上图子公司中除灰色标示外均为一级利润中心（有战略意义的业务单元）,21,案例：嘉德置地是以房地产产业为核心的实业性综合集团,住宅房产,金融服务,金融服务,服务公寓,综合发展,商用产业,商业房产,服务公寓,房地产,22,不同定位的企业集团对经营模式的选择要求是不一致的，对能力侧重的要求也不相同,持股周期,管理深度,回报方式,利润,很长,直接管理,依靠退出实现股权增值 利润,阶段性,间接管理,依靠退出实现股权增值,短,很少管理 “用脚投票”,实业公司 投资控股公司 投 行,23,单块业务具有 绝对的竞争优势,远卓为众多国企提供过服务，并研究发现国企做大做强的不同选择将影响企业的生命力与竞争实力,利用管理和资源优势进入相关行业或不相关行业,利用行业优势进行横向纵向扩张，收购