财富广场,裙楼商业.招商执行方案,2019/8/19,2,一、项目介绍及其定位,2019/8/19,3,项目概况,占地12358平方米，商住用地,规划为三层商业裙楼（约21000平方米）和21层板式住宅（约42000平方米）,裙楼部分延街面长90米左右，进深80米左右，总建筑面积大约70000平方米 ，带27000平方米的商业广场和一层地下室。,项目四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院，南接兴隆步行街,2019/8/19,4,裙楼市场定位,经营内容定位 以女性服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品为主，辅以超市、餐饮、娱乐、休闲的经营内容,消费档次定位 以中档为主，部分做成高档,业态定位 主题商场服装、娱乐、餐饮为主的综合性商业广场,商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户,2019/8/19,5,定位描述,以女性为主要消费对象的 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的 女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的 主题商城,2019/8/19,6,裙楼产品设计:,最后面积有待建筑设计方案的确定,2019/8/19,7,裙楼商场命名,东方时代商业广场,一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出,*商场,以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源,建议采用“*商业广场”模式命名，对其专门会议讨论,2019/8/19,8,商场怎样才能成功:,可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。,2019/8/19,9,租金定价:,体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合,采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合,市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法,2019/8/19,10,市场租金价格体系,13层租金均价为62.72元/平方米,其中： 1/F：95.27元/平方米 2/F：61.93元/平方米 3/F：30.97元/平方米 注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50% 另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定,2019/8/19,11,经营管理模式的定位,首选整体引进大商家,备选自营招商,发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营,发展商对项目裙楼实行散租招商，自己对商场进行统一的经营管理,2019/8/19,12,二、招商方案,2019/8/19,13,招商方案的提出,方案A： 整体出租，仅引进独立的经营管理品牌,方案B： 散租，引进小商家，自己成立管理公司,2019/8/19,14,方案 A剖析图,2019/8/19,15,方案 B剖析图,2019/8/19,16,招商方案定性分析,2019/8/19,17,招商方案定量分析,2019/8/19,18,方案对销售的优劣分析,2019/8/19,19,方案优选结果,方案A方案B,2019/8/19,20,三、招商准备,2019/8/19,21,2019/8/19,22,招商主体 -,以同致行顾问为招商主体进行招商。,2019/8/19,23,招商架构,2019/8/19,24,招商对象,招商产品的零售商,招商产品的代理经销商,招商产品的直营厂家,有招商产品资源整合和经营管理经验的大商家,2019/8/19,25,招商范围,郴州招商产品零售市场,深圳、广州、长沙等地的相关零售市场,广东省内相关产品生产领域,2019/8/19,26,招商物料,招商手册、招商海报,现场VI物料,POP物料,招商合同文本,招商细则、招商流程、租赁协议等,商场平面分割图（规划效果图）,2019/8/19,27,现场管理,招商人员上岗前培训,每周项目例会,日招商情况汇报,周例会纪要、招商周、月工作总结,调整营销策略，提交短期宣传推广计划书,2019/8/19,28,三、招商实施,2019/8/19,29,招商战略,快-准备+开展+推广,准-时机+展示+把握,灵- 调整+工具+计划,招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料,认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需求,灵活及时调整招商计划的各项内容 ,做好AB计划的时间搭接,2019/8/19,30,推广计划,2019/8/19,31,推广时间节点,最后推广时间视他项工作的开展情况而定，详细时间见工作计划表,2019/8/19,32,招商策略,走出去、请进来,建立直复式的招商网络,分组进行,以流动招商为主、现场招商为辅,2019/8/19,33,广告策略,广告诉求点-财富新天地,广告媒体-折页+海报+POP+报纸,2019/8/19,34,营销成本概算,现场部分 -10万,广告部分-50万,公共活动费用-10万,合计-80万,异地招商费用-10万,2019/8/19,35,恭喜发财!,圳市同致行物业顾问有限公司,二零零三年九月十三日,