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中原集团北京投资顾问部 Beijing.01.2011,北京金隅大成地产 通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告,第一部分 整体规划布局建议 第二部分 各物业产品策划建议 第三部分 开发模式和开发周期建议 第四部分 财务分析报告,报告内容,整体规划布局建议,Part 1,九棵树站,私密性最优区域,南靠未来规划的住宅小区,距主要道路距离适中,适宜高品质居住物业。,项目最为主要的人流节点之一,与瑞都国际形成互动,商业、办公价值最优。,区域可塑性强,既可以依托家乐福的人流,又可以分享办公客群的重复性消费,商业价值较大。,地块分析,九棵树站,建议:规划高品质居住物业。,建议:规划商业第一个主力店,与家乐福商业形成互动,带动项目有效到达人流,建议:规划办公物业,办公物业在步行距离的可承受范围,同时有效的带动项目商业人流,达到双赢的互动效果,物业分布建议,建议:在中间区域规划商业街,在东侧靠近办公区域规划商业的第二个主力店,以主力店人流带动商业街区人流,形成互动,达到商业价值最大化,九棵树站,各物业主要人流、车流动线建议,商 业,住 宅,商业主要 人流入口,商业/办公主要 车流入口(地下),商业次要 人流入口,住宅主要 车流出入口(地下),写字楼,办公主要 人流入口,商业/办公主要 车流出口(地下),项目物业配比建议,项目车位建议,项目地下空间使用建议,项目总体建筑风格建议,建筑风格建议:现代简约风格,建筑立面简单时尚,充满城市感的现代气息,尽显气派与大气,各物业产品策划建议,Part 2,以国际性高端品质为特征的、集合多种业态为一身的区域高端城市建筑群 地标级国际化高端城市综合体 通州新城南部区域发展的核心,引领通州城市功能的完善与提升 新型区域核心城市综合体,打造区域型城市综合体 开创区域运营与价值平台升级的新模式,市场定位,住宅产品策划,Part C.1,世界级成熟配套,世界级城市生活 精英升级品质细节配套,这里具有便捷的交通,20分钟直达市区。 这里成熟的城市配套为项目塑造一个高品质的产品提供了可能。 这里是高素质、高收入、繁忙的金领阶层的聚集之地,尊贵是她天然的基因。 这里居住着积极向上、勇于进取的城市精英,社会的中坚力量。 而我们将要打造的建筑就是他们的精神,每一个细节都蕴涵着居者的气质。,住宅市场定位,住宅客群定位,重点关注客群包括朝阳、东城区在内的东部区域中产阶层的上层以及部分权贵阶层 常规来源客群通州本地具有一定财富积累人群,对区域有浓厚感情的地缘性客户 其他客群部分其他区域进入性客户以及投资客,二次及以上置业的,改善型中高端白领阶层,住宅物业户型配比建议,我们针对本项目“二次及以上置业的,改善型中高端白领阶层”目标客群的市场需求进行SPSS交叉分析,可以看到三居室的需求比例最高,达到58%,结合本项目较为高端的市场定位,因此我们建议本项目户型配比如下:,数据来源:住宅市场需求问卷之SPSS交叉分析,户型形式:在条件允许的情况下,建议可采用部分错层、跃层等手法,增加空间的情趣性,提升户型的整体品质和舒适度。,住宅物业户型特色建议,住宅物业户型特色建议,户型形式:在条件允许的情况下,建议规划一栋一梯两户的三面采光户型,面积可略大。,住宅物业户型图示范,户型示范,户型示范,20,产品核心诉求,偏自住型 成熟配套 金隅品牌,人性、宜居特性 城市、舒适特性 安全、高智能性,产品核心诉求,精致户型+完善设施+精装修,特殊功能偏好:对衣帽间、储藏室、露台、地下室的需求较高 科技化偏好:较看重指纹识别系统,目标客户需求特征,22,主卧室优化:三居室以上至少有一个全套房主卧 双主卧设计:三居室以上两个主卧和客厅在南向 情景空间设计:四居室需要有衍生空间 明厨明卫:边单元户型实现明厨明卫,1 精致户型升级功能空间,户型的私密化处理,结合项目规划特点以及目标客户群的需求特征,建议本项目重点在于室内功能空间的私密性处理。,精致户型户型私密化处理,储藏室,大尺度外飘窗设计,精装意境阳台,个性功能空间设计,精致户型个性功能空间设计,根据客群反馈,玄关建议趣味玄关空间,加强玄关功能,具有强大收纳空间的多功能趣味玄关系统、留足鞋、雨伞的摆放空间,引导业主尽可能的利用玄关空间满足生活品质,精致户型玄关设计,将客厅与阳台的尺度延伸形成“休闲大阳台”,并增加给水点 ,使其更具备享受的便利性,卧室灯具设计双控照明开关 ,插座置于床头柜上方,增加便利性,厨房可视终端系统,同时具备可视对讲、电话等功能,厅房建议神奇厅房系统,细节品质体现,精致户型厅房建议,尺度保证料理台、储物柜的大空间摆放,一切从容不迫,厨房可视终端系统,同时具备可视对讲、电话等功能,厨房建议愉快厨房空间,不再手忙脚乱,精致户型厨房建议,28,1、采用传统的技术成熟的中央空调系统 在离心制冷机、楼宇自控、空调箱、湿膜加湿器、水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备,变频多联式中央空调是市场较领先的技术。 2、设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能 通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源,在过渡季节提供空调用冷冻水 最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源,减少制冷设备的运行时间,深度节能 。 3、新风系统 要求具备对室外空气的除尘、杀菌、调温、调湿功能,确保每个房间都有均匀湿润、健康的空气,窗式消声通风器是较成熟的技术。,2 完善设施空气调节系统,29,直饮水:去除水中细菌、杂质、有机污染物,可直接饮用。 软化水:去除水中过多的钙镁离子,降低水的硬度。降低洁具、台盆、水龙头的结垢,避免管道堵塞。,完善设施生活直饮水入户/ 软化水入户,30,同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板,在同楼层内连接到主排水立管上 系统可以使卫生设备用水量低于国家强制性用水量的40以上,综合费用降低33左右。,同层排水,隔层排水,完善设施卫生间同层排水系统,2、外墙系统 通过干挂外墙材料、空气层、加厚外保温层组成。 外墙和屋面采用聚氨酯保温材料 进一步降低能耗,3、LOWE三层双中空玻璃 传热系数比普通玻璃低6倍, 比普通中空玻璃低3倍, 节能性能大大优于前两者。,1、楼板隔音技术 在承重楼板上铺设弹性垫层, 再在上面做楼面层的办法, 减轻荷载对楼板的撞击力,完善设施静音处理系统,规避住宅部分来自城铁及商业的噪音干扰,提高居住品质,完善设施家居智能化系统,住户报警控制总机,家电自动化,书房宽带上网,厨房天然气泄漏报警,可视或非可视对讲,红外探测器,家庭电子商务平台,紧急按钮,家居安防,指纹识别系统,根据需求调研显示,三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房标准,3 精装修目标客户需求特征,精装修标准特征 1、国际知名品牌集合 2、巧妙与现有空间融合,重点体现整体性及设计的人性化 3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质; 4、可感知的精细做工 5、恰当家私配饰为项目增值,34,精装修装修标准,4000元/平米的高品质装修标准,精装修品牌建议,精装修品牌建议,精装修品牌建议,欧式古典风格,地中海风格,现代简约风格,现代前卫风格,新古典风格,新中式风格,精装修根据调研结论提供多主题风格满足个性需求,办公产品策划,Part C.2,办公物业市场定位,景观生态型 高品质办公空间,主要特点: 生态办公:空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色建材与节水节能等设计,办公客群定位,目标客群来源,产业园区的发展带来的商务需求,以及南部区域的商务休闲区,主要企业为影视、演艺、音乐等文化产业相关企业,将本项目作为他们对外联系的窗口; 市区商务发展的外溢,尤其是CBD东扩带来的企业商务需求 随着通州新城的建设发展,越来越多的企业进入通州,包括开发企业、金融企业、保险企业等。 通州新城其他办公企业。,周边产业园区及东部区域的相关企业,写字楼客户普遍关注什么?,企业适应性这个写字楼产品是否适合企业需求?(例如面积是否适合企业需求?产品是否适合企业使用?等等) 企业形象(面子)这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求(外里面要求?档次要求?等等) 企业经营成本这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本?(软硬件设施?人性化节能设施?等等),根据设计规范,结合客户需求,设计产品细节,1 企业适应性标准层设计,3、其他附加价值;,2、开间的设计;,1、标准层设计,规划原则: 1、尽可能占用空间高度优势,释放地面面积; 2、保证办公物业的合理使用空间; 项目建议: 1、标准层面积:为1200平方米(符合市场需求) 2、地上总层数为:共23层 3、层高建议: 1-2层,层高4.5-5米,银行、咖啡厅等; 3-21层,层高4米,办公空间; 22-23层,层高5.49米,特色办公空间; 总高度96.48米。,根据通州东部创意产业基地的兴起,特色空间可用来满足创意产业相关企业的办公需求。,3、其他附加价值;,2、开间的设计;,1、标准层设计,规划原则: 1、尽可能降低总价需求,合理控制总价; 2、满足目标企业的办公需求; 项目建议: 1、主力开间面积:100-300平方米 (主要满足周边产业园区的中型企业需求,因此主力开间面积不宜过大。) 2、说明:尽量减少单个开间的单位面积,若有目标客群需求较大面积,可以采取不同的组合方式,使其更加灵活,加快销售速度。,企业适应性开间的设计,3、其他附加价值;,2、开间的设计;,1、标准层设计,空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色建材与节水节能等设计。 大厦每三层建一个高12米、面积200多平米的绿色空中主题花园,饰以点式通透玻璃幕墙,阳光透射、光线充足。空中花园与内天井的配合,使大厦楼道、电梯间等公共空间充分分享自然光线。景观办公室也为大厦所独有。,绿色多氧的空中花园,企业适应性附加价值,本项目办公产品核心价值点,该设计已经在北京银谷大厦实现,效果良好,大堂局部挑高两层,面积300-400平方米,10m高空间,自然采光生态大堂 功能:客户休息、前台保安、便利店、商务中心。 从整体出发,注意不同材料质感形成的综合视觉效果,同时,尽量减少材料品种。,2 企业形象需求大堂,周边产业园区企业由于市场整体办公硬件水平比较落后,同时具有对外展示的需求,迫切希望转变企业形象。,电梯可选择合资国际品牌电梯,国际品牌标志、国内品牌价格,建议规划四部客梯,一部货梯,建议要点 设计风格简约,大气。 采用高档大理石不锈钢装饰材料,融合与大堂相协调的地面装修,形成特有商务特质。 品牌: 选用三菱电梯、OTIS、迅达、通力等 内装: 电梯内可装设小液晶屏; 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质,增加轿厢尺度空间,风格简单,易于后期管理和清洁; 电梯内设置空调及音乐系统。 指标设置: 电梯设计等候时间小于45”; 电梯速度2.0-2.5m/s(甲B级写字楼的最低标准)。,企业形象需求电梯,公共通道宽度大于等于1.5米,整体色调设计明亮宽敞,增加商务品质感,参考市场甲级写字楼设计标准,宽度大于1.5米; 材质与色调的呼应,增强整体感及商务品质感; 增加绿植摆放,营造绿色生态空间,企业形象需求公共通道,考虑因素 洗手间符合甲级写字楼装修标准; 设计风格与写字楼其它公共空间相融合; 建议要点 位置预留于核心筒内; 设施完备,与各办公间门口要有分隔距离; 配备厕纸、干手机,洁具可选取经济型品牌。 大块面的现代材质处理,体现楼宇的现代风格。,企业形象需求洗手间,打造符合甲级写字楼装修标准公共洗手间,空调根据客户需求分而治之,建议选择按电费计量的变频VRV空调,中央空调的分户体现,同时也符合本项目产权销售的特征。,考虑因素 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本,其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一,2005年最新
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