地王广场一期经营状况、售价及六区规划、投资预测分析,光大招商中心 2014年02月19日,地王广场一至四区目前租赁情况,地王广场一区，部分产权为白沙塘村，一层公司物业共1297，现有业态：银行、好莱坞婚纱城，出租率为100%。二层公司物业共2237，暂时空置。三层公司物业共5217，暂时空置。总出租率为15%。 地王广场二区，一层至三层共约3万，公司自主经营彩怡百货，出租率为100%。 地王广场三区至四区产权较分散，由我司物业与小业主组成。其中三至四区一层总面积为7692.47 ，公司铺50间，业主铺47间，出租率为87%。三至四区二层总面积为8103.5 ，公司铺69间，业主铺137间，暂时出租率为17.5 ，已经跟婚庆公司合作出租。三至四区三层总面积为8461.6 ，公司铺为212间，业主铺22间，出,地王广场一至四区目前租赁情况,租率为50%，其中三区三层已经跟婚庆公司合作出租。 在以上的数据可以看到，只要是整个区域是公司自持的物业，出租率都明显较高，甚至达到100%的出租率。,地王广场一至五区目前租赁情况分析,地王广场从2005年10月1日开业以来经营状况一直都不是很理想，初期商场定位为：主力店+小商铺（小业主），经营状况一般，也有大量优质商家进驻。由于我司对商铺提前销售，导致产权分散，没法统一规划招商。小业主只考虑到眼前的收益问题，一味追求高回报，租金较高，没有给商业一个培育的过程，导致大量前期优质商家的流失，根本谈不上“品牌增值效益”了，给后期的经营管理都带来了困难。 由于南城、东城、万江商圈的崛起，给经营已有八年的地王广场带来了巨大的挑战，加上广场里、外的设施开始老化，停车位少、工程改造难等等，给地王广场的招商带来重重困难，空置面积较高。,地王广场一至五区目前租赁情况分析,地王广场一至五区铺面间数及面积,地王广场一、三、四区空置率为50.30%，其中二区是自持物业（彩怡百货），空置率为10%，五区大部分是盈大商业，公司物业较少，空置率为50%。,地王广场一至五区收益方式,地王广场一至五区目前收益情况,地王广场一至四区现年实际收益,地王广场一至四区暂时未出租面积及预计租金收益,以上预计租金是根据现有同等的租赁租金收入计算的,地王广场一、三、四、五区十五年收益,实际年收益+剩余面积（预计租金年收益） 15年 地王广场十五年总收益,（1098万元+1189万元）15年=3.4305亿元,以上收益没有计算年递增率，我司地王广场的租金年递增率10%。,地王广场前期销售单价及现售价对比,按万元为计算单位,可见即使是经营不理想，铺面还是有升值的空间，如果前期暂时不销售，统一规划招商，给予个商业的培育期，做旺了再销售，现在的收益要大的多。,地王广场与周边商圈售价对比区域,世博广场,项目销售价格，主要地王现有业主售价、东湖花园、西城楼、世博广场、聚福广场、万达广场。,东湖花园,万达广场,西城城,聚福广场,世博广场,地王广场现售价与周边商圈现售价对比,按万元为计算单位,地王广场一层临街现售价为3.5-4.5万元/ 左右，内街为2-2.5万元/ 左右。其中聚福广场近期卖出的售价明细较高。,东城万达广场,主要调查对象：万达广场一层商住区、美食街及黄金街的售价。,商住楼,美食街、黄金街,东城万达广场,商住区,美食街、黄金街,其中万达广场商住楼一层售价为6-8万元/ ，美食街及黄金街为8-9.5万元/ 。,地王广场现售价与周边商圈现售价对比,从以上数据可以看到目前东纵大道的商业地产铺面售价最高的是东城万达，但万达只销售旁边的铺面，核心区是自持的物业。,通过住宅、星级酒店、A级写字楼、一站式购物中心等等，塑造一个城中心。借助品牌增值效益，达到较高的铺面销售价格。同时通过持有物业的有效经营，达到资产的升值。,地王一、三、四区未售铺方案,方案背景： 依照目前地王经营现状及受该物业条件的限制，预估未来的可发展空间有限，为了减少公司损失，年初商业中心提出地王广场公司铺出售建议，结合营销中心制订的营销方案，现针对销售下及自主经营两种情况下从财务角度就现金净流量进行对比分析。,一、销售,地王一、三、四区未售铺方案,假设： 1、按现有成本3500元/平，成本8500万。售价参考营销部提供的1区均价12054元，3.4区均价12600元，分期销售，预计按4年销售。 2、营销费用及管理费用按收入2%预估 3、折现率为10%,地王一、三、四区未售铺方案,现金净流量为8012万，累积净现值为6871万元。,二、自主经营,地王一、三、四区未售铺方案,目前出租率公司铺约50%，平均单价48元 预计未来达到65%-70%，单价每年按5%递增。 10年后发生一次装修，16年后再次装修。 折现率为10%,地王一、三、四区未售铺方案,按现有成本8500计，仍需14年累积现金流量为正。现金净现值33年后仍为负187万。内部报酬率为6%。（折现率为10%）,如不能改变现有地王经营环境下，不能大幅提升租金，改变现有这种空置率情况下，建议整体销售。（财务部建议）,地王一、三、四区未售铺方案,地王六区投资预测、规划分析,地王六区投资预测,投资成本概算,投资成本：土地成本+建安成本+资金成本,建筑面积约1.8万，初始投资成本约7500万。单位成本约4100元,地王六区投资预测,三种方式下的投资预测,1、100%销售 2、30%销售70%持有 3、100%持有,地王六区投资预测,一、100%销售,假设： 1、销售进度：依开盘情况及推广力度预计2014年销售40%，以后年度销售20%，至2017年销售完毕 2、销售单价：参照前期地王销售部提供的平均单价1.8万预估。由于不同进度销售单价不同，预估2014年单价1.8万，2015年2万，2015年2万，2017年1.8万。 3、销售及管理费用率按销售收入2%预估 4、预缴增值税率3%，销售完毕后进行土地增值税清算 5、折现率取10%。,地王六区投资预测,100%销售情况下投资预测,该投资方案下：内部报酬率62%，净现值8613万。内部报酬率较高，但因产权已销售，无后期房产增值收益。,地王六区投资预测,二、30%销售及70%持有,假设： 1、首层销售，销售进度及单价方案参照100%销售情况。销售单价营销部提供的周边商铺单价在6-8万区间，无其他参考数据，商业参照前期地王销售部提供的100%销售下的单价1.8万，预估首层销售单价范围在3-4万之间。 2、销售情况下的条件参照100%销售 3、持有部份：资产原值投资成本-销售部份成本+装修费用，预估装修费用1000万。按20年摊销，十年后每5年装修一次，费用每次按1000万计，同时每次装修按5年摊销。 4、出租率首年90%，后期在95%，租金单价参照目前地王的租金单价每平48元预计二、三层租金40元/平，第三年后按10%递增。 5、营运费用按租金收入15%计。其他收入按月均7万，以后年度按5%递增。,地王六区投资预测,内部收益率24%，累积净现值4739万，2015年净现值（1942万）及时收回初始投资，内部收益率低于全额销售情况下，但持有产权在未来房产增值可实现相应的额外收益。,二、30%销售及70%持有,地王六区投资预测,三、100%持有,假设： 1、初始投资为7500万，首次装修约2000万，十年后每5年装修一次，装修成本2000万。 2、预计2015年开业，出租率90%，后期保证在95% 3、租金单价：参照地王48元/平，预计按55元/平，三年后每年按10%递增 4、相关的税率及折现率与前面一致。 5、不能考虑未来房产增值带来的效率。,地王六区投资预测,该方案下内部收益率为8%，低于折现率10%，静态回收期10年，动态回收期需25年。在20年时累积净现值为负803万。正常的情况下不考虑该方案。 但因商铺投资不同于一般性投资，需考虑未来商铺的增值效应。,三、100%持有,地王六区投资预测,三种方案下的优劣势,六区规划分析（原业态定位）,地王六区1-3层业态规划布局方案一 (1F业态定位：主力店品牌餐饮、黄金、玉器、精品饰品）,1层,只适合公司自持物业,六区规划分析（原业态定位）,地王六区1-3层业态规划布局方案一 (2F业态定位：大主力店精品超市、餐饮品牌、年青人体验馆）,2层,只适合公司自持物业,六区规划分析（原业态定位）,地王六区1-3层业态规划布局方案一 (3F业态定位：主题餐饮美食城、儿童乐园、电玩、美容美体）,3层,只适合公司自持物业,六区规划分析（一层销售）,地王广场六区一层卖出售价可以参考地王广场一期一层现售价及东城万达广场的商住区售价(5-8万元/ ）。,地王广场六区一层如果卖出，产权就分散了，经营业态就会像地王一期的现状，没有统一的招商规划及品牌定位，品类零乱。,可售位置,六区规划分析（一层销售）,六区二层规划,考虑到一层产权分散，靠一层带动二、三层可能性较小，建议二层规划成餐饮区美容、健身及超市，餐饮及超市可带人气，但超市租金较低，餐饮可以接受高租金，两者可平衡租金收益。,商超 约2800,餐饮、美容、健身 约3500 ,六区规划分析（一层销售）,六区三层规划,建议三层规划成美食城。,餐饮 约2300 ,餐饮 约4000 ,销售六区一层优缺点： 优点：可以快速回笼资金，为公司增加收益。 缺点：1、将六区最好的位置售出，产权分散，不能统一规划招商及品牌定位，品类难把控，容易造成品类冲突导致经营混乱。 2、由于不能把控一层品牌进驻，直接影响二、三层的整体招商、业态定位及租金收益。 3、由于产权分散，业主较多，意见难统一，给一层的管理带来难度。,总 结,建议解决方法： 1、公司自持物业，由我司招商部统一定位规划招商。按一站式购物中心的标准或者是商业街的模式，吸引不同业态的品牌进驻，给予商业培育期，借助品牌增值效益，同时通过有效经营，达到物业资产的升值。 2、公司将一至三层全部卖出，解决二、三层后期招商定位、经营管理的困难局面。,总 结,谢谢! 以上纯属本部建议，有待斟酌。,