金网络地产顾问成都分公司 日期：2012.06,沟通思路,PART1：本体及区域研究,PART2：核心课题及策略,PART3：项目定位,PART4:物业发展建议,报告框架,研究内容,PART5:资金回款计划,PART1 本体及区域研究,城市规划 区域市场研究 本体分析,“岷江”成为乐山市城市发展的主轴和引擎； 乐山市总体以“东抑”、“西进”、“南控”、“北拓”为主要规划方向，同时乐山房地产亦依托“岷江”为发展主轴，由南向北；目前老城区板块发展已经十分成熟，新兴板块发展后劲十足。,城市规划总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”,城市房产发展依托“岷江”由南向北发展，形成“组团式”格局,通过乐山市市政交通道路以及城市发展动态，结合房地产开发强度将乐山市房地产市场划分为城西板块、通江板块、新城区板块、老城区板块、肖坝板块和东城板块共六大板块。,评级标准：依据板块房产开发程度、配套条件、产业、发展潜力等综合因素考虑，星级越多表明板块综合能力越强。,PART1 本体及区域研究,城市房产发展 区域市场研究 本体分析,区域市场研究本案所在通江板块，目前板块价值支撑度较低，亟待升级,板块位于乐山市北郊，区域定位为物流集散地，目前区域人员结构复杂，整体品质相对较低； 通江板块交通便利，与新城板块相连，区位升值潜力优势明显； 伴随乐山的经济发展以及城市规划落地，商务配套完善，未来通江板块仍具有较大发展空间。,区域位于岷江西岸，乐山市北郊，目前该区域人群构成较为复杂，整体品质较低，多以周边地缘性客户为主；伴随“北拓”规划，未来通江板块仍具有较大发展空间。,区域各板块物业以高层、小高层为主； 各板块间产品同质化严重，主力面积集中在80-110的套二、套三户型；本案所在通江板块，目前在售项目较少，但与新城区板块之间仍存在激烈竞争。,区域市场研究各板块产品同质化严重，同时本案所在板块仍面临激烈的竞争,区域市场研究各板块价差较小，本案所在板块住宅售价处于中低位水平,目前成熟的老城板块和新城区板块销售价格普遍集中在4800-5800元/左右，总价在为30-50万元之间； 处于岷江东岸的城东板块，由于自身强势的景观资源配套，项目定位较高，均价在5300-6800元/左右，总价在35-80万元； 本案所在通江板块因在售参考项目较少，目前售价在4700-5200元/左右，总价在35-60万元。,区域市场研究通江板块地缘性客群特征显著，对外客群吸附力有限,PART1 本体及区域研究,城市房产发展 区域市场研究 本体分析,本体分析：中等规模地块，形状方正，高地价、高容积率特征显著,地块指标： 地块总用地面积为64亩 容积率为6.0 车位比：1:1 楼面地价：1700元/ 交通条件： 网状道路体系，交通便捷 配套条件： 位于通江板块生活居住，地块周边具有一定配套基础； 地块毗邻岷江，具有一定景观资源；,本案,本体分析：西、北面临路商业价值高；东南面临河居住价值高,地块西、北面直接临路，沿街展示面宽，具有较大商业价值； 东面临岷江，可享江景，景观视野较开拓； 南面临路，有30米绿化带，可避免交通噪音；,研究小结,PART2 核心课题及策略,区域价值支撑不足,核心课题研判,竞争剧烈，陷白热化,遵循风险可控原则,高地价、高容积率,追求更高利润价值,案例借鉴,中德英伦联邦项目地处尚在发展之中的新川板块区域，周边具备一定配套，属新兴板块。,中德英伦联邦项目概况,立面风格： 英伦哥特式风格 材质： 外墙采用粗拉毛、劈开砖 GRC装饰构件、石板瓦等 每四层用GRC材质勾边层,中德英伦联邦外立面,中德英伦联邦售楼部实景,中德英伦联邦售楼部实景图,中德英伦联邦入户大堂,中德英伦联邦入户大堂,中德英伦联邦建筑顶部细节,中德英伦联邦公建细节,中德英伦联邦户型参考,G户型 3室2厅2卫1厨 建筑面积87 实得面积125,优点： 约44%赠送率 动静分区； 超大景观阳台； 室内通透，采光、视野上佳,中德英伦联邦开盘现场,中德英伦联邦开盘现场,中德英伦联邦开盘现场,2011年 5月29日一期一批次开盘，712套房源当日售罄； 6月22日加推192套，三日内售罄； 9月4日一期二批次开盘，当日销售460套； 10月6日一期三批次开盘，当日销售320套； 5月29日开盘至2011年10月，累计销售房源超过1700套，金额超12亿元。,中德英伦联邦销售情况,在成都市首次出现的纯粹英伦风格的项目，极为吸引客户关注。 通过外立面色彩与线条体现建筑品质，独一无二的建筑细节装饰以及公建配套，赢得在客户心目中好产品的印象。 户型设计方面赠送大、得房率高，且赠送空间较实用。,借鉴小结：,中铁西城项目地处光华新城板块，区域品牌开发商云集，市场竞争激烈,万科金色领域,蓝光SOFA社区,凯德风尚,中铁西城项目概况,中铁西城跃层户型,C户型 3室2厅2卫1厨 建筑面积89.67 实得面积124,优点： 可享受中庭景观，带景观阳台； 超大面积赠送； 户型方正，各房间尺寸适中。,E户型 4室2厅2卫1厨 建筑面积113.54 实得面积158,优点： 可享受中庭景观，带景观阳台； 超大面积赠送； 户型方正，各房间尺寸适中。,中铁西城跃层户型,中铁西城跃层样板间,中铁西城跃层样板间,中铁西城开盘两小时销售95%房源，当日成交2.4亿元。,户型功能分区合理，各房间大小适中，在功能尺度上体现了较好的设计水准。 跃层户型，客厅6米挑高，产品极具稀缺性。 超大赠送，实际使用面积在建面基础上多出35-45，赠送率在36%40%；,借鉴小结：,结合项目案例： 本案采用“产品创新”方式来解决突围问题，而且是成功突围；同时与市场产生区隔，我们要做的到是： 唯一的、品质的、纯粹的，并注重产品的附加值！,核心策略产品创新,产品创新,PART3 项目定位,市场定位,备选案名：北城新天地、江湾半岛,项目案名定位,案名,英伦1号,SLOGAN,献给这座城市的跨阶豪宅,形象演绎,产品定位,鉴于本案产品创新核心策略前提下，从区域的产品、户型、需求市场等综合因素考虑，根据用地指标户型配比建议：,价格定位,市场价格回顾：,建议本案价格： 入市均价：5000元/ 全案均价：5800元/,PART4 物业发展建议,外立面示意图,外立面示意图,外立面示意图,园林景观示意图,园林景观示意图,提供运动设备设施，比如跑步机等； 设置有氧运动设备，如台球，乒乓球等 设置室内休闲椅，为运动后提供休憩场所,架空层示意图,提供供休闲娱乐设施，比如桌椅、棋牌等，诉求休闲娱乐的多功能性； 设置儿童游乐区，与外部园林功能相呼应； 通过盆景，花坛，雕塑等方式将外部景观内部延展。,架空层示意图,通过在小区内设置向具有厚重人文感的欧洲人物雕塑或动物雕塑，展现皇家园林的人文和意境；小区内设置造型喷泉，与雕塑辉映。,景观雕塑示意图,铺装示意：石材与大理石、鹅卵石的应用,小区内步行道以石材或局部大理石铺装，凸显高端品质感。 运用石材、大理石和草坪、花坛、花坪、鹅卵石等营造不同层次和风格的地面铺装效果。,景观道路示意图,户型示意图（跃层）,建筑面积：113、套四户型，赠送35,户型示意图（跃层）,建筑面积：121、套三户型,户型示意图（跃层）,户型特点：大开间客厅设计，外接景观露台，采光、通风俱佳；楼上有大露台双活动室，营造广阔的人际交社空间；,户型空间示意图（跃层）,户型示意图（平层）,建筑面积：88、套二变套三户型、赠送面积16,建筑面积：118、套三变套四户型、赠送面积35,创新面积赠送方法一阳台加小书房变实用可封房间,开间2.7米（或以上）的书房，外延阳台，去掉隔墙封闭阳台后，可以作为房间使用。,创新面积赠送方法二阳台加餐厅变实用可封房间,开间2.7米（或以上）的餐厅，外延进深1.6米（或以上）的阳台，去掉隔墙封闭阳台后，可以作为房间使用。,进深1.8m,进深1.8m,面宽3m,进深3.4m,报建图,改造后,创新面积赠送方法三L型阳台后期改造实用更强,规定进深不得超过1.8m，L型阳台，使后期改造的房间实用性更强，尺寸更合理。,普通凸窗,低台凸窗,可拆卸低台凸窗,落地凸窗,由于现行建筑规范规定不大于2.1米的飘窗不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.1米，便能有效的“偷”到面积。,创新面积赠送方法四低台凸窗和落地凸窗,落地凸窗进深较大，且凸窗的上梁可以打掉，直接成为室内的有效空间。,最大进深的凸窗,1.5m,上梁也可作为顶柜使用，也可以打掉增加室内的空间感,创新面积赠送方法五低台凸窗和落地凸窗,由于现行规范中规定层高低于2.1米部分都不计建筑面积，因此设计师们将衣柜巧妙的隐藏在2.1米高的凹墙内。,步入式衣柜,低台衣柜,创新面积赠送方法六隐藏式衣柜,虽然隐藏式衣柜对室内空间的舒适度不会有太大的影响，但其限制了衣柜的尺寸，对于衣柜的选择有所局限，通常会采用订做的衣柜。,将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。,创新面积赠送方法七隐藏式衣柜,PART5 资金回款计划,地价回款计划,按照入市均价5000元/，每批次开盘价格以2.5%递增，月均去化6500计算，保守估计在1年的时间，将近销售8万，就可以回收4亿元的地价款。,备注：参考本案周边在售项目2011年平均去化情况，结合项目自身条件，保守预计月均去化面积6500。,