签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？2一、合同签订前应注意事项2二、合同签订时应注意事项3第三章 二手房交易注意事项6第三节：如何签订二手房买卖合同6一、签订二手房买卖合同应具备的条件61 二手房买卖合同的基本内容62 签订二手房买卖合同的主体资格63 共有权人售房的主体条件74 如何避免无处分权人处分别人的房产75 购房人多于二人怎么办86 如何以未成年子女名义购房87 登记在未成年子女名下的房屋如何再次转让98 能否以未成年人名义买房可以按揭贷款的形式付款99 非京籍人士在购买二手房时与北京户口购买的区别9二、签订二手房买卖合同的注意事项91 卖方诈骗手法9（ 1 ）用假房产证诈骗10（ 2 ）利用假公证诈骗10（ 3 ）出售查封的房屋。10（ 4 ）出售列入拆迁范围的房屋。10（ 5 ）利用房屋买卖合同诈骗。10（ 6 ）房主拖欠物业费，让买方支付。10（ 7 ） 私卖夫妻房产行骗。102 买方诈骗手法11（ 1 ）以先过户后付款的方式再次出售房屋11（ 2 ）以不支付首付款的方式贷款购房11（ 3 ）先过户后办个人住房抵押贷款。11三、如何签订二手房买卖合同111 核对买卖双方的基本信息112 核实并在合同中注明房屋的基本状况123 如何约定抵押权124 如何审核或约定房屋共有权内容125 对产权纠纷的声明126 对房屋租赁的声明137 对特殊事件的声明138 签订未办理产权证的房屋买卖合同应注意的问题139 如何约定付款方式1310 如何约定房屋的交付14（ 1 ）确定二手房的交付标准14（ 2 ）约定与房屋一并交付的物品15（ 3 ）房屋附属物的交付1511 如何约定房屋风险转移1512 提前入住装修的风险1613 提前入住对装修费的约定1614 如何约定物业费等费用1615 已售公房物业费、供暖费如何处理1616 签约时注意小区的供暖方式及收费标准1717 如何约定公共维修基金1718 在签订购房合同时如何约定延期交房内容1719 售房人不同意签订详细房屋买卖协议怎么办1820 关于产权登记的约定1821 如何约定违约责任1823 房屋买卖合同中违约金的比例约定多少为合适1924 如何约定争议的解决方式2025 如何约定二手房买卖合同的解除2026 如何约定合同的变更与转让2027 如何约定合同的生效条件2128 合同的附件包括哪些内容2129 卖方在签订和履行买卖合同时应注意事项2230 在楼价上涨背景下的购房应注意的问题23四、二手房买卖合同履行中应注意的问题241 对买方有利的交易程序242 对卖方有利的交易程序243 对买卖双方都是安全的交易程序24(1) 引入房屋中介公司作为交易安全的担保。24(2) 引入专业的金融担保公司。24(3) 银行的资金托管。25(4) 买方或卖方自己提供担保。25(5) 公证提存。254 提存协议的基本内容25签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？在二手房交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。一、合同签订前应注意事项在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解：首先查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章第二，购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押?根据中华人民共和国担保法的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。另外，还要注意该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？二、合同签订时应注意事项购买二手房时，除了在签订二手房合同前，要对该房产有一个大体的了解外，在签订二手房合同时也需要注意以下问题：第一，需要准备的证明材料。购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1身份证原件或护照原件及复印件；2未成年人的户口簿或出生证明；3有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接），房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。价款。这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确的条款。合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事入不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。合同中止、终止或解除条款。按照合同法第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。第三章 二手房交易注意事项 第三节：如何签订二手房买卖合同 一、签订二手房买卖合同应具备的条件 1 二手房买卖合同的基本内容 二手房交易的过程比较复杂，涉及的内容较多，按照法律规定，房屋买卖应签订书面的合同，这是法律的强制性规定。二手房买卖合同应当具备下面主要内容： （ 1 ）当事人名称或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有权证书名称及编号 （ 3 ）房屋基本状况；（包括产权声明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性质； （ 5 ）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （ 6 ）房屋交付及办理过户及日期； （ 7 ）房屋装饰、设备标准的现状； （ 8 ）权利义务内容； （ 9 ）违约责任； （ 10 ）解决争议的方法； （ 11 ）合同生效条款 （ 12 ）合同的中止、终止或解除； （ 13 ）合同的变更与转让； （ 14 ）双方约定的其他事项； （ 15 ）合同附件。 2 签订二手房买卖合同的主体资格 我国合同法规定，不具备主体资格所签订的合同无效，无效的合同，在合同中所约定各项权利义务对签约双方均无法律约束力，将产生互相返还的法律后果。在签订买卖合同时，买卖双方都必须具有相应的民事行为能力和民事权利能力。 （ 1 ）买卖双方都必须具有完全的民事行为能力。中华人民共和国民法通则从第九条至第十四条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。 公民的民事权利能力一律平等。 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第十二条：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。 （ 2 ）买卖双方都必须具有完全的民事权利能力。从上述法律规定来看，任何一个公民从出生至死亡这一段时间均有民事权利能力，即他都有民事权利。从房屋买卖的角度来说，任何一个人都有权利买卖房屋，签订买卖房屋的合同，但并不是任何一个人签订的房屋买卖合同都有效。要想使房屋买卖合同合法，买卖双方必须具备民事行为能力。只有符合了民法通则的规定，买卖双方才能能力签订房屋买卖合同，也就是说，有权利买卖房屋但不一定有行为能力。房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂，超过了未成年人的行为能力，与未成年人的年龄、智力不相适应，因此不能签订房屋买卖合同，只能由他的监护人或法定代理人签署。精神病人或意识不清的人，显然也不能签订房屋买卖合同。 上面是针对自然人来讲的房屋买卖的主体资格问题，对于法人组织来说，卖方必须有销售房屋的权利，卖方的登记名称必须与房产证登记的一致。 3 共有权人售房的主体条件 二手房买卖中的共有权分两种情况，一是夫妻之间的互为共有权人，二是其他自然人之间的共有权。夫妻之间的共有权关系在一方售房应另一方应同意出售，另一方的主体条件与上面提到的主体条件一致。共有权人售房时需全体共有权人同意，任何共有权人都必须具备行为能力且意思表示真实，符合前面提