谨呈：广州三新房地产建设有限公司,番禺黄金海岸项目发展定位报告,世联地产 2012年5月,研究背景,项目基础指标及限制,目 标,1、一线临江的地块，需用好稀缺的资源，不辜负该地块的价值； 2、充分考虑市场的变动因素，产品规划定位具有前瞻性； 3、以往开发的项目以收购现楼进行销售居多，需寻找与企业实际相匹配的开发模式； 4、稳健运营，兼顾价值最大化和风险可控，承载为企业品牌起势的责任；,找准价值最大化和风险可控的平衡点,世联对贵司发展需求的理解,区域背景研究,第一部分,番禺的经济 番禺的规划 番禺的房地产市场,番禺区在广州城市规划中的地位： 广州继续实施南拓、北优、东进、西联城市空间发展战略，番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区域，区域发展潜力巨大。,从化片区,特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地，在广州北优发展战略下，正利用良好生态优势，大力发展生态农业,增城片区,特色生态农业示范区/现代制造业基地，区域生态旅游基地，全国闻名的荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生态旅游示范区，以创建广州东部现代化生态新城区为目标。,东部副城区,包括黄埔及萝岗两部分。定位区域港口，珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地和技术创新中心，历史文化旅游基地、配套产业的居住城区,南沙片区,广州实施“南拓”战略的龙头，灵感经济发展突出。作为广州市最年轻的行政区，南沙正致力于花园式生态型滨海新城的打造，重点发展高新技术、生态环保产业,北部片区,区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、国际物流服务中心等,中心片区,广东省行政管理中心，珠三角世界级城镇群的高端生产服务业中心,番禺片区,珠江三角洲客运交通枢纽，商贸、旅游、咨讯综合服务中心，知识与创意产业基地、适宜居住的生态住区。 建成广州铁路新客站综合枢纽； 重点培育市桥、番禺新城的第三产业功能； 发挥大学城的知识创新优势，建设番禺东部的创新型产业园，启动广州新城建设，承接主中心城区的铁路枢纽、文化、商贸服务等职能。,城市发展重心南移，番禺区未来发展空间巨大,番禺区总体规划定位 第一，珠三角重要的生产服务先进制造业基地。第二，南方的科技资讯中心。第三，旅游宜居城区。,广州新城中心,大学城教育研发中心,城市功能强化带,商贸旅游文化发展带,知识创新轴线,生活服务轴线,重装产业中心团,大学城组团,广州新城组团,重装基地组团,广州南站-番禺新城组团,市桥组团,都市农业组团,市桥中心,广州-番禺新城中心,番禺区目前经济发展在对广州总体GDP的贡献上占据中上游地位，预计未来板块发展获得政策关注和倾斜的优势较大； 但番禺区人均GDP偏低也在一定程度上反应了番禺本地整体的富裕程度并不突出，因此，定位高端的项目不能仅仅局限于锁定番禺本地客户。,番禺区经济发展状况： 2011年番禺区GDP在广州十区二市中排名第四，人均GDP排名第八，年均增长率位居全市第三。,连续5年保持稳定增长的良好势头 2011年番禺GDP增速在广州排名第三，比全市平均水平高2.1个百分点，保持了快速增长的良好态势，加速了番禺本地的财富累积和城市中心化进程。,东北部高新技术产业带,番禺现代信息产业总部基地,广州汽车自主品牌生产研发基地,广日集团产业基地,沙湾珠宝产业园,南部新型装备工业带,星力动漫游戏产业园,天安节能科技园,数字家庭和数字电视产学研孵化基地,万洲工业园,番禺综合物流园,番禺数控机床产业园,广州大型装备制造产业园,中船大岗船舶配套基地,跨国产业园,现代产业园,清华科技园广州创新基地,广州国家生物产业基地番禺园区,传统工业类项目,高新技术类项目,新型装备制造类项目,番禺未来将积极打造以下四个服务业中心： 广州南站现代服务业中心：形成辐射华南地区、影响东南亚的大型商务区； 现代化商业区：着力在长隆-汉溪-万博地块打造，以万博中央商务区、海印又一城二期等项目建设为重点，集商贸、旅游、物流、文化和资讯等服务于一体 中心城区综合商贸中心：积极推进繁华一钻汇商圈、圣鑫国际商城、德兴商贸城、奥园广场等项目建设 商品展贸中心：加快广州国际商品展贸城建设，打造全国最大、世界知名的商品展贸中心。,番禺区主要产业分布 目前以现代制造业为主，产业人口密集，已形成相应板块分布局面，并积极打造4大服务业中心，未来将汇聚大量高端消费及高消人群。,广州南站现代服务业中心,现代化商业区,中心城区综合商贸中心,商品展贸中心,洛溪商圈,广州南站商圈,万博商圈,市桥商圈,2005年7月蝶变新生 现状：洛溪新城开发已二十年，各样生活配套设施相对完善，百佳、华润万家早已进驻，生活购物十分方便 未来：未来将朝着社区型商业中心发展，商业服务业将进驻社区商业中心。,2011年开始规划 蓝图：未来5年内，广州南站将被打造成为以商务商贸为主导功能的现代服务业集聚区。,2006年逐步成型 现状：万博中心的定位是现代的服务业总部基地和信息产业销售基地。 目前已经聚集了如沃尔玛山姆会员店、海印又一城等商业龙头 未来：将在5年之内从一个社区级商圈，跃升为都市级的商圈，购物中心达50万以上，还将建成万达广场、天河城等商业巨擘,2005年3月开始打造 现状：地处番禺区商业中心位置 ，商业繁华区分布在大北路、繁华路、光明北路等路段，但目前仍处于街坊生意阶段，消费群体相对低端，目前还不适宜建立高端购物新城 。,番禺区主要商圈及分布 目前拥有万博商圈、市桥商圈、洛溪商圈和在建的广州南站商圈等四大商圈，项目受万博、南站、洛溪等商圈“聚合共振”辐射，区域发展动力充足。,项目受万博商圈影响最大，万博商圈将吸引天河城百货及奥特莱斯购物城、沃尔玛山姆会员店、友谊商店、万达广场、海印又一城几大商业巨头聚集 ，形成规模效应，项目未来周边商业配套升级及区域升值有迹可循。,番禺区市场房地产均价走势,番禺房价从2002年至2011年10年间涨了4倍多，随着政府对南区的规划逐步落实，道路路网不断成型，大发展商聚首，番禺楼市越来越成熟，市场对番禺楼盘接受程度逐步提升。,番禺主要房地产板块分布：,基盛水韵蓝湾,珠江怡景湾,洛溪板块,大学城板块,大学小筑,星汇文华,尚轩103,大学城馨园,珊瑚天峰,时代外滩,诺德名都,锦绣香江,信基城,万科红郡,敏捷上城国际,诺德中心城,华南板块,市桥板块,星晨时代豪庭,雅居乐锦官城,上轩,保利香槟国际,雅居乐城南源著,海伦堡流金岁月,金海岸花园,东湖州花园,亚运城板块,华南板块聚集了众多品牌社区，崛起发展十几年，交通与商业配套逐步完善，即将开通的地铁七号线将带来更便利的交通，随着万达广场的落地以及 万博商业区的进一步发展，华南板块发展将更加成熟和宜居。,洛溪板块是番禺起步最早，发展最成熟的区域。洛溪新城从1989年至今已开发二十余年，社区发展比较成熟，居住氛围浓厚，生活设施规模齐全。从自然生态环境看，洛溪的江景可称得上最具自然生态而又最贴近广州市区的一片天然水域。,雅居乐剑桥郡,大学城是坚持低密度建筑、低容积率发展模式的城市新区。在大学城仅有的20.15平方公里土地上，住宅用地仅22块，大学城板块凭借其独有的稀缺性资源、优越的居住环境成为引人瞩目的纯豪宅板块,市桥板块是番禺本地人置业的首选区域，发展相对成熟，政府对市桥定位为“岭南水乡特色”。交通日渐完善，地铁三号线贯通。该板块的教育资源也是吸引购房者的一大因素。,广 州亚运城处于珠江三角洲几何中心的位置，地理位置和自然条件有很大的优势。充分利用这一优势，可以将广州新城建设成为珠三角对外沟通联系的交通枢纽，进 一步巩固广州作为中心城市的地位，随着南沙的大开发，紧邻南沙的亚运城板块价值也将跟着提升。,星河湾盛荟,富豪山庄,招商金山谷,庄士映蝶蓝湾,亚运城,祈福新村,珊瑚天峰,由著名港资地产商和记黄埔开发，是豪宅社区珊瑚湾畔的在售大户型洋房。开盘前已售均价为15889元/平方米，4月9日开盘直降5000元/,时代外滩,3月10日开售，采用“低开高走”策略，其145-168平方米的精装单位成交单价均仅在1.9万元/平米左右,星河湾盛荟,2012年4月推出部分特价单位，最低1.95万元/平方米，带1万元/平方米装修，与之前均价2.5万元/相比，每平米直降5000元。,竞争白热化，但缺乏真正的豪宅标杆 今年以来，番禺区的降价潮从以往的中小户型向大户型扩散，由普通住宅向中高端物业蔓延，缺乏高品质及个性但却定位高端的泛豪宅抗风险能力差，价格难以稳定。,区域市场小结,政府及规划扶持，未来前景看好 政府规划利好将使番禺成为城市副中心，吸引聚拢高端消费商圈及高端人群，市场未来发展潜力看好；,产品同质，竞争白热化 区域内产品两极化，一种是居家的刚需型产品，一种是面积较大的豪宅产品，但产品之间品质区隔度较小，极易陷入价格战，星河湾、时代外滩、珊瑚湾畔等项目在市场变动环境下，市场表现并不稳定；,区域缺乏真正的豪宅标杆 区域内虽有部分产品贴上豪宅标签，但并没有树立真正的豪宅标杆，既拥有先天稀缺资源又高品质个性化的高端产品目前在番禺市场仍是空白。,项目地块分析,第二部分,项目区位 番禺南村镇陈边村、市头村|大学城对岸|一线临江,项目地形 北向临江|南靠剑桥郡|南沙港快速路分割地块,北侧：与大学城隔江相望,地块中间：南沙港快速路横穿而过,南侧：与雅居乐剑桥郡仅一路之隔,北侧：一线临1.7公里珠江景观,项目规模 中等规模|低容积率|地块狭长|限制条件较多,地块位置：番禺南村镇（雅居乐剑桥郡北面）,与剑桥郡一路之隔,项目资源 1.7公里珠江岸线|北望大学城|30米宽滨江绿地,1.7公里一线滨景景观,与大学城隔江相望,滨江大道,项目资源 城市中心|绝版一线临珠江|超长沿江岸线,十分钟车程生活圈,区位 位处番禺区华南板块，片区作为广州未来新中心发展迅速，处于成长期。 交通 （1）地铁：距规划的7号线南村站约2公里（预计2015年开通），离地铁3、4号线均在6公里左右； （2）公交：暂无公交通行； （3）路网：南面为滨江路，华南快速、新光快线以及南沙港快速3条快速道环绕而立，跨江即达广州大学城，20分钟内通达琶洲、珠江新城。 配套 依赖雅居乐剑桥郡社区配套，主要依托于万博CBD，约10分钟车程。,项目配套 目前交通不便|配套依赖周边项目|区域形象不高,地块分析小结,一线临江资源优越 坐拥1.7公里珠江岸线，北向望江，城市中心最优质资源；,缺乏交通、商业等生活配套 地块狭长，除幼儿园外，无其他商业配套，需依赖周边的交通、商业配套；,受南沙港快速分割影响 南沙港快速路分割地块，将造成地块分区明显，小区规模受影响；,世联对地块资质和潜力的研判,瑕不掩瑜 只有最好的产品才能与之匹配,项目竞争分析,第三部分,江景高层,广州江景高层洋房分布： 以珠江新城及番禺较为集中,其中珠江新城价格3.5-6.5万/,番禺价格2-3万/,区域价值差异明显；,保利天悦 3.5万/ ,番禺区中高端洋房分布： 集中分布在洛浦岛、大学城，主打景观资源；在产品打造上兼顾江景资源与装修品质；,番禺区中高端洋房供应： 未来各项目货量持续供应超140万，竞争激烈；,2012年初 2012年中 2012年底,项目名称,310640；约1000-1200套货量(500000 ),270310；147套货量(44000 ),180；约837套货量(172310 ),137-260；1034套货量(550000 ),116-142 ；1169套货量(197729 ),139-260 ；496套货量(63290 ),135-199 ；65套货量,240 ；374套货量(58375 ),139-260 ；667套货量(102229 ),139-260 ；103套货量(27522 ),（179749 ）,在售洋房产