宗地2003拍13号金山文体中心B#地块开发可行性研究报告一、项目概况1、地理位置（1）地块位于闽江大道西南侧，金山文体中心右下角与金山文体中心A#地块相望；（2）地块东侧为闽江，南侧部分为金环路，西侧金龙路，北侧为规划道路。2、建设规模及建设内容本地块面积为61.61亩（合41070平方米），为居住、商业（含商场、餐饮服务业）用地；规划指标为：容积率为2.2以下，其中商业建筑面积占总建筑面积的10%以下；建筑密度27%以下，绿化率为35%以上。布局要求：沿闽江大道应建设18层以上的高层建筑，沿西、北两侧建设以餐饮业为主的文体中心配套服务区、并应在设计上与文体中心协调。该用地按福州市城市规划管理技术规定（暂行）第二类建设区执行，停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。沿闽江大道应留出宽度10米以上的绿化带，建筑退让绿化带的距离按福州市城市规划管理技术规定（暂行）执行。本地块西北侧文体中心配套服务区内需配建公厕一处，建筑面积60平方米，本地块内其他配套设施配置等须和有关规定要求。本项目建设须符合国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求。今后建设应以审批该用地总平面规划方案为准。3、地块开发进度计划：见附表14、销售价格和收入预测项目总建筑面积为90354,其中商店面积为9000,可售商品房据周边楼盘（金山碧水等）调查，定位本项目高层住宅均价为3100元/，多层住宅均价2600元/，商店的一层均价6000元，二层均价4000元，可售车位估104个，每个为7万元/个，则总销售收入为：住 宅：高层住宅：310040447=12538万元 小高层住宅：260040447=10516万元 商店：一层： 6000900070%=3780万元 二层：4000900030%=1080万元车位：7104=728万元总销售收入为：28642万元。5、销售计划安排根据地块的开发进度计划，预计在主体封顶时预约50%，收取定金，落架一半时住宅销售达70%，落架完成时销售95%，交房后3个月内销售100%；商场的销售在落架一半时销售60%，在交房时销售100%，车位的销售按60%计提。销售资金的回收进度见表1。6、项目资金使用安排和财务费用及现金流量表：分别见表2-4；二、项目投资分析（一）、开发成本估算，假设土地成本为161.5万元/亩为测算价格；则1、土地费用： 9950万元；2、前期开发费： 309.4万元；3、建筑安装工程费：9621.3万元；4、基础设施建设费：845.8万元；5、配套建设费： 100万元6、不可预见费： 288.6万元；7、财务费用： 1120万元；8、管理费用： 288.6万元；9、开发期间的税费：362.2万元19项合计22885.9元（二）、销售费用、营业税及附加估算1、销售费用：429.6万元；2、营业税及附加：1747.2万元；12项合计2176.8万元；（一）（二）合计为25062.7万元；五、毛利润及年资本金利润率的测算在土地单价161.5万元，总价为9950万元的情况下：税前利润为：28642-25062.7=3579.3万元年资本金的利润率为：3579.3105002.5=13.64%四、结论和建议本案的地理位置处在金山文体中心东南角，东侧紧临闽江，面积为61.61亩，规划为商业、居住用地（包含了商场、餐饮服务业）。东侧是行政中心、市中院等行政事业单位与本地块毗邻。随着金山文体中心、群众艺术中心建成以及榕城广场周边商铺的繁荣，地块所处位置将会成为整个金山住宅区的活动及购物的商业旺角。地块周边还有金山幼儿园、金山小学、三中金山分校，与福州大学、农林大学、闽江大学的距离也不远，为孩子的升学创造了较为优异的条件；网球场，游泳池就在家门口，与江南水都别墅群仅隔一条闽江大道，地块交通便利，现已开通多条公交线路，通往市区内各大汽车站。我司以总价9950万元取得该地块的房地产开发使用权，经过测算总投资估计在22885.9万元，资本金投入10500万元，开发周期2.5年，税前利润为3579.3万元，年资本金利润率为13.64%。 福建福煤房地产开发有限公司 2003年11月16日尽管波浪理论是现存最好的预测工具，但它主要不是一种预测工具；它是对市场行为的细致刻画。不过，这种刻画的确传达了有关市场在行为连续统一体中所处位置，及其随后的运动轨迹方面的学问。波浪理论的主要价值在于它为市场分析提供了一种背景。