花果园房地产项目可行性研究报告目录第1章总论2一、项目背景及概况22、项目名称23、承办单位概况24、可行性研究报告编制的依据35、编制范围36、项目提出的理由37、拟建地点48、预期目标5（二）写字楼（总计77-86万）5（三）公寓（总计11万）6二、问题与建议7第2章项目投资环境与市场报告7一、投资环境分析7二、近几年贵阳房地产市场运行情况81、房地产开发投资情况82、新建商品房预（销）售情况83、二手房成交情况94、外来购房情况95、房地产发展前景96、房地产发展趋势107、营销策略10第3章建设规模的项目开发条件12一、建设规模12二、项目概况现状121.地点与地理位置122. 土地权属类别和土地状况12三、项目建设条件121、地形、地貌、地震情况122、气候条件133、水文地质134、交通运输条件135、生态环境条件146、施工条件147、政策环境14第4章建设方案16一、设计依据16二、项目设计主题和开发理念16三、项目总体规划方案161、规划设计原则162、项目结构和布局173、住宅物业类型和商业布局17四、建筑设计171、主要规范及标准182、建筑风格及立面特点18五、 结构设计191、指导思路192、结构设计193、结构选型：194、地下室设计195、使用工具及软件19六、给排水设计191、给排水19第5章节能节水措施20一、设计依据20（1）建筑部分节能设计20第6章环境影响评价21一、编制依据21二、环境现状211、气象212、大气质量现状22三、项目建设对环境的影响22四、环境保护措施221、设计依据222、设计原则223、治理措施22第7章劳动卫生与消防24一、指导思想24二、职业安全卫生健康对策与措施241、安全施工保障措施242、职业卫生健康对策与措施24三、消防设计251、设计依据与原则252、总体消防设计253、室内装修防火254、消防道路设计255、水量256、室内消火栓系统258、自动喷水系统26第8章组织机构与人力资源配置26一组织机构26二、人力资源配置26第9章项目实施进度27一、项目开发期27二、项目实施进度安排27三、项目实施过程控制措施271、项目进度控制措施272、项目质量控制措施273、项目资金控制措施27第10章项目招投标29一、工程项目招标投标概述291、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。292、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。293、招标制度能够降低引进技术设备的价格。294、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。295、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化30二、工程项目招标投标因素分析301、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。302、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。303、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。314、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。315、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。316、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。32三、招标依据32四、招标范围32五、招标方式33第11章投资估算与资金筹措34一、投资估算341、法律依据342、投资估算结果34二、资金筹措341、资本金筹措342、债务资本筹措343、资金来源落实情况34第12章财务评价35一、项目评估依据36二、财务评价基础数据的选择36三、财务评价361、基本报表362、盈利能力分析36四、不确定性分析361、敏感性分析362、盈亏平衡分析37第13章社会评价38一、项目对社会的影响分析381、引进先进的住宅开发理念，推动贵阳市房地产业的发展382、开发精品社区，提高住户的人居水准383、发展贵阳市经济，从实质上提升区域价值38二、风险分析391、政策风险及防范392、销售风险及防范393、工期和工程质量风险及防范39三、社会评价结论40第14章研究结论与建议41一、可行性研究结论411、市场分析结论412、经济分析结论41二、建议41第1章 总论一、项目背景及概况2、项目名称花果园房地产项目3、承办单位概况单位名称：宏立城集团单位性质：民营企业注册资金：1亿元经营范围：城市市政设施，酒店投资及管理，物业管理，园林绿化。董事长：肖春红企业负责人：肖春红，男，1968年出生，祖籍湖南，研究生学历。贵州宏立城集团董事长，贵阳市人大代表、贵州省工商联副主席。兼任“和谐贵阳促进会”名誉会长。建设单位简介：贵州宏立城集团秉承“追求完美，服务社会”的企业理念，坚守价值标准，以专业能力从市场获取公平回报。致力于通过规范化、专业化的管理，公开、透明的企业文化及稳健快速的发展模式，发展成为深受客户、员工、合作伙伴欢迎和社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，宏立城集团荣获“中国诚信名牌企业”和“贵州省最佳雇主”称号。自成立以来，贵州宏立城集团以开阔的心胸、全球化的视野不断开拓，业务涉及城市市政设施、基础设施建设开发服务；非金融性项目投资、顾问、咨询；酒店投资及管理；物业管理；房地产开发、销售、房地产销售代理；文化传媒；室内装饰装潢；园林绿化；建材，装饰材料销售等多个领域。集团通过不断积累、形成独特的管理思想与专业化、品牌化的发展路线，闯出了一条高起点打造自主品牌的新路，先后荣获“中国房地产最具影响力开发实力企业”、“ 中国房地产最具影响力价值品牌企业”、“2008年中国房地产中西部品牌TOP10”等荣誉。在2012年全国工商联发布的“2012中国民营企业500强”名单中，贵州宏立城集团以81.4亿元的营业收入总额名列381位，成为贵州省首家跻身全国民营企业500强的企业。贵州宏立城集团致力于不断提升产品品质，坚持“世界的眼光”打造高品质产品为理念，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理，努力向国际品质看齐。集团旗下超百万平米高品质社区“山水黔城”已成为著名品牌，是联合国环境规划署认可的“国际花园小区”，荣获建设部颁发的“阿波罗城市建设桂冠”等荣誉。集团创立的“黔城会”目前已成为贵州省最大的时尚消费生活服务资源平台。4、可行性研究报告编制的依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。5、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对花果园房地产项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。6、项目提出的理由花果园项目地处二环四路城市带中的贵黄路现代商贸商务功能板块，系二环四路城市带建设龙头项目，是贵阳主城区联系贵安新区的桥头堡。花果园项目以建设贵阳都会新中心为己任，建设有以贵州地标级406米双子塔、300米双子塔领衔的200万“大贵阳”战略下的核心CBD；有以30万环球商业广场、12万花果园购物中心等十大购物中心形成的贵阳第一商圈；有涵盖七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等全链条高品质星级酒店集群；有以16万花果园湿地公园等六大主题公园构成的贵阳中央生活圈；有八所学校构筑的贵阳中央国际学区，地标建筑、商务集群、商业集群、星级酒店集群、城市公园集群、中央学区、三甲综合医院花果园项目集合城市优质资源，助力多彩贵州跨越发展。花果园项目打造200万商业体系，以十大购物中心建设贵阳第一商圈。其中30万的环球商业广场，将汇集大批国际知名品牌，无疑会成为带动贵阳、周边州市甚至西南商业发展的新引擎；花果园20万、700米长的贵阳街，以独特的国际风情水街商业模式，汇集顶尖休闲娱乐品牌；20万、2000米长的洋人街，极具异域风情，世界各地的特色经营更能体现贵阳的国际化进程；12万的花果园购物中心预计在今年十月份开业，是前所未有的低密度开放式商业街区，业态主题为娱乐生活、休闲生活、健康生活。零售业态包括国际品牌服饰、IMAX巨幕影院、餐饮娱乐设施等，吃、喝、玩、乐、购一应俱全。花果园项目还建设同心光彩大厦、贵阳国际中心、国际金融街等200万大商务体系，构成“大贵阳”战略下的核心CBD，形成贵阳全新的“中央活力区”。奋进中的贵州需要一个地标来铭记着她发展的辉煌及其在世界眼中的高度，花果园项目406米地标级双子塔国际甲级写字楼，辅以300米双子塔，是一个恰当的城市地理位置、有象征意义和美学意义的建筑，她有理由成就贵州的全新高度。高星级酒店是城市综合实力的象征，花果园项目在四座双子塔里重点引进七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等星级酒店，打造优质的星级酒店集群，以吸引更多国内外高端游客前来旅游、洽谈商务，助力多彩贵州跨越发展。花果园项目作为二环四路城市带开发的重点项目，顺势启动了“六横六纵”12条市政路网建设，这个系统包括4条40米宽双向8车道、8条30米宽双向6车道的市政主干道，通过这些高规格、全方位的市政道路，将南明区、云岩区、金阳新区、乌当区、白云区、小河区、花溪区与花果园项目畅通的联系在一起。7、拟建地点花果园项目位于贵阳市主城区中心位置，总占地面积6000余亩，总投资900亿元，总建筑面积1830万，包括1230万住宅、200万办公、200万商业、150万公寓、50万公建。8、预期目标（一）零售商业（总计124.9万）1、购物中心（36.4万）邻里中心（租赁）：4万家庭型购物中心（租赁）：8.4万大型购物中心（租赁）：24万2、：2万3、步行街（部分持有）：21.5万4、G区低密度商业群落（部分持有）：5万5、C区裙楼商业（出售）：18万6、配套商业（出售）：42万（二）写字楼（总计77-86万） 1、甲级写字楼（62-70万） 地标性写字楼（部分持有）：单栋体量，规建1栋，总计34万 大型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建4-5栋，总计12-15万。 中型总部写字楼（出售）：单栋体量10000-30000，规建8-12栋，总计12-15万。 小型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建1-2栋，总计4-6万。 2、乙级写字楼（出售）：单栋15000-3000