深圳市易图资讯开发中心 研究与发展部2005年度深圳别墅市场总结深圳市易图资讯开发中心研究与发展部吴茂萍 孟竞2006-2-7深圳别墅市场总结（目录）第一部分 概论4第二部分 2005别墅特征分析5一、推出量历年最高5二、关内外遍地开花6三、别墅居住功能升8四、产品质优价格高8五、营销策划重文化12六、发展商一哄而上12七、全国辐射力度强12第三部分、供应量与销售分析13一、 05深圳别墅供应量分析13二、 05深圳别墅供应量列表13三、 05深圳别墅销售分析14四、 05深圳别墅销售情况列表15第四部分、产品分析17一、建筑与容积率19二、建筑分析20三、园林分析23四、户型分析27五、配套分析36第五部分、营销策划分析41一、特征概述41二、八大经典营销案例分析44第六部分、客户分析54第七部分、三级市场分析54一、05别墅三级市场现状54二、05别墅三级市场价格走势55三、05别墅三级市场的热销原因56附：2005年深圳批售别墅项目的基本资料统计572005深圳别墅市场总结第一部分 概论本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。从建筑形态分，覆盖以下三种类型：single family house，即独立别墅；two family house，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。2005深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，20002004年深圳别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。至于2005年，则是深圳别墅“疯狂年”，同时也是深圳别墅普遍追求品质化、精细化、数量化发展的起始年，预计这种疯狂开发的历史还将持续两年，接下来的深圳别墅将进入少而精的“唯我独尊”发展新阶段。独立别墅联排别墅双拼别墅第二部分 2005别墅特征 2005深圳别墅呈现推出量历年最高、居住功能加强、产品质优价格高、营销策划重“文化”、关内外遍地开花、发展商一哄而上、全国辐射力度强等六大明显特征。一、推出量历年最高 2005年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅1353套，总建筑面积约34万平方米，占2005深圳住宅批准预售面积的4，占2005年各类型物业批准预售面积的3.6。就批准预售面积而言，几乎为过去3年的推出面积的总和。近年深圳别墅批准预售面积比较：推出面积（单位：万m2）1992年2.691993年2.621994年6.511995年10.821996年5.451997年13.231998年3.131999年2.932000年1.542001年6.512002年8.802003年13.872004年16.522005年34 (2001年前数据摘自深圳房地产年鉴，2001-2005年数据根网上预售项目备案系统统计得到。) 二、关内外遍地开花2005年深圳共批准预售16个别墅项目，包括振业城、万科城、香蜜湖第一生态苑、圣莫丽斯花园、第五园、城市山谷花园、万科东海岸社区三期A区、栖湖、中信红树湾花城、翠枫豪园二期、观澜湖高尔夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔夫大宅*汉士达区、西湖苑、纯水岸二期等，辐射深圳五大区。批准预售的项目个数为历年之最，而且，覆盖区域以关外龙岗、宝安为主，相反，最早开发别墅的区域罗湖区、蛇口片区“颗粒无收”，这与深圳地产向关外拓展密不可分。另外，还有2005年前批准的少量遗留别墅在市销售，包括龙岗御海湾、南山西丽山庄等。总之，2005年深圳别墅从数量和辐射区域上，达到历年之最。2005年各区批准预售别墅项目列表：区域项目个数项目名称南山3城市山谷花园、中信红树湾花城、纯水岸二期福田1香蜜湖第一生态苑盐田1万科东海岸社区三期A区罗湖0/龙岗6第五园、栖湖、翠枫豪园二期、西湖苑、振业城、万科城宝安5圣莫丽斯花园、观澜湖高尔夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔夫大宅*汉士达区 （上图来自深圳别墅研究报告，棕色表示最早开发别墅的区域，黄色表示19982004年集中开发别墅的区域，红色表示2005及即将集中开发别墅的区域。）19952005年深圳批售别墅或带别墅项目列表：时间段批售别墅项目个数批售别墅项目列表1995-200016个（全纯别墅）齐明别墅、金湖山庄、田园居、银谷别墅2期、颐园别墅、金碧苑、鲸山别墅、御景苑、月亮湾山庄、青青山庄、半山海景别墅、金海滩别墅、华侨海景山庄、梅花山庄、观澜豪园、龙湖山庄2001-200426个（其中15个纯别墅项目）棕榈泉别墅2期、东丽观海山庄、十七英里1期、仙湖山庄1期、翠林别墅、华景园、仙泉山庄、云深处、沙河高尔夫别墅、城市山谷1期/2期、波托菲诺纯水岸、名商园、水榭花都、中旅国际公馆1期、熙园、科东海岸1期/2期、心海伽蓝、中海怡翠山庄、万科四季花城6期、馨园2期、宝龙山庄、观澜湖高尔夫大宅、万科城、水晶之城、西丽山庄200516个（其中6个纯别墅项目）振业城、万科城、香蜜湖第一生态苑、圣莫丽斯花园、第五园、城市山谷花园、万科东海岸社区三期A区、栖湖、中信红树湾花城、翠枫豪园二期、观澜湖高尔夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔夫大宅*汉士达区、西湖苑、纯水岸二期三、别墅居住功能升世纪后的深圳别墅从之前的边缘化、郊区化逐渐演变而“城市化”，于是其功能自然发生重大转变，由度假为主逐渐演变为居住为主，即便投资客户大增，仍不变其居住为主的基调。从2005年批准预售的别墅项目销售统计来看，绝大多数客户购买别墅为自住，观澜湖高尔夫大宅、栖湖、东海岸等别墅度假性客户比例略高其它。主要由于其地理位置离市区略远的特殊性。四、产品质优价格高毋庸置疑，2005年的深圳别墅产品基本摆脱了当年粗犷发展的历史，而走向了追求品质化的发展新阶段，而且，相比2000年以来的别墅的成熟开发，2005年的深圳别墅产品更显得精、细、优。2005年深圳许多别墅项目迎接了多批来自异地、国家相关机关、机构人员组成的别墅考察团，深圳房地产信息网和住宅与房地产杂志社举办的“深圳别墅豪华考察团”更是前所未有地组织了30余名来自上海、浙江、南京、安徽等地的地产上下游企业领导组成的庞大考察队伍，活动的成功举办，从另一个侧面反映了深圳别墅的全国辐射力和产品的优质化。1、建筑风格趋向中式现代化除了少数项目如西湖苑、振业城、翠枫豪园等残留传统欧陆建筑风格，多数项目表现出现代、简约或中式的建筑特征如第五园、城市山谷、万科东海岸三期、栖湖、中信红树湾花城、香蜜湖第一生态苑，部分项目借鉴了西班牙建筑风格如万科城、意大利建筑风格如观澜湖高尔夫大宅系列、瑞士风格如圣莫丽斯。从2004年十七英里为开端，深圳别墅重新寻找“现代化”“中国化”的感觉，2005万科系列别墅产品之第五园又尤为典范。虽然深圳别墅借鉴西班牙、意大利、地中海等国际建筑风格的风气依然盛行，但现代简约的风格已逐渐深入人心。国民对特色的中式、现代尤其是具有中国特色的现代建筑是发自内心的“民族热爱”。2005年深圳批准预售别墅的建筑风格列表：风格项目个数项目名称现代/中式6第五园、城市山谷、万科东海岸三期、栖湖、中信红树湾花城、香蜜湖第一生态苑国际风7万科城、纯水岸二期、观澜湖高尔夫大宅四大项目、圣莫丽斯欧陆遗风3西湖苑、振业城、翠枫豪园二期2、建筑形态以Townhouse唱主角从建筑形态看，深圳2005年别墅以联排为主角，联排、双拼别墅套数占总别墅套数的90.4，仅有观澜湖高尔夫大宅系列产品116套和栖湖、圣莫丽斯少许别墅有独立别墅。其中，栖湖、香蜜湖第一生态苑拥有少量双拼别墅。3、园林偏重宽水宏山近年深圳地产对水的爱好达到令人瞠目结舌的程度，有天然水资源者尚可理解，而没有天然水资源的项目，克服重重困难也要“上水”。至于地产精华之别墅项目，自然对“水”无所不用其极，2005年无一别墅项目例外，连“老别墅”坪地西湖苑也开天辟地挖了个几千平方的湖。别墅项目对园林水景的打造或者利用表现在两大方面：打造大体量的湖水；潺潺流水贯穿整个园林。另一方面，别墅突出对天然山景、山体的运用，甚至人工造山也在所不惜，如观澜湖私家中央公园别墅，即便拥有10平方公里的高尔夫球场，发展商依然刻意打掉地块中间10余座别墅，只为造一座“山”体公园，至于圣莫丽斯、栖湖、万科东海岸的天然山景，都被发展商淋漓尽致地运用来打造山体公园。总之，拥有人造或者天然山、湖、林、海多重景致的别墅越来越多，环境品质和居住品质都在提高。2005年批售别墅拥有山、湖、林、海景观资源说明：项目园林景观说明景观重观澜湖高尔夫大宅四系列高尔夫球道景观环绕别墅1圣莫丽斯背靠原生山景、3万平方人造水景贯穿2万科东海岸社区三期A区背靠原生山景、上千平方人造湖景远眺大梅沙海景3纯水岸二期别墅临上万平方人造湖而建1中信红树湾花城隔路望沙河高尔夫景观1振业城人造狭长水系贯穿别墅群1万科城共享小区入口6千平方人造湖1第五园别墅环带人造“江南”水1栖湖球道中别墅面42万平方龙湖、背倚天然山林3翠枫豪园二期别墅临