竞品项目分析报告营销管理部2015.1.20 目录一、 祥云国际项目调研分析二、 塔谈国际商贸城项目调研分析三、 世界湾项目调研分析四、 米氏e家天下项目调研分析五、 正定小商品项目对比分析六、 石家庄新华集贸及南三条市场分析七、 白沟市场分析八、 义乌批发市场分析九、 北京动物园、大红门商圈简介及其主力市场经营状况分析一、 祥云国际项目调研报告（一）项目概况祥云国际总占地面积1800亩，总建筑面积450万平方米，整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩的威尼斯城；北部为占地426亩的威尼斯公园。分为住宅区和商业区，商业部分整体分为：玩遍世界（主题公园及游乐园）、国际名品购物街、吃遍中国美食街、奥林匹克健身中心、索菲亚大教堂；整体绿化率为35%。商业整体预计将于2015年年底开业。采用返租形式运营。项目整体业态：主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、餐饮美食、影院剧场、健身中心等 美食街：占地16万平方米，成圆弧形沿汇新路分布，美食街为地上五层设计，地下连接购物中心，外立面将设计成简欧风格，内部按照不同的装修风格及合国各地特色风味小吃，分为四个区域：东北区、华北区、西北西南区和港澳台区。其中13层为餐饮区，1层主营大型餐饮的正餐；2、3层主营特色小吃、美食快餐；4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。主题游乐园：总占地面积11万平方米，位于项目商业中心地下：层高20米，游乐场上方覆盖3.5万平米湖水景观和森林公园景观，中间开设两个7000平米水晶采光天井，保证游乐场采光。商业购物中心：占地32万平方米，整体为地下5层商城：1-2层为商铺，3层为设备层，4-5层为商业部分停车层，设有停车位1.3万个。购物街一层设有水街景观：全长1860米，水面宽度在5-20米，水深大概3-5米。奥林匹克健身中心：位于商业西南方向，从滨河街可进入，内部设置电影院、大型演出现场、健身房等休闲娱乐设施。索菲亚大教堂：建筑面积2000平米，未来或做婚礼承办、成品展览、游客观光的地点。主要政策信息：价格：1、购物中心价格（地下）：2200027000元/ 2、吃遍中国价格（地上）：1300036000元/（1层3.6万/，2层2.6/，3层1.9万/，4层1.8万/，5层1.3万/)。 3、公寓价格：均价11000元/在售政策：全款优惠1000元/平米；贷款500元/平米返租政策：1、下沉式购物中心13年回本。2、吃遍中国餐饮区9年回本，前3年每年返10%；46年每年返11%；78年每年返12%；第9年返13%。3、公寓6年回本，前3年每年返18%；第4年返16%；56年每年返15%吃遍中国餐饮区面积区间：1层90-300/，2.3层27-75/，4.5层20-50/。住宅区信息：东一区大部分房源去年已售罄，均价7000左右，现在主推售东一区东侧2栋及西二区4栋楼，销售口号：投资无风险，6年白得一套房。（40年产权，5证还不全，工程打地基阶段）销售率：本期主推6栋房源已销售约3栋。销售政策：6年回本（全款一次付清），40年产权，第1-3年每年反 18%（共计54%）第四年16%第五六年每年反15% （6年100%全反清） 独享政策（满一年3年内可以全款退房款，年18%算为收益给客户） 次月开始按月返还收益，每月返还。价格分析：10600优惠300元/平米 续客政策：直接销售，无办卡活动，推盘节奏：明年以西二区东二区为主占比30%项目未来发展分析：未来已6年返本为口号，全款销售，吸引投资及购买住宅客户。销售模式：本案场销售团队何时交房：2017年底交房（二）祥云国际项目存在问题分析1. 交通祥云国际处于中华大街沿线本项目就一条双向4车道公路贯穿，没有贯穿道路，直接通往住宅，后期会导致车流拥挤等问题，周边为中华大街2环路转盘，火车站出站口附近，本身此地域就存在堵车隐患，交通不便，2. 项目业态分析：业态比较单一，餐饮街（吃遍中国）游乐园（中心公园）购物区（名品购物街）健身中心几项业态，以城市综合体为建设目的，只能满足本住宅消费群体及周边零散零售客户3.市场建筑设计特点已综合体建筑项目标准建设，存在大部分商业在底下，导致顾客会感到压抑及车位设计及中庭通透设计都无法实现4.经营定位是什么已本身住宅为主体，辐射周边小区销售群体，辐射面过小，定位于城市综合体所以还存在周边商场及超市竞争5.项目建成后的意义满足自身住宅的休闲娱乐场所，但是由于地理位置及交通阻碍不能达到同等综合体的实际效果6. 现阶段施工状态开发商老板因本项目原因，被调查，内部现阶段比较混乱，资金链及现阶段是否能正常运营前途渺茫。7.现阶段销售模式式以脱离正常房产项目原则，5证不全，住宅也为40年商业产权，不能贷款，全款销售，漏洞百出，还以高回报，高收益等诱人政策，对于现阶段销售目的不纯，有些敛财及融资现象。风险较大。并且保本返租是国家法律明令禁止的商业行为，存在违法销售的嫌疑。同时，该项目是零售型的综合体项目，商业基本在地下经营，年毛利率难达到10%，给客承诺每年固定返16-18%后期很难实现。8.合作共赢及政府支持 之前项目的一些大集团入住（北人集团）现已终止合作，对于项目后期招商情况，及正常运营的情况，有些影响。9. 开业时间 预计今年年底开业，但现在项目负责人被调查，北国撤股，工程停止一段时间的情况看开业渺茫。（三）国际贸易城对比优势分析1. 交通项目是典型的铁路、公路、飞机齐聚的“铁公机”商贸黄金宝地贸易城由10条贯穿道路无缝衔接老城区，正定新区，开发区，横纵道路均为主干道，双向8车道，及6车道交通方便四通发达。本项目还拥有5个地铁口，2条高速进口，火车东站遥望可及正定飞机场仅需要15分钟，为将来物流及周转奠定了基础。项目扼踞主城区、正定新区、国家级高新技术开发区三大区域交汇的核心，是政府北进，城市东扩的必经之地。项目的功能定位是“中国商品采购第一站”。2. 项目业态分析项目整体定位为：“中国商品采购第一站”，项目分五个个组团开发。分别为：商贸市场组团、物流仓储组团、中央商务组团、加工配套组团、幸福生活组团。建设集商贸交易、仓储物流、电子商务、展览会务、旅游购物、产业加工为一体的超大规模的全球性综合商贸中心。项目由中央商务区、专业市场区、仓储物流区及产业配套区四大功能板块组成。一期以天山大街与兆通南路为核心共设有7个集中式商城化市场区，分别是（1号国际针织服装城、2号国际服装城A馆、3号国际皮革城、4号国际名品服装城、5号国际小商品城、6-1号国际精品服装城、6-2国际童装城） 3.市场建筑设计特点采用商场市场化设计，主体建筑临街布置，商场内无死角设计，内部多功能中庭设计，双首层停车系统，各层环形车道，每层独立卸货区，屋顶VIP快速通道，自动扶梯，观光客梯，货梯。采用商场化的市场设计，主体建筑均临街布置，最大设计亮点在于打造了独特的“双首层设计”，在每个商城的顶层均设有停车场，消费者可沿每个城的环形车道，将车直接停于顶层，并通过屋顶VIP快速通道直达商城的每一层，层层连接每家商户；另外，在每一层都设有独立的卸货区，物流车可沿环形车道直达每层的卸货区装卸货物，为众多商户提供便捷的装卸货物服务。内部规划有多处多功能中庭、空中走廊的商业内街，保证视觉无死角；每个城都设有多个自动扶梯，观光客梯，货梯，合理的交通动线、人流动线，独特的体验式购物环境，为商业的经营奠定了坚实的基础。4.经营定位是什么（1）、以石家庄现有商业批发交易为主，批零兼营，以仓储物流整合上下游渠道为平台，信息服务为经营导向，打造石家庄市现代化商贸市场经营服务管理的典范。（2）、专业市场运营管理公司，制定市场发展规划，推行现代市场理念，培育商业群体，做好市场经营管理和服务。5.项目建成后的意义（1）、提高流通竞争力，打造国际化流通平台；（2）、贸工联动，带动相关产业发展；（3）、强化石家庄在全国流通产业发展中的影响力；（4）、承接老市场外迁升级，改善石家庄城市形象；（5）、助力石家庄在环渤海经济圈中准确定位；（6）、创造就业岗位，培养商贸人才。6. 现阶段施工状态一期以天山大街与兆通南路为核心共设有7个集中式商城化市场区，分别是（1号国际针织服装城、2号国际服装城A馆、3号国际皮革城、4号国际名品服装城、5号国际小商品城、6-1号国际精品服装城、6-2国际童装城。其中1、2、3号商城现已全面封顶，外部装修已基本完成，正在做内部装修及机电安装，4号商城已接近封顶，5号商城已局部建至3层，预计5月份全面封顶， 6-1号基处理已完成95%。7. 现阶段销售模式项目整体规划已经通过，项目体量较大，采用分批走手续。由于项目是十二五的重点项目，政策上有所倾斜，项目推进小组在依计划顺利开展。项目1、2、3号地已经封顶，证件和工程的进度都是很快的。房产证自交房后720个工作日能办下来。因为我们项目单个商城的体量较大，肯定是分批分次进行办理。另外，项目采用前三年返租，自开业后第四年起按市场实际租金1：9分成的经营模式。因考虑前三年主要为新市场的培育期，需低租金吸引经营户出台有利于经营户落户经营的政策，但为了保证业主的利益不受损失，因而采取了前三年返租的政策，前三年由开发公司及经营公司补贴运营管理费用。自第四年起按实际租金90%分给产权业主，10%由经营管理公司收取，用于经营推广、活动组织及面向全国的广告宣传费。合作共赢及政府支持现阶段新华集贸南三条通过政府支持及帮助已和本项目隶属长安区各界领导及商业巨头等重量级人物都曾来本项目参观指导集团以“驱动一座城，筑造中国商贸梦”的宗旨，承担着改写中国商贸布局，成就石家庄商业转型升级、老市场外迁的社会责任，受到了从中央到本市各级政府的重视和商界的广泛关注，是河北省重点商贸项目，也被列为石家庄市政府服务业“十二五”规划重点项目之首。 同时，我们与阿里巴巴已经签定了战略合作关系，未来我们会为进驻国际贸易城的商户提供 “O2O”线下实体店和网络销售的双平台服务，实现一个实体铺网上商城、淘宝店、天猫店、微信商城的“非常五加一”全连动。在中央商务区还设有北中国最大的会展中心，每年针对不同的专业业态面向全国做大型的展销会，为商户经营的商品打开全球市场提供更广阔的平台。9开业时间1号5号区（针织、服装、皮革、服装名品、小商品）在2015年10月底陆续交付使用，预计年底陆续营业。一期仓储位于项目西北角及太行大街西北，共二个仓储物流区。仓储物流区的建设周期非常短，预计2015年5月份开工9月份交付使用。二、 塔坛商贸城项目调研分析（一）项目概况塔坛国际商贸城是由河北塔坛房地产开发有限公司投资开发，由塔坛九通企业管理有限公司全程运营管理。项目规划投资104亿元，占地900多亩，总建筑面积300万平米，其中高档住宅占90万平米，教育、体育、医疗设施、社区商业等公建占30万平米，大型商业部分总建筑面积超过170万平方米。除了批发功能，整个项目按照现代化、高标准的规划设计理念及要求，在依据合理经营业态分布的基础上，商业部分还将建设国际会展中心、购物中心、大型综合超市、特色商业步行街、空中绿色生态商务休闲区等，约占77.3万平方米，世界级5A智能写字楼、精装商务公寓和高星级曼哈顿酒店约占57