湖北泽中物流有限公司湖北泽中物流有限公司 通城县综合物流园建设项目 可行性研究报告 湖北泽中物流有限公司 2011 年年 3 月月 通城县综合物流园建设项目可行性研究报告 1 目目 录录 第一章 总 论3 1.1 项目概要 3 1.2 可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想 3 1.3 研究范围 4 1.4 推荐方案与研究结论 4 1.5 存在问题及建议 6 第二章 项目背景与发展概况8 2.1 项目背景 8 2.2 项目建设的必要性 9 2.3 项目进展 11 第三章 市场分析12 3.1 我国物流行业发展状况 12 3.2 我国仓储配送业发展现状 13 3.3 行业发展趋势 14 3.4 我国第三方物流市场需求分析 15 第四章 项目建设条件评价17 4.1 选址及项目区概况 17 4.2 交通状况 18 4.3 经济建设 18 第五章 项目总体方案设计20 5.1 项目规划方案 20 5.2 物流配送管理 22 5.3 土建工程 25 5.4 水电工程 29 5.5 采暖通风和制冷 30 5.6 智能化电气设计 31 第六章 消 防37 6.1 设计依据 37 6.2 概况 37 6.3 建筑消防37 6.4 消防用电及消防报警 38 6.5 消防管理 38 第七章 环境保护40 7.1 建设地点环境现状 40 7.2 主要污染源及污染物 40 7.3 综合治理方案 40 7.4 绿化 41 2 7.5 环境影响评价 42 第八章 节约能源43 8.1 编制依据 43 8.2 能耗分析 43 8.3 节能措施 43 8.4 节水措施 44 第九章 劳动卫生安全45 9.1 设计依据 45 9.2 工程概述 45 9.3 防护设施 45 9.4 项目运营中安全防保主要措施46 9.5 工业卫生 46 9.6 预期效果及存在的问题与建议 47 第十章 企业组织管理48 10.1 园区管理组织机构 48 10.2 项目定员 49 10.3 人员培训 49 10.4 财务管理与控制机制 50 10.5 采购管理规划 50 10.6 信息化管理系统建设 52 第十一章 项目实施进度安排54 11.1 项目的前期准备工作 54 11.2 实施进度安排 54 11.3 项目建设管理 55 第十二章 投资估算与资金使用58 12.1 项目总投资估算 58 12.2 总投资估算表 58 12.3 项目资金筹措 58 第十三章 项目财务评价59 13.1 财务分析基本假设59 13.2 运营成本及运营收入估算59 13.3 损益估算与净现金流量预测 61 13.4 敏感性分析 67 第十四章 可行性研究结论68 14.1 研究结论 68 14.2 建议 69 通城县综合物流园建设项目可行性研究报告 3 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目概要项目概要 （1）项目名称：通城县综合物流园建设项目 （2）建设性质：新建 （3）项目建设单位：湖北泽中物流有限公司 （4）建设单位法人代表：胡伟斌 （5）项目建设地点：湖北省通城县隽水镇 1.2 可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想 1.2.1 编制依据编制依据 1、国务院办公厅国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品 流通工作意见的通知 ； 2、国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发20098 号； 3、国家发展改革委物流业调整与振兴专项投资管理办法 ； 4、湖北省物流业调整和振兴实施方案（20092011 年） ； 5、 咸宁经济和社会发展第十二个五年规划的建议 6、建设单位提供的基础资料； 7、设计单位收集的行业基础资料。 1.2.2 编制原则编制原则 1、认真执行国家、行业有关农/工产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏 及卫生等标准的规定； 2、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的 发展余地； 3、总平面布置应满足农/工产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定， 4 并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后 发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地； 4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资； 5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定 的排放标准，尽量减少对环境的影响； 6、认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采 取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。 1.3 研究范围研究范围 本可行性研究报告对“通城县综合物流园建设项目”的资源条件、功能分区规划、 市场销售、工程技术设计方案及技术经济等进行全面考察、分析、研究，包括项目 建设内容及规模、总体目标、总投资效益、建设背景、项目建设意义和必要性以及 有利条件、市场需求预测，规划方案、经营策略，组织管理、运行机制、保障措施， 环境保护、劳动安全、投资估算、资金筹措、财务分析、经济、社会、生态效益等。 通过可行性研究论证，对本项目可行性、可操作性及实施价值做出科学、公正、合 理的判断和分析，最终对项目的可行性做出论证、评价和建议。 1.4 推荐方案与研究结论推荐方案与研究结论 1.4.1 项目内容项目内容 项目计划购置土地 150 亩（） ，建设一个以农产品和药品的贸易配送为主的 综合物流园。物流园内主要分为七大区域，功能强大，开展从产品的储藏、加工到 包装、展销、配送等一系列服务功能，园区拥有齐全的配套服务设施，开展办公、 餐饮住宿、信息、汽车维修等服务。 本物流园建成后将具备以下功能： （1）贸易功能：主要进行药品和农产品的展销，为卖家提供一个产品展示场 地，方便买家的采购。通城县总人口约 60 万人，近 3 万人在全国各地从事药品交 易活动，在全国医疗卫生体系商贸活动中，有 90%的医疗单位都与通城的商家有贸 易往来。本贸易市场建成后，将这些商家汇集至本地发展，充分利用通城拥有众多 通城县综合物流园建设项目可行性研究报告 5 药品生产厂家的优势，以出厂批发价格，吸引全国各地的药品采购商前来，同时直 接针对湖北、湖南以及周边省市的各医疗中心、各大医院、药店等定点销售。 （2）配送功能：为买卖双方提供物流配送服务功能；将配好的货物按到达地 点或到达路线进行送货。运输车辆可以租用社会运输力量或自已的专业运输车队。 （3）仓储功能：从运输周转、贮存方式和建筑设施上都重视通道的合理布置， 货物的分类和堆积的最大高度，并配置经济有效的机械化、自动化存储设施，以提 高贮存能力和工作效率。仓库由贮存物品的库房、运输传送设施（如吊车、电梯、 滑梯等） 、出入库房的输送管道和设备以及消防设施、管理用房等组成。 （4）服务功能：主要商家将根据自身产品的特点，组织强有力的售后服务队 伍，以达到物资品牌化、服务人性化。 1.4.2 区域环境保护区域环境保护 本项目综合物流园内实现统一的废弃物综合处理，以达到建设和经营过程中采 用全程环保控制，争创一个无污染的物流中心。 对废物的治理：建设过程中将施工场所与周围环境隔离，施工活动、机械存放、对废物的治理：建设过程中将施工场所与周围环境隔离，施工活动、机械存放、 材料堆放等均在围档内进行，并且在正式运营以后产生的废材废弃物，均通过分类材料堆放等均在围档内进行，并且在正式运营以后产生的废材废弃物，均通过分类 回收利用的办法避免环境污染。回收利用的办法避免环境污染。 对废水的治理：在市场内建设污水处理区，采取对废水的治理：在市场内建设污水处理区，采取“预处理预处理物化（物化（1）物化物化 （2） ”三级处理工艺进行集中处理，确保排放达标。三级处理工艺进行集中处理，确保排放达标。 对噪音的防止：在施工过程中采取有效的减震和吸音措施，使噪音控制在国家对噪音的防止：在施工过程中采取有效的减震和吸音措施，使噪音控制在国家 规定的限定指标内。在运营过程中不会产生噪音污染。规定的限定指标内。在运营过程中不会产生噪音污染。 1.4.3 工厂组织及劳动定员工厂组织及劳动定员 本项目劳动定员 276 人，项目将实行全员聘用合同制，对不同层次人员，采取 不同方式进行考核，择优聘用。对公司的高层领导（高级管理人员） ，通过考试、 考察、考核，择优聘用；对中层干部实行竞争上岗；对工作人员采取双向选择方式。 经考核确定聘用人选后，被聘用人员与单位签订聘用合同，确立劳动关系。将工资 与成绩结合起来，以真正调动员工的积极性和创造性，促进优秀人才脱颖而出。 6 1.4.4 项目建设进度安排项目建设进度安排 本项目建设周期为 48 个月，分两期建设，具体时间为一期 2011 年 6 月 2013 年 6 月、二期 2013 年 1 月2014 年 12 月。主要建设内容：项目调查与立 项准备工作、园区设计规划及基础设施建设、各功能区建设及设施。 1.4.5 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 本项目总投资额为本项目总投资额为 10245.00 万元人民币。其中，固定资产投资万元人民币。其中，固定资产投资 10045.00 万元，万元， 流动资金投资流动资金投资 200.00 万元。万元。 1.4.6 项目综合评价结论项目综合评价结论 本项目的实施符合通城县经济发展方向，项目建成后将对咸宁地区的经济发展 起到巨大的推动作用，将极大地推动农副产品市场化、商品化的进程。贸易市场的 建设，将促进通城药品贸易产业的发展，同时，贸易活动的频繁能够带动当地餐饮、 住宿、交通等经济的发展，使通城县经济迅速与国内国际大市场接轨，形成市场 商品生产市场的良性循环，进入市场经济的行列。同时物流中心起到推动区域经 济发展的龙头作用，将带动相关产业的迅速发展，为通城县创造较大利税，成为新 的税收增长点。 本项目建设业主单位完全具备承担本项目建设的能力和基础，而且项目承办方 具有建设、管理，经营推广的经验及人才资源，为本项目发展奠定了良好的基础。 根据该项目的经济评价表明，实施后具有可观的经济效益，又可为地方财政做 出贡献，提高地区经济发展的水平。本项目设计合理，可操作性强，项目规模与综 合效益明显，项目无“三废”污染环境，符合国家与地方经济产业建设发展政策。市 场开发前景广阔，希望有关部门给予支持。 1.5 存在问题及建议存在问题及建议 尽管本项目已经依托有关技术单位进行了项目前期的论证和准备工作，解决了 一些设计与操作上的制约因素，但是，本项目的详细方案及实施上还需要当地政府 的大力扶助，尤其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上还需要地方政府 和银行给予具体的支持与优惠办法。 通城县综合物流园建设项目可行性研究报告 7 由于当前国内物流园行业的快速发展与变化，一批有实力的外、内资品牌正在 加紧抢占市场。因此，本项目的品牌资源定位与推广等工作亟待展开，因此，本项 目需要尽快立项并付诸实施。 8 第二章第二章 项目背景与发展概况项目背景与发展概况 2.1 项目背景项目背景 调整产业结构，加快构建富有竞争力的现代产业体系调整产业结构，加快构建富有竞争力的现代产业体系 咸宁经济和社会发展第十二个五年规划的建议中指出要大力发展现代物流业。 建设以临江临港和以京港澳高速、杭瑞高速、京广铁路、武广高铁、武咸城际铁路 沿线为主的物流走廊和现代商贸物流基地。强化生产物流，延伸流通物流，加快发 展第三方物流。引进、培育在全国、全省有影响力的物流企业，壮大物流市场主体， 加强物流基础设施和标准化建设，培养高素质物流人才。加快构建我市现代物流网 络体系，努力形成中部地区区域性现代商贸物流基地。 统筹推进新一轮统筹推进新一轮“菜篮子菜篮子”工程建设意见工程建设意见发展目标发展目标 意见强调，要对农产品流通体系建设大力扶持。要支持“菜篮子”现代市场 体系的建立，必须加快农产品现代物流的发展，支持生产基地新建产地批发市场， 推进现有产地批发市场升级改造。 意见规定，改善批发市场场地、道路、交易 厅（棚） 、水电、信息服务、质量检