南京新景祥营销事务流程二九年二月(李磊汇编) 目 录(一) 接待客户、接听电话等流程(二) 认购流程(三) 签约流程(四) 合同审核流程(五) 鉴证办理流程(六) 按揭贷款流程(七) 更名审批流程(八) 换房审批流程(九) 退房审批流程(十) 自管产销售流程(十一) 折盘审批流程(十二) 一手交房、一手交（产权）证流程（交房流程、办理产权证流程）(十三) 户口问题(十四) 网上打印认购流程(十五) 网上打印合同流程及现房合同打印流程(十六) 网上合同确认流程(十七) 其它注意事项（换手率、收据遗失、合同条款解释）接待客户、接听电话等流程 流程名称相关流程商品房销售流程电话接听流程新客户接待流程老客户接待流程工地看房流程样版房参观流程客户跟踪回访流程客户满意度调查流程认购流程劝导客户一次性付款销售顾问填写认购确认单、缴款通知单、购房须知，并复印主产权人的身份证陪同客户至财务前台缴纳定金，开据定金收据，同时置业顾问销控贴点解释认购协议，双方盖章、签字确认置业顾问与银行确定首付金额并按购房须知明确告知客户签约所需资料现场销控凭商品房认购协议及时将客户认购信息录入明源系统销控审核签字凭认购确认单、主产权人身份证复印件及销控签字，到打印区打印网上商品房认购协议缴款通知单营销联、商品房认购协议2份、认购确认单1份及相关复印件交由销控归档一次性 按揭意向客户填写银行预审表传真给相关银行核实客户的资信状况，并告之认购、签约相关注意事项(包括认购协议及预售合同公示)带领客户选房并确定房源至控台处领取认购确认单、购房须知财务前台凭审核后的房屋缴款单收款登陆南京市房地产网，录入客户资料，填写商品房认购协议并提交保存打印备注：客户手上持有认购协议、购房须知、客户收据原件各1份。认购时要准备的材料：1. 银行预审表2. 认购确认单3. 房屋缴款单4. 购房须知5. 商品房认购协议注意事项：1. 认购协议上只要写一个人的名字，名字一旦打印就不能更改。2. 签完认购协议送走客户，务必告之客户下次来签约时要带的资料（带领客户了解购房须知，和客户商定来签约的时间）。3. 认购时请务必确定客户的付款方式：一次性、按揭。若按揭，要告之客户首付金额。4认购前须进行银行预审，避免发生签约后办按揭时发现资信问题退房。签约流程特例优惠一次性付款按揭如按揭，与银行签订个人住房抵押贷款合同财务前台凭审核后的房屋缴款单收款销售顾问登陆南京市房地产网，调出对应房号的客户资料。填写南京市商品房预售合同并提交保存打印打印完毕由置业顾问贴图，并由现场销控复核与客户确认相关信息，由置业顾问指导客户签字盖章。现场销控贴点后，置业顾问复印相关材料交由专人将客户签约信息录入明源系统房屋缴款单交由置业顾问带领客户缴款，签约确认单交由打印员打印上网录入合同。置业顾问签约完毕，装袋交由专人整理、分类、审核、盖章、鉴证归档到控台领取房屋缴款单、签约确认单与客户电话确认签约时间不确认不给予特例优惠，普通折扣签约确认给予特例优惠并签约，同时填写优惠申请单去案场经理或项目经理处确认(电话或邮件)销售顾问填写签约确认单及房屋缴款单并由现场销控审核确认（签约确认单要给业主及银行签字）签约时准备的材料：1. 签约确认单2. 房屋缴款单3. 物业合同一式二本4. 总平图一式三张（根据合同份数而定）5. 毛坯承重、分户平面图一式五张（毛坯房，根据合同份数而定）6. 装修分户平面图一式三张（装修房，根据装修合同份数而定）7. 装修协议一式二份（装修房）8. 商品房预售合同一式三份（正本壹本，副本贰本）9. 如有开发商额外折扣，须填写优惠申请单 签订预售合同注意事项：1. 打印合同时，置业顾问须提交：签约确认单、所有产权人身份证复印件及户口本，若有特例折扣需有开发商签字或邮件确认，并由案场经理（项目经理）审核折扣是否正确并签字后，交由现场销控复审并分配打印。房屋缴款单交由置业顾问带客户交钱，签约确认单及所有产权人身复给打印员打印合同（案场没有客服的，由置业顾问自己打印）。2. 合同打印完毕后，置业顾问务必再次核对合同封面合同号及1-3页打印员录入部分有无打错；整本合同有无打印搓位或打印不完整的现象；贴图是否贴错位置，粘贴处有无挡住正文，总平图是否标注该栋楼；检查无误后再带客户签约，签约时应告知客户合同不能涂改。3. 签约结束置业顾问收回客户手上持有的一份认购协议。4. 合同最后页客户签字，除未成年人外，合同上写几个人名字就应填写几个人身份证号码。5. 合同最后页的销售员上岗证号和姓名一定要填写，销售员姓名： 上岗证号:（甲方日期一定要填写，和乙方签字日期一样南京市房管局要求，其它区根据各区房管局要求而定）。6. 若另有补充协议等须让客户签字，一般与合同签名一致。7若代理签字必须要有经过公证的业主授权委托书，如二个人以上其中一人代签可以（直系亲属除外）。签订装修协议注意事项：（以下以万科装修合同为例，实际情况根据各开发商要求而定）1. 装修协议打印完毕交给置业顾问后，置业顾问需核对第一页上房号、合同号、金额有无打错，装修图有无贴错，确认无误后指导客户签字。2. 装修协议上客户签字部分应与预售合同上的一致（客户姓名、地址、电话、身份证号、日期等）。 3. 甲方要盖章，整份装修协议要盖齐缝章。签订前期物业合同、业主临时公约注意事项：（以下以万科合同为例，实际情况根据各开发商要求而定）1. 检查封面上的合同号是否打印或填写正确；2. 检查业前期物业合同、业主临时公约的物业公章是否都盖到位，并要客户签字，合同上有几个人名字就签几个人名字。备注：1. 未成年子女户口本复印的问题：（1） 正常情况下，也就是说一家三口在同一个户口本上，只需要复印户口本的首页和小孩那页。（2） 如小孩的户口和父母户口不在一起或户口在一起父母不是户主时，须提供独生子女证或出生证明。（3） 如果户口本上户主是爸爸，而合同上产权人是孩子和妈妈，那么除了户口本首页和孩子那页要复印，妈妈那一页也要复印。2. 外籍客户办理签约(1)纯外国人：去涉外公证处注册一个中文名，并作译名公证，公证后来售楼处办理签约手续。（南京市公证处；地址：长江路99号长江贸易大厦7楼；电话：84796666）(2)外籍中国人：去公证处公证中文名与护照上的英文名是同一个人，凭公证书来售楼处办理签约手续。(3)如外籍客户不在国内，且需委托办理签约手续，则要将委托办理证明及中文名公证在当地的中国大使馆进行公证，方可鉴证；合同鉴证时，受委托人必须到房地产交易中心签字。3. 外籍客户外币结汇的问题： (1)港澳台：预售许可证复印件（证明这笔钱的用途）、港澳台通行证、港澳台身份证、内地的居民身份证（证明收款人的身份）、外汇汇入国内的帐户及证明材料（证明外汇的来源）、已鉴证合同（证明收款式人的确买房）(2)纯外籍客户:预售许可证复印件、护照、内地的居民身份证、外汇汇入国内的帐户及证明材料、已鉴证合同。合同审核流程置业顾问带领客户签字完毕整套签约材料必须审核无误后才能送鉴证检查装修协议及物业合同1装修协议打印员录入部分有无打错；2装修协议客户签字部分有无签错；3物业合同齐缝章是否盖到位；4物业合同签字部分有无签错，合同号有无填写。检查归档备案的材料1 按照归档分类明细分类，是否缺资料；2 查看各表单是否按照规定格式填写,有无漏填；3 该复印的材料有无复印，并装订。检查商品房预售合同1封面及1-3页打印员录入部分有无打错；21-27页有无打印错位或打印不完整的现象；3贴图是否贴错位置，粘贴处有无档住正文，总平图是否标注该栋楼；4客户签字，有无错签少签。审核完毕，按规定盖章，并按规定整理袋入合同袋中递交打印专员录入台帐，进行合同确认,送鉴送房管局鉴证后，分类（开发商、银行、客户）归档注意事项： 1、签后追加首付的，缴款通知单及收据复印件及时放入归档袋中； 2、毛坯房合同只须审核商品房预售合同、物业合同及业主临时公约（根据各开发商要求而定）；3、具体注意事项详见认购签约注意事项。鉴证办理流程已签约合同的盖开发商销售合同章及销售代理机构章携预售合同、客户身份证明复印件到房管局办理手续返回销售中心合同分类房管局审核并登记备案合同审核完毕，移交开发商或案场专人鉴证移交鉴证所须：合同一式三份（正本一份，副本二份）、所有产权人的身份证复印件或户口本（出生证明）复印件接收、整理、核实鉴证客户资料购房客户携本人身份证来案场领已鉴证合同，并在合同银行及客户签收表上签收开 发 商归档备案销售公司归档备案按照归档分类明细分类，并装订。根据各案场需要按楼栋或时间分类装袋。一般开发商只留存合同副本（装修合同）及物业合同各壹本，根据开发商要求而定录入明源并打印已鉴证明细，交由置业顾问通知客户领合同。 注意事项：合同鉴证及领取问题：1. 合同签约完毕后交由行政助理或案场经理审核，无误后签约流程才算结束，之后由专人（根据开发商要求）送交房管局鉴证。2. 按公司规定贷款资料不齐或一次性付清尾款不清者将暂不予以送鉴，待交齐后再送。3. 在南京市房产局鉴证合同时，身份证必须是复印件，传真件不予鉴证（其它区根据各区房管局要求而定）。4. 一次性付款领取合同正副各壹本，按揭付款领取副本壹本；物业合同及装修合同根据开发商要求领取。5. 若银行没有放款给开发商，客户不予领取合同；领取合同由专人负责（根据各案场规定）。6. 客户领取合同签字，必须签清楚（自领或代领写清楚，代领须提供购房人和代领人的身份证原件）；按揭贷款流程根据银行预审表查询客户资信情况并确认能否接单收集客户贷款资料及费用、签订贷款合同及时领取已鉴证契约，贷款银行合同银行及客户签收表签收放款至指定帐户至房管局认可的担保公司盖担保章至开发商营销部（或相关部门）做盖章登记至公积金管理中心审批房产抵押后至贷款行审批至公司总办盖担保章销售顾问根据客户资信情况告知客户签约时须提供哪些资料和费用贷款客户在签约时提供齐全的贷款资料（资料不齐全，原则上不给予鉴证），交接并签字普通直客式商业公积金放款注：按揭相关费用：房产局抵押费为80元，公证费根据银行不同收取高低不等（有的免、100元或者200元）。签约前或鉴证前更名更名审批流程签约前鉴证前办理签约手续，更名申请备案