目录一、总论11.1建设项目概要11.2研究依据11.3编制范围21.4编制原则21.5综合评价31.6结论3二、项目背景及必要性42.1项目背景42.2项目必要性4三、 市场分析53.1建设项目市场调查53.2 建设项目市场预测63.3 建设项目市场战略6四、建设条件64.1 地理位置84.2 自然环境81）气候条件82）气象参数83）地质条件84）其他自然条件84.3经济状况94.4项目建设地点选着11五、项目总体建设方案研究125.1项目建设规模与产品方案125.2工程选址125.3工艺技术方案与主要设备方案135.4主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案175.5总平面布置图175.6施工地运输设备195.7道路及地面停车场方案及绿化方案195.8节能、节水措施191）概述192）节水措施193）节能措施205.9环境保护205.10主要污染物及其治理205.11消防人防及安全措施215.12项目运作235.13项目进度24六、 项目投资估算256.1 投资估算256.2 投资计划与资金筹措26七、融资方案28八.财务分析298.1 编制说明298.2 效益分析298.3投资回收及贷款偿还30九、建设项目的SWOT分析339.1 优势（Strength）339.2劣势（Weakness）349.3发展机会（Opportunity）349.4面临的威胁（Threat）34十、经济影响分析36十一、资源利用分析37十二、社会评价4012.1社会影响分析4012.2互适性分析4012.3社会风险分析40十三、不确定性分析4113.1 盈亏平衡分析4113.2 敏感性分析41十四、风险分析4314.1 项目主要风险因素识别及分析4314.2 防范和降低风险措施44十五、结论与建议4615.1 评价与结论4615.2 问题与建议46附件表47编制的指导思想是以工程的“质量、进度、安全”为核心，在组织机构、施工措施、安全生产上进行了组织落实，本技术文件将作为今后指导施工生产的依据。该工程将列为我公司昆山地区的重点工程，实行以合同工期为目标的项目法施工，全面履行工程合同，保竣工、保质量、保后期服务。一、总论1.1建设项目概要项目名称：永佳.国时代项目建设性质：以住宅为主的综合性房地产项目负责单位：吉林省永佳房地产开发有限公司项目建设地点：吉林省长春市绿园区青年路北端新光复路市场附近 项目建设规模及内容：占地面积13.9万平，建筑面积43万平。本项目地处长春市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。项目西邻青年路，东靠新光复路商圈，未来地铁一号线线路也会经过项目地，利于人们出行。项目总面积13.9万平方米，所处新光复路商圈，并靠近柳影路商圈，车行8分钟左右可以发达；此外项目地附近生态环境优越，南侧邻近雁鸣湖公园，北侧更于有天然绿肺之称的北湖湿地公园为邻。项目附近教育配套比较完善，例如；柳影小学、72中学等等。此外小区内设施齐全，适宜居住。 项目建设期限：2年项目投资规模：15.5亿项目资金筹措：11.5亿自有，4亿贷款1.2研究依据 国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策。批准的项目建议书和委托单位的要求。对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、工业基地规划。交通运输项目，要有关的江河流域规划与路网规划。有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。有关行业的工程技术、经济方面的规范、标准、定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数等。项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料： 城市居住区规划设计规范 长春市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范建设项目经济评价方法与参数 建设项目可行性研究与评估 建设项目可行性研究指南 房地产投资可行性研究指南1.3编制范围 永佳.国时代楼盘位于长春市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。一期建筑包括：高层19-32层、本期项目是以高层住宅为形式的住宅性开发项目，总建筑面积43万平方米，其中幼儿园2600平方米、卫生站760平方米、文化活动站900平方米、商铺28000平方米、社区服务用地4200平方米、金融邮电320平方米、市政公用2100平方米，地下停车场平方米。1.4编制原则 可研报告的编制应贯彻执行我国信息化建设的“统筹规划、国家主导、统一标准、联合建设、互连互通、资源共享”的指导原则，在对工程项目的建设条件和需求进行充分调查分析的基础上，对系统的规模、结构和功能、设备主要技术指标以及配套工程等进行方案比较，提出初选意见和可行性评价。 编制可行性研究报告应遵循科学性、公正性、可靠性的原则，对工程项目的建设条件深入调查研究，广泛搜集基础资料，充分征求有关部门和工程所在地地方政府的意见，并进行必要的勘测工作，以保证成果的客观性、完整性、准确性。1.5综合评价本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据绿园区至2020年规划要求，实现长春市人口南迁，为满足长春市住房市场需求缺口，来建设高质量景观居所，符合供求关系原理。1.6结论项目的建设符合国家房地产调控政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益增长的住宅房地产市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的。 二、项目背景及必要性2.1项目背景长春市绿园区是城市外扩先导区，区域如今的整体规划为一心两翼三区四团的布局，即一中心区；两翼即东部团山片区、西部柳影片区；三区为生活用品加工区、城郊型农业产区、北部生态功能区；四团。本项目则处于该区域的一心地段，其重要性自然不言而喻。此外在长春市整体的两横三纵的路网规划中，项目地处于从西北方向进入长春的必经之地，其地理条件的优越是其他项目不可比拟的。 项目永佳.国时代是由吉林省永佳房地产开发有限公司，是一家根植长春本土的全优级开发企业，根植北方，深入透析长春人居住追求和生活理想，努力打造符合北方生活标准的品质建筑。以精、尖、专三大基准建设春城，服务市民。公司提出须以人性化思想贯穿产品的思想，并以“让每座建筑都成为生活样本”为理念，以诚信经营为信条，以“长春梦，永佳筑”为企业理想，为春城人民献上充满浓郁生活气息的高品质人文社区。吉林省永佳房地产开发有限公司，除了建筑理念与现实生活的无隙结合和对行业精英的广泛吸纳，更在经济上拥有着强大的资金后盾。永佳.国时代是永佳地产开发的一个精品项目，以高层住宅为形式的住宅。建筑面积43万平，打造可容纳2、3万人居住的超大生活社区。致力于打造区域内的领袖名盘，建筑风格则采用Artdoce建筑风格，给人高耸挺拔、庄重大气之感。2.2项目必要性（1）本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，符合绿园区至2020年，城市发展重心北移的规划要求，符合现阶段长春消费者的市场需求，有着广阔的市场前景。 （2）从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率75.6%，远远大于行业基准财务内部收益率10%，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的。3、 市场分析3.1建设项目市场调查供求分析：近年来长春市商品房开发量总体基本保持稳定，分析数据显示：2013年长春房地产市场全年批售比持续走高，商品住宅年底期末库存增加到727.4万平方米；预计2014年商品住宅新增供应量约：700万730万平方米。根据有关报告显示，90-130平方米的大中型户型和高性价比产品占市场主导，市场供应和成交单价均集中在5000-6000元/平方米。本项目竞争对手分析：2013年有同类住宅项目地产公司；竞争楼盘：考虑到本项目还未动工，规模之大，14年动工，16年开办预售，主要竞争对手拟定为刚开盘的“英伦小镇、兆丰凯旋明珠、金色家园”。项目名称价格位置户型建筑风格占地面积兆丰凯旋明珠4800北五环ARTDECO12.9万平方米英伦小镇5400宽城区菜市南街与北三环交汇处英伦风格建筑177万平方米金色家园4200长春市朝阳区宽平大路徽式建筑4.2万平方米永佳.国时代青年路北新光复路附近Artdoce13.9万平方米综上比较我们可以看出永佳.国时代比其他三家更有竞争力。1、永佳.国时代的户型比其他三家户型更为方正，设计更为合理人性化。户型南北通风、动静分离、92平米房源客厅开间就可以达到3.8米，且北向更有人性化阳台便于北方的生活习惯，冬季可以存菜夏季可以放物。2、永佳.国时代价格比其他三家更加合理公道。同样都是Artdoce建筑风格，处于北五环的兆丰凯旋明珠就卖到4800一平；而我们永佳.国时代的价格跟其基本一样大概。这样一看永佳.国时代同类中的性价比明显居于领先者。3、永佳.国时代在各项的综合比较中，包括价格、户型、地址、建筑风格等条件下，其总体的投资或居住性远高于该区域的其他项目。3.2 建设项目市场预测1）房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷。2)中高端（建筑风格采取风靡全球Artdoce建筑风格；外立面材料运用真石漆方外立面石材绿色环保的新资源；小区园林景观采取中式简约现代风格；项目整体规划自带配套设施包括健身馆、幼儿园、商业配套等；小区聘请高端物业公司保证客户居住的舒适度；）住宅项目需求增大，市场需求旺盛。3)同类型项目近期开盘数较多，竞争激烈。4)北部新城将成为购房者主要集中地区。3.3 建设项目市场战略 目标市场（从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包括以下几大人群）1、刚性需求。 即迫切需要购房居住且资金并不富裕的人群。由于本项目地处从西北方向进入长春市的必经区域，其交通便捷，配套设施齐全，价格较为合理，适宜作为长久居住之地或者周转之地。2、改善需求。 即有了一定经济基础或家庭成员有所增加，需要更换房屋，以满足新的居住条件和生活舒适程度的人群。该类人群有着浓厚的地域情节，一般不跨区域购买房源。由于本项目紧邻英伦小镇，又得益北湖湿地公园和周围的天然景观，空气清新利于生活，且小区内景观多样。此外小区内外配套设施齐全，户型配置合理，建筑