地 块 养 老 院 可行性研究报告 项 目 名 称 君莲居住区 I1 地块养老院 建 设 单 位（盖章） 单位负责人 （盖章） 项目负责人 上海 XX 工程项目管理咨询有限公司 （资格等级:甲级 编号:工咨甲） 1.项目概况 1 目目 录录 1.1.项目概况项目概况 .1 1.1 项目简介1 1.1.1 项目名称1 1.1.2 项目建设地点1 1.1.3 建设规模及内容1 1.1.4 项目法人及法人代表1 1.2 项目法人简介1 1.3 可研报告编制依据和研究范围2 1.3.1 编制依据：2 1.3.2 研究范围3 2.2.项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 .4 2.1 项目背景4 2.1.1 上海市进入老龄化社会4 2.1.2 闵行区制定相应养老规划4 2.1.3 君莲居住区建设养老院的理由5 2.2 项目建设的必要性5 2.2.1 是推进上海市养老工作的需要5 2.2.2 是闵行区养老工作的需要6 2.2.3 是君莲居住区功能完善的需要7 2.3 项目建设的可行性8 2.3.1 项目建设的技术可行性8 2.3.2 项目建设的方案可行性8 2.3.3 项目建设的经济可行性8 3 3 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 10 3.1 项目场址10 3.2 建设条件10 3.2.1 自然条件10 3.2.2 区位和交通11 3.2.3 工程用水用电条件11 3.2.4 建材供应条件11 3.2.5 社会环境条件11 4 4 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 12 4.1 总体设计12 4.1.1 设计依据12 4.1.2 设计范围12 2 4.1.3 工程概况12 4.1.4 设计原则和总体构思13 4.1.5 总平面规划设计13 4.2 建设规模13 4.2.1 入口大堂15 4.2.2 餐厅及辅助设施15 4.2.3 医生办公室及护士值班室15 4.2.4 各类医务室15 4.2.5 心理咨询室16 4.2.6 办公室、会议室、资料室等16 4.2.7 健身房、活动室等16 4.2.8 老人居住室16 4.3 建设方案16 4.3.1 建筑功能设计.16 4.3.2 建筑造型设计.17 4.3.3 建筑装饰标准.17 5 5 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 19 6 6 投资估算和资金筹措方案投资估算和资金筹措方案 20 7 7 财务分析和项目效益评价财务分析和项目效益评价 21 8 8 项目进度安排项目进度安排 22 9 9 项目风险分析项目风险分析 23 9.1 项目风险分类23 9.1.1 建设风险23 9.1.2 成本超支风险23 9.1.3 技术风险23 9.1.4 其他风险23 9.2 项目风险控制对策24 9.2.1 建设风险24 9.2.2 成本超支风险24 1010 可行性研究结论可行性研究结论 25 10.1 养老院建设是必要的25 10.2 养老院建设是可行的25 1.项目概况 1 1.1.项目概况项目概况 1.11.1 项目简介项目简介 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 君莲居住区 I1 地块养老院 1.1.21.1.2 项目建设地点项目建设地点 项目建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区 A4 线以东、金都路以南颛桥 镇 154 号的 I1 地块内，养老院坐落在 I1 地块的西北角，北临沪光路，西傍都 会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。 1.1.31.1.3 建设规模及内容建设规模及内容 君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的 大型住宅区，占地 177.49 公顷，总建筑面积 180 万平方米，其中住宅 154 万平 方米，分为 A、B、C、D、E、G、H、I、J 等地块。位于 I1 地块的养老院占地 4007m2，总建筑面积为 5196m2，建筑层数为 4 层，建筑密度 39%，建筑容积率 1.3。 1.1.41.1.4 项目法人及法人代表项目法人及法人代表 项目法人：上海闵行地产经营有限公司 法人代表：朱国兰 1.21.2 项目法人简介项目法人简介 上海闵行地产经营有限公司是闵行区人民政府出资监管企业，企业注册资 2 本为叁亿元人民币。 经营范围：地产项目基础性工程开发服务，市政基础工程建设，绿化工程 服务，房屋动拆迁服务，建筑装潢材料，钢材，金属材料销售，工程技术咨询。 （涉及许可经营的凭许可证经营） 。 1.31.3 可研报告编制依据和研究范围可研报告编制依据和研究范围 1.3.11.3.1 编制依据：编制依据： 1.闵行区发展计划委员会关于对颛桥镇原八大市场 A（B、C）地块前 期基础性开发储备项目建议书批复 ，闵计基审发(2004)22 号（23 号、 24 号） ； 2.闵行区人民政府关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备 用地 A（B、C）块划拨国有土地的通知 ，闵府土（2004）358 号 （359 号、360 号） 房屋土地测绘技术报告书 (上海市测绘院第二分 院)； 3.上海市闵行区规划管理局关于君莲居住区修建性详细规划的批复 ， 闵规综(2005)25 号； 4.城市居住区规划设计规范(2002 年版)（GB50180-93） ； 5.上海市城市规划管理技术规定(2003 年 11 月版)； 6.上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准 （DGJ08- 55-2006） ； 7.公共建筑节能设计标准 （DGJ08-107-2004 J10307-2003） ； 8.建筑设计防火规范(2001 年版) (GBJ16-87)； 9.建筑抗震设计规范(上海市标准 DGJ08-9-2003)； 10. 建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） ； 11. 环境空气质量标准 （GB3095-1996） ； 12. 民用建筑设计通则 （JGJ37-87） ； 13. 民用建筑隔声设计规范 （GBJ118-88） ； 2.项目背景和建设的必要性及可行性分析 3 14. 上海市老年事业发展“九五”计划和 2010 年远景目标 ； 15. 老年人建筑设计规范 （JGJ122-99） ； 16. 老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)； 17. 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)； 18. 无障碍设施设计标准 （DGJ08-103-2003） ； 19. 上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准 ；（DGJ08-32-2000） ； 20. 中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002 年版)； 21. 建筑工程设计文件编制深度规定 （建设部 2003 年 4 月） 。 1.3.21.3.2 研究范围研究范围 本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项 目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估 算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析； 可行性研究结论。 4 2.2.项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 2.12.1 项目背景项目背景 2.1.12.1.1 上海市进入老龄化社会上海市进入老龄化社会 目前我国老龄人口占总人口的比率为 7%左右，截至 2005 年年底，上海户 籍总人口为 1360.26 万人，其中 60 岁及以上老年人口 266.37 万人，占总人口 的 19.58，这意味着，每 5 个上海人中就有 1 个老人；而这一比重仍有上升趋 势。根据联合国今年 2 月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日 本，人口老龄化为 22%。因此，上海的老龄化已经“比肩”日本。 上海比全国提前 10 年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在 短期内不会改变。在未来 25 年内，目前 35 岁到 60 岁年龄段的人将逐步进入老 年人口阶段，这个庞大的人口群体（2005 年为 609.35 万人）将极大地提高上海 市老龄人口比重。 2.1.22.1.2 闵行区制定相应养老规划闵行区制定相应养老规划 闵行区政府最近（2006 年 9 月）召开了老年福利设施建设与管理工作推进 会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的关于全面落实市政府养 老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作意见的通知 （2006 年 8 月） 精神，提出了闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则和关于加强老 年活动室建设和管理的意见 ，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施规范 设置、严格管理和科学评估，从而达到可持续发展，对闵行区养老机构和老年 活动室的发展起到指导意义。 按照关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务 工作的意见的规定： 境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书” ， 并在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合服务 2.项目背景和建设的必要性及可行性分析 5 的非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴 10000 元（含市府补 贴 5000 元） 。 对已经民政部门批准执业的养老机构，通过对原有设施的扩建改造， 新增的养老床位经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计 标准” ，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴 10000 元（含市府补贴 5000） 。 新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位 1000 元的标 准给予一次性开办补贴。 为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养 老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老 机构进行考核，每年考核在 80 分以上的，按核定的床位数每收养一位 闵行区籍老人给予每月 100 元运营补贴经费。 在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：养老机构床位总数达 到 7000 张以上；居家养老服务达 1 万人，90%以上的居(村)委会建成标准化老 年活动室。为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入， 让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场 化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性 发展。 2.1.32.1.3 君莲居住区建设养老院的理由君莲居住区建设养老院的理由 届时，君莲居住区内居住人口将达 5.4 万人左右，其中相当一部分就是老 年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以 为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设 至少一所养老院。 6 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.12.2.1 是推进上海市养老工作的需要是推进上海市养老工作的需要 上海市人口委主任谢玲丽在接受媒体采访时表示：上海市正越来越明显的 呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的 18.9，而家庭平 均只有 2.6 人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。 另据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）正在不断升 高，目前上海 60 岁以上老人占到 1559 岁劳动力人口的赡养系数已高达 20.6，也就是说，目前 5 个劳动力人口抚养一个老人，到 2025 年，这一比值 将达 58.5，2050 年高达 90.1，也就是接近于 1 个劳动力人口抚养一个老人。 此前，上海市统计局对上海 1000 位 65 岁及以上老年人的生活状况进行的 一项调查显示，上海有超过 40的老年人处于“空巢状态”，1/6 的老人因为生 活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。 “未富先老”，日趋严重的人口老龄 化，无疑会影响其经济建设的步伐。 截至 2004 年底，上海市共有养老机构 439 家，养老床位 40,136 张，床位 数占 60 岁以上老年人口的 1.58。 ，这一数字