1,策划招商实施方案,2,目录Contents,序1. 项目概述 PART 1.市场调研 PART 2.项目定位及目标群体分析 PART 3.业态布局 PART 4.比例划分 PART 5.价格制定 PART 6.财务分析 PART 7.招商策略 PART 8.推广策略及目标 PART 9.推广物料 PART 10.招商实施,3,序1. 基础数据,广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中心区核心位置，占地近400亩，总建筑面积超83万平米。 项目首启部分计划2013年12月底开业，包括商业及写字楼： 商业部分：商业步行街区3、4、5、6、8号楼，总建筑面积为23,158平方米，合计479间商铺； 写字楼部分为4、8、9号楼【8、9号楼为LOFT】，其中4号楼可租面积6,350平方米【剩余部分为预留单位】，单层面积约1,000平方米。,4,PART 1.,市 场 调 研,关键词：市场概述、供应量、存量,5,佛山/南海商业市场概述,佛山现有较大规模的零售商业将近1，400万平方米，整体发展状况一般； 万达、保利、万科等大型商业集团的进驻和天河城、永旺【吉之岛】急速扩张，针对中高 端消费市场的争夺将会更加激烈，佛山商业面临重大调整； 佛山商业地产的开发为多区域开发，消费市场分散；,佛山商业市场概述,南海商业市场概述,南海板块将近100万平方米，人均商业面积配比接近发达国家水平，严重饱和，发展难度大； 广佛智城周边零售商业整体档次较低、同质化竞争非常严重 项目周边专业市场总面积达380万平米，其中年交易额超亿元的专业市场达15个。,6,佛山/南海写字楼市场概述,佛山经济以制造业为主，第三产业发展相对比较缓慢，但因写字楼的供需关系原因，导致市场整体租金相对较低； 未来佛山写字楼市场供应量非常大，2013年预计推出量为180万平方米，其中广东金融高新区今明两年预计推出60万平米，禅桂中心区约50万平方米。 目前佛山写字楼主要分布在禅桂两地和广东金融高新区、季华七路、东平路； 南海周边现多为中小型企业，分布在一些低端写字楼里面，租金多在20元上下；,佛山/南海写字楼市场概述,启示：佛山当地写字楼市场总体租金不高、竞争巨大，但项目周边专业市场密集，汇聚大量中小型企业。随着佛山经济转型战略的提出，企业升级势在必行，一旦需求释放，未来对写字楼市场看好。,7,佛山商业、写字楼存量及未来供应,2012年佛山存量商铺总计199万,其中禅城区商铺集中在祖庙商圈，现有88万的商业，占44%，南海片区以季华，桂城，千灯湖三个片区为主，总共有68万占比34%，顺德片区43万，占比22%。,2012年佛山市各区商铺存量,8,佛山商业、写字楼存量及未来供应,单位：百万平方米,9,项目分析,项目外部分析小结,项目前期招商经营有一定的难度。如何创新定位吸引商家进驻，是目前重点考虑的主要因素。,10,消费者区域分析,区域消费占比,项目周边消费客群分析,项目周边消费者交通工具分析,公共交通系统欠发达，配备未完善,注重品牌吸引力、购物便捷性、业态组合等方面,饮食支出占日常支出近三分之一，需求量大。,本地消费群，习惯往禅、桂两城及广州、港澳消费。,项目分析消费者分析,11,项目分析市场调研及项目分析思路回归,项目条件决定项目商业定位属性 从项目区位特性来分析： 目前传统商业未来供应量巨大，且同质化严重，继续发展同类型商业风险较大，可结合项目区域的整体发战略，打造广东省智慧城市，佛山南海城市转型、产业升级。向电子商务发展，符合商家对电子商务发展的需求。 从商业现状来分析： 项目周边商业整体经营档次较低，发展高端消费模式存在较大风险，但发展档次低、同质化的商业模式同样不符合市场需求，因此必须走特色化、一体化经营模式。 从项目的规模来分析： 项目总体83万平方米超大规模，且产业部分的规划占整个项目的比重较高，必须发展多功能一体化话，特色化商业，且商业产业关联性强的商业模式。,12,市场综合环境决定项目商业发展方向 从区域的消费特性来分析： 写字楼客户特性分析：项目周边存在大量廉价写字楼，且大多为中小型企业，如果没有较大的市场动力，帮助企业进行升级发展，写字楼招租难度较大。 商业消费者特性分析：当地市民经济收入高，消费能力强，但因临近广州、禅桂两地，分流消费客群，如何通过个性化、特色化、一体化的商业经营模式将他们留在本区域是关键，另外他们餐饮的支出占总比例的三分之一，项目首启应加大餐饮业态比例。 从周边现有商业经营现状分析： 周边商业同质化竞争激烈，经营档次较低、辐射力较弱。因此本项目的商业规划定位，必须与其他商业形成区分，打造一个具有“差异化特色”的商业模式。,项目分析市场调研及项目分析思路回归,13,定位的唯一性具备新颖、时尚、绚丽的外观设计，创造行业数个“第一”综合平台。 消费力的持久性项目定位主题和经营业态符合区内消费群的长期需求。 业态的丰富性单一业态 、或者只依靠某单一主力店来吸引人流的业态规划会使项目流于平庸，业态的丰富性、多样性、互补性才能吸引不同目的消费人群。 运营模式的创新性通过创新模式，实现产业同商业的协调发展，带动商铺和写字楼的租售。,项目分析项目定位应具备以下基本特性,14,PART 2.,定 位 支 撑、招 商 目 标 群 体 分 析,关键词： 电商、家饰、家居、首席、体验、配套,15,项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑,顺应“智慧广东”和佛山城市转型、产业升级潮流； 周边产业基础雄厚，企业、商家发展电子商务的需求旺盛； 佛山商业地产发展同质化严重，普遍发展艰难，空置大； 电子商务为未来企业、商家发展的必然选择，顺势而为乃智城的明智之选。,项目定位“中国最大电子商务体验之都”,确立依据政府号召及市场需求,支撑依据电商服务综合平台,a人力资源及培训中心 b营销及运营中心 c IT应用及信息服务中心 d互联网基础服务中心 f货源采购中心 g企业家生活服务部 h仓储物流中心 i知识产权及法务中心 j金融中心 k研发及供应链管理中心 L检测认证中心,通过引入电子商务产业链上下游的企业，形成产业的有效聚集，从而为传统企业提供一体化、集成式的电子商务配套服务，协助传统企业、商家突破传统营销模式，实现业务转型与发展提速 。,16,项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑,配套引入,硬件支撑,将引进众多电子商务配套服务中心，为企业发展电子商务提供专业解决方案。,电子商务外围客户，例如电子商务代运营、网络推广、品牌公关、电商托管、摄影、设计、物流、模特、广告等配套服务公司,智荟所 多功能展厅 酒店式公寓 社区服务配套 国际影院 餐饮配套 员工食堂配套 员工宿舍租赁 接驳巴士,17,目标商家,电子商务运营企业 愿意投入产品和资源进入电子商务领域的传统企业 大型电子商务运营平台和运营中介服务公司,18,商家访谈,合共访谈专业家居企业（经营商）七家。,19,商家访谈,目标商户访谈小结,1、家居行业对进驻广佛智城有一定的意向。主要原因有二， 传统的家居销售企业在地产市场调控下受到很大影响；而重点发展电子商务的尚品宅配、欧派等家居企业逆势上扬，尚品宅配2012年销售额递增近600%； 保利中央公馆，73万平米的体量，住宅家居需求； 广佛智城近40万平米写字楼办公家居需求。 2、普遍对项目人流不足表示担心，希望在租金跟免租期方面有优惠； 3、对本项目的商务配套需求迫切，其中最为关注电商服务中心、公共交通、公寓、餐饮等方面。 4、期望有行业龙头企业带动发展。,20,PART 3.,铺 间 比 例 划 分,21,门口、通道、间隔划分、实用率,22,PART 4.,业 态 布 局 定 位,Business layout,关键词： 占比、面积,23,公共服务配套 32% 580m2,中式餐饮 57% 770m2,休闲餐饮 32% 667m2,中式餐饮 68% 1452m2,家居（线上品牌） 34% 889m2,家居（传统品牌）66% 1714m2,家饰（线上品牌） 57% 1562m2,休闲餐饮 10% 256m2,家饰（传统品牌）33% 905m2,3号楼,占比 面积,24,休闲餐饮 21% 256m2,特色餐饮 79% 921m2,家居（线上品牌） 32% 469m2,家居（传统品牌） 43% 621m2,家饰（传统品牌） 37% 610m2,儿童时尚 42% 345m2,家饰（线上品牌）21% 345m2,4号楼,儿童时尚 25% 335m2,占比 面积,25,特色餐饮 100% 1106m2,休闲餐饮 19% 211m2,特色餐饮 81% 943m2,家居（线上品牌） 60% 357m2,家居（传统品牌） 20% 125m2,休闲餐饮 10% 292m2,休闲餐饮 20% 118m2,公共服务(银行)配套 30% 626m2,5号楼,占比 面积,26,休闲餐饮 32% 667m2,中式餐饮 68% 1452m2,家居（线上品牌） 34% 889m2,家居（传统品牌）66% 1714m2,家饰（线上品牌） 57% 707m2,休闲餐饮 10% 122m2,家饰（传统品牌） 38% 525m2,6号楼,占比 面积,27,特色餐饮 75% 616m2,家居（线上品牌） 90% 710m2,休闲餐饮 10% 70m2,家饰（线上品牌） 31% 288m2,休闲餐饮 27% 255m2,家饰（传统品牌）48% 488m2,8号楼,占比 面积,家饰（传统品牌） 42% 399m2,28,价 格 制 定,PART 5.,price setting,关键词： 比较法、因素修正法、权重,29,商铺定价,租金制定策略,项目定位为“中国最大电子商务体验之都”，项目本身硬件设置为传统商业布局，创新结合新型电子商贸平台。租金价格跟传统商业可比性不强，所以租金价格在参考周边项目的情况下，进行相应的修正。,周边参考,经营理念： “时尚生活 SHOPPING MALL”,南 海 新 都 会,30,商铺定价,保利水城,经营理念： “水景”概念的 大型综合性购物中心,巴黎春天商业步行街,经营理念：一站式全方位多 体验购物步行街,31,商铺定价,大沥宝盈国际广场,经营理念：大沥最具影响力的 商业广场,32,商铺定价参考权重计算,【首层定价】市场比较法,按以上市场比较法表格推出本项目首层商铺租金均价为：232元/。,33,商铺定价参考权重计算,1F,2F,3F,4F均价：46 （13%）=45元/ （餐饮行业租金承受能力较低，租金单价下调3% ）,3F均价：78 （13%）=72元/ （餐饮行业租金承受能力较低，租金单价下调3% ）,2F均价：140 （15%）= 133元/ （家居行业租金承受能力较低，租金单价下调5% ）,1F均价：232元/,注：最终的各层定价按市场推算价后，稍作调整后得出的本项目各层商铺租金均价。,4F,34,写字楼定价,定价参考周边项目,华创商业广场,地理位置比广佛智城有优势； 写字楼下面为专业市场，人流混乱，档次较低； 6.5万平米只有300来个车位，明显不够用； 写字楼跟商场公用电梯，办公专属性不强。 外立面颜色像仓库，内部梁柱较多，实用性不佳。,华创商业广场