资源预览内容
第1页 / 共140页
第2页 / 共140页
第3页 / 共140页
第4页 / 共140页
第5页 / 共140页
第6页 / 共140页
第7页 / 共140页
第8页 / 共140页
第9页 / 共140页
第10页 / 共140页
亲,该文档总共140页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
BDA国际企业大道63C1地块 市场定位报告,本 案 定 位 流 程 图,本案市场定位,本案的前景与展望,市场研究,地块限制条件,市场定位可行性论证,以价值创造市场,以竞争力规避风险,独栋办公价值点,各类需求研究,各类供给研究,2019/8/23,2,第 2 页,目 录,一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求,但供给较少 二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公 三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公 四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式 七、本案产品规划设计建议,2019/8/23,3,第 3 页,市场研究大体量独栋办公存在需求,但供给较少,1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少,2019/8/23,4,第 4 页,盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%,来电来访需求主要以中小面积为主 。3000平米以上的需求占到总需求的17%。,2019/8/23,5,第 5 页,市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%,样本数量:81,市区写字楼面积需求分布图,从图表可以看出市区内写字楼需求特征: 2000平米以下需求有一定市场,说明中小企业数量较多 3000平米以上产品虽然不是市场需求主流,但是也占20%的比重 5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求,数据来源见后表,北京写字楼大全网站2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,6,第 6 页,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,7,第 7 页,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,8,第 8 页,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,9,第 9 页,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,10,第 10 页,市场研究大体量独栋办公存在需求,但供给较少,1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少,2019/8/23,11,第 11 页,3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析以朝阳区为例,数据摘自:朝阳区统计局网站2003年报, 注:1、以上全部为纳入统计年报的企业数量,户均资本为8527.1万元;非朝阳区实际全部企业数量 2、规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业;,2001-2003年规模以上企业(见注释2)单位变动情况(单位:户),392家亿元企业的资产总量占朝阳区企业近43.7% 。,即使除开亿元企业后企业户均资本 0.85亿*13766户*(1-44%)/(13766-392)户=4800万 规模企业中亿元以下企业4009-392=3617, 假设户均8000万资本,则非规模企业均资本 (0.48*13374-0.8*3617)/(13374-3617)=3600万 可知纳入该统计年报中的企业资产均较高 基本均达到购买力条件,2019/8/23,12,第 12 页,3000-6000平米以上办公需求的企业(见注释)行业分布以朝阳区为例,从BDA项目条件和B区销售成交来看,最有可能进入BDA项目的客户分布在高技术产业和现代制造业中。,朝阳区本案潜力客户:(购买力符合本案要求,产业性质决定容易受BDA项目吸引) 规模企业260+254=514家企业+ 年报范围非规模企业类似企业 结合企业动迁比例等因素保守估计合计约200家,注释1:规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业,其基本达到3000-6000平米体量的购买力条件。,2019/8/23,13,第 13 页,3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障,1000-3000平米 办公用户,3000-6000平米 办公用户,市场上需要3000-6000 平米办公面积的企业 虽然不占多数比例, 但绝对量仍然较大。,全市上千家 目标客户,仅朝阳区成为本案潜力客户的数量就达200多家。,2019/8/23,14,第 14 页,市场研究大体量独栋办公存在需求,但供给较少,1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少,2019/8/23,15,第 15 页,对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析,总部基地 置地星座 华远首府 德胜尚城 非中心 硅谷亮城 玉泉慧谷 凤凰城3期,2019/8/23,16,第 16 页,总部基地基本概况及优劣势分析,总建筑面积:120万平方米 容积率:1.59 单栋体量:12006000平米 标准层面积:200500平米 层高:3.4米,挑空部分4.2米 销售情况:一期销售90,二期销售80,三期今年年底开盘。2000平米左右的独栋户型销售情况最好。 绿化比率:占总面积约50% 总投资额:约45亿人民币 建设周期:3年,优势: 占地面积大,总体体量高,能形成规模开发效应。 处于经济开发区,对企业有吸引力。 劣势: 距离城区较远,办公交通成本较高 丰台区商务氛围不强,2019/8/23,17,第 17 页,总部基地产品结构及比例,2019/8/23,18,第 18 页,总部基地A型楼(5960平米),结构:12层商务楼,二楼座组合 电梯:2台/楼座,计4台。 层高:首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度46.4米。 面积:单体5960平米,标准层面积500平米。,2019/8/23,19,第 19 页,总部基地B型楼(2860-3445平米),结构:1012层商务楼,二楼座或三楼座组合 电梯:2台/楼座,计4台或6台 层高:首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度39.6米。 单体面积:10层-2860平米;11层-3150平米;12层-3445平米。,2019/8/23,20,第 20 页,总部基地C型楼(1620-2190平米),结构:68层商务楼,二楼座或三楼座组合 电梯:1台/楼座,计2台或3台 层高:首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度26米。 单体面积:6层-1620平米;7层-1910平米;8层-2190平米。,2019/8/23,21,第 21 页,总部基地D型楼(1190-1250平米),结构:6层商务楼,四楼座组合 电梯:1台/楼座,计4台 层高:首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度26米。 单体面积:1190平米或1250平米。,2019/8/23,22,第 22 页,总部基地E型楼(1625-2210平米),结构:68层商务楼,四楼座组合 电梯:1台/楼座,计4台 层高:首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度26米。 单体面积:6层-1625平米;7层-1900平米;8层-2210平米。,2019/8/23,23,第 23 页,总部基地配套设施,交通:附近有10多条公交线路,2008年之前地铁在附近建成,有的公司设有班车。 餐饮:每个区域都有一个会所,提供餐饮服务,由于园区内不准生明火,都是外部送餐服务。 会所:每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所,满足企业总部的工作用餐、休息会客需求 酒店:总部基地入口处将来建成一标志性建筑五星级酒店 公寓:五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 物业:园区内部统一物业管理,楼内由企业自己管理。,会所,2019/8/23,24,第 24 页,总部基地30006000平米的户型仅占到总体的10,总部基地各种面积户型构成图,总部基地3000-6000平米独栋仅占到总户数的10%,2019/8/23,25,第 25 页,总部基地产品结构与销售状况统计,总套数:187套 已销售套数:80套 总销售率:43%,2019/8/23,26,第 26 页,总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好,从销售情况统计来看 当考虑到各种户型已售和未售的对比关系,发现3000-6000平米及6000平米的产品虽然数量不多,但是销售情况较好。,总部基地各楼型销售图表,39%,42%,57%,75%,2019/8/23,27,第 27 页,总部基地客户构成,总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业(他们在改制的过程中也需要企业总部)、外地进京的高新技术企业等; 目前已经签订了80多家企业,所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其6家直属大型集团公司,联通的大股东中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来;,2019/8/23,28,第 28 页,总部基地主力客户,以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业; 以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业; 以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业; 典型企业:北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等;,2019/8/23,29,第 29 页,置地星座基本概况及优劣势分析,占地面积:平方米 项目建筑面积:平方米 容积率约: 停车位:个 物业管理费:元平方米月,类 别:住宅立项的写字楼 装修标准:毛坯 价 格:1800019000元/平方米 入住时间:2004-12 开 发 商: 华润置地(北京)股份有限公司,优势: 地处金融街商圈,商务环境极佳; 交通直达性好,对企业有吸引力; 商住立项,产权期长;,劣势: 总价较高; 容积率高,企业独栋绿化环境不能 和郊区产品竞争。,2019/8/23,30,第 30 页,置地星座产品结构及面积,2019/8/23,31,第 31 页,置地星座技术指标,置地星座平面图,单栋办公体量:40006500平米 标准层面积:350600平米 层高:3米 外窗:小分格窗 销售情况:总共8栋独栋办公楼,目前还有2栋在售。,2019/8/23,32,第 32 页,置地星座客户分析,置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等; 作为只有8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说,只需要8个客户,目前栋已经入住,还有2栋在售。 置地星座客户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司,以及一个上海国际公司;,2019/8/23,33,第 33 页,华远首府项目概况及优劣势分析,位置:东城区安定门西滨河路护城河北岸 五栋300010000平米的独立办公楼。 占地面积:10135平米 总建筑面积:38700平米 5层,7层,8层的楼体 容积率:2.54 绿地率:30% 开发商:北京华远房地产开发公司,优势: 位于北二环,地段较佳,商务环境成熟; 庭院式独栋办公群,产品有一定稀缺性。,劣势: 占地太小,密度高,不成规模; 城市交通拥堵,通达性差; 整体成本很高;,2019/8/23,34,第 34 页,
网站客服QQ:2055934822
金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号