玖珑城商业综合体一期 商业定位规划及发展建议,项目认知及价值梳理,项目总体发展方向思考,项目商业定位,项目商业业态规划建议,目录,项目招商策略及实施计划,项目商业氛围营造建议,区位条件认知,项目认知及价值梳理,新 区 门 户 商 业 洼 地 人 居 新 城,位处镇江新区南大门区位门户展示效应 冠绝全城 生活配套型商业的引爆点周边5万人口新城为依托的复合型商业项目 城南经济崛起传统商业成熟区集中在大港北部,现在商业中心开始向南扩散与延伸,金东纸业,机电产业园,圌山路,镇澄路,兴港西路,港南路,金港大道,青龙山路,通港路,港中路,观塘路,衡山路,五峰山路,工程 技术 创新园,航空产业园,本项目,东方技工学校,R=9km,北山路,进出口加工区,光伏产业园,轻纺 工业园,姚桥路,地块价值认知,项目认知及价值梳理,交通条件认知,从新区建设力度看，本案所在位置目前离公交主循环线路距离较远，站点线路偏少且乘客数量不多，由经验可知，从目前新区主导建设的方向看，本案位置偏离中心城区，且缺乏有效的交通支持，缺乏成为热点区域的发展潜力。,项目认知及价值梳理,大港商业市场认知,生活配套为主 低端商业为主 潜力释放在即,大港生活新城正在兴起，生活资源充沛，生活型商业成为新城商圈主导。 大港现有商业布局分散，业态形式单一低端，商圈复合度低，为商业业态升级提供了发展空间。 商圈内消费水平、消费客群的比例结构与现阶段商业供应、业态结构、商品结构等局限形成明显落差，商业需求得不到有效满足，商业外流严重。 未来，时尚型，环境舒适，艺术感强，讲求服务品质的商业形态会越来越多。,项目认知及价值梳理,消费特征认知,消费可选空间较狭窄，消费场所较为固定,消费以满足日常生活需求为主，本地高端消费外流现象明显,服饰类消费在购物消费中占据比例不大,餐饮类消费需求旺盛，消费力巨大,休闲娱乐类消费形式单一，品味不高,项目认知及价值梳理,大港消费缺失度分析,项目认知及价值梳理,项目商业竞合环境分析,项目认知及价值梳理,宏观经济环境,现有商业格局,现有商业特征,住宅销售良好,随着新区战略地位提升，经济骨架扩张，产业结构改善，居民收入提升，社会消费增加，整体经济进入良性发展轨道。,商业多集中在大港镇中北部，逐渐南移发展，整体商业开始由单核向多核商圈转变,中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时期，市场需要突破传统的商业形式,居住类物业升级加速人口结构的升级可以预见未来人口结构发生变化,商务市场消费,高档商务酒店和服务环境均好的经济型酒店受到消费者追捧，商务活动增多，商务氛围趋势逐渐明显,项目市场环境综述,项目认知及价值梳理,项目总体发展方向思考,商业格局多核形式初现， 怎样使本案脱颖于其他项目之上？,在充分了解到项目所面临的客观商业环境基础之上，对消费者的消费现状，观念及未来商业走势研究尤为重要,本项目相对其主要商业竞争对手，具有自身的发展优势。 项目自身条件：非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式（综合体开发模式）+公园化环境； 对片区内其他商业项目而言为综合体开发，体量规模相对较大，未来配合二期产品形态上提升相对较易。 由于项目周边人群基数少，多以产业园区及安置户为主，建议本项目从业态定位上稍高一点；将商务与生活 结合满足不同人群的需要，扩大项目商业辐射范围和消费层面，形成层次互补。商业定位为以中端为主，少 量商务高端配套。,商业定位考虑及项目发展预判,项目总体发展方向思考,定位中档到中高档,项目形象提升,项目自身条件优势,发展趋势预判： 区域成熟需要市场培育期，本案客群也会随着项目综合体一期二期开发的不断成熟而改变，开业的前5年以周边3-5Km居民为主，5年后片区商务及中产客群为主力客群。,商业定位考虑及项目发展预判,项目总体发展方向思考,我们将项目具有一定消费潜力的客源终端按照消费性质、特征的差异划分为三类，评价其与本项目特性的吻合度，从而验证目标市场定位准确性。,潜在可捕捉服务对象主要分为,A. 区域属地性消费群体：包括区域白领、商务政务人士、中产阶层，未来周边渐渐成熟的高消费居民。,B. 外围分流导入性消费群体：包括大港片区乃至丹阳的埤城、后巷、新桥范围中产阶级、私营业主及其他消费群。,项目总体发展方向思考,商业目标消费群体预判,初期（入市3年内）目标客群：周边3-5km范围的居民家庭成员为主导，区域商务人士并重 中期（入市后3-5年）目标客群：以区域内商务人士主导、周边居民家庭型客群并重,项目总体发展方向思考,商业目标消费群体预判,未来周边客群构成 片区板块已经形成了区域副商业中心雏形，未来产业人群居住人群导入将越来密集，但目前受新城建设度和其他产业人口分批入驻的影响，前期3-5年消费客群流量十分有限。 档次格局 由于本项目位于大港商业副中心的发展轴线，在档次定位上需要考虑未来发展的需要。,以中高档起点适度高端，逐步培育与提升,主力消费群构成逐步变化，应渐进式实现中高档的定位目标。,定位依据,项目总体发展方向思考,商业经营档次定位预判,客群,功能,业态,体量,形象,区域商业副中心、提供更多元的，更现代的商业氛围.,容纳多元化的业态，塑造情景式的消费体验,主题化、新颖化、体验性、各功能板块次主力店互动性强，亮点集聚,社交生活平台，商务休闲平台，吃喝玩乐型新“聚点”,悠闲、时尚、社交、家庭,展示新商业魅力 满足多样化需求 构建现代商业体验,项目总体发展方向思考,项目总体发展方向思考,项目未来商业地位,商业地位及所扮演的角色,项目总体发展方向功能组合,假设 1,零售主题商业,风险评估,1.本项目垂直交通不利于形成商业内循环效应； 2.目前零售招商存在较大风险，离传统购物商业圈较远，重新打造难度较大； 3.区域内商业氛围及消费人流不适合零售业态发展； 4.零售型商业培育期较长。,租金比较,1.以零售业为主的商业对建筑形式要求较高，需要围合式并且能够产生内循环效应，对内部垂直交通要求严格； 2.零售对公共交通有较大依赖； 3.零售的发展依赖成熟的商业氛围和较多的消费人流。,1.零售类商户租金承受能力相对较高； 2.未来租金是否有上浮空间须看实际经营状况。,成立条件,可行性分析,1.须众多品牌旗舰店支撑； 2.周边须有酒店、办公楼及流动性高消费客群支撑。,假设理由,1.零售是商业的主体，业态品牌多，易于招商。,项目总体发展方向思考,项目总体发展方向功能组合,假设2,餐饮主题商业,风险评估,1.区域内人群存在旺盛餐饮消费的需求； 2.要充分认识到在商业运营首三年，餐饮行业租金收入不会太高； 3.餐饮市场处于蓬勃发展势头，整体情况良好。,租金比较,1.纯餐饮主题比较单一，需要营造出特色氛围才能更好地吸引消费者； 2.纯餐饮租金收益较低； 3.餐饮商户对建筑产品的硬件要求苛刻，本项目在建筑规划中应该预留了餐饮条件（烟道、隔油池，化粪池等）。,1.餐饮类商户租金承受能力相对零售较低； 2.一旦形成氛围，租金将有一定的提升空间。,成立条件,可行性分析,1.须有规模优势； 2.对商业建筑硬件要求较高（层高，消防，风火水电）。,假设理由,1.区域缺少成规模有品质的餐饮业态。 2. 借势，做高品质休闲餐饮集聚场所，家庭的第二会客厅。,项目总体发展方向思考,项目总体发展方向功能组合,假设3,休闲主题商业,风险评估,1.招商存在较大风险； 2.发展商付出的招商推广代价较大； 3.未来租金上浮空间不大，收益有限。,租金比较,1. 区域市场休闲业态发展状况一般，适合大众休闲的商业产品较少； 2.单一的休闲产品可能会对本项目产生不利影响。,1.此类商户租金承受能力一般； 2.未来提升空间有限。,成立条件,可行性分析,1.要求作出一定规模或与其他业态互补； 2.须品牌旗舰店支撑。,假设理由,1.消费者对文化休闲，生活休闲等其他休闲方式的认同和消费欲望整体增强。,项目总体发展方向思考,定位假设之租金比较：,租金是商业中最复杂的元素之一，影响租金的因素众多。对于本案的几种定位假设情况而言，要在众多条件都不确定的情况下对其租金做合理的比较，需借助租金指数进行说明。 假设租金指数为1-5级，1级代表最低租金，5级代表最高租金，则上述定位假设之租金比较为：,项目商业定位,商业业态定位假设,零售、餐饮、休闲娱乐是现代商业的主要构成业态，其中，以零售为主的商业形态，如百货商场、购物中心等，零售比例可达50-75%左右，其建筑形态通常是单层面积较大的方盒形物业。而以餐饮和休闲娱乐为主的商业形态往往是街区型物业。 通过之前三种定位假设的探讨，结合本项目的自身特点，我们认为：,通过以上比较可以看出：以餐饮休闲娱乐为主的商业形态操作风险相对较低且可行性较高； 在具体操作过程中，关键在于如何把控各业态间的比例，在丰富商业结构的同时构建商户间的有效互动，规避任何单一业态所带来的风险。,商业业态定位假设,项目商业定位,需求决定供给、供给引导需求。未来本案商业功能应以满足目标客户需求为基础，以引领消费风尚、创造细分市场为目标。,从动态、变化的角度来衡量项目商业发展，在充分利用现有资源优势基础上，形成自身商业特点。,以休闲生活方式为出发点，彻底颠覆大港传统商业，全新塑造新时代的新消费方式！,业态功能定位,项目商业定位,按照项目市场发展空间与基础意愿进行甄选,零售类,餐饮类,休闲娱乐及教育培训类,功能,业态,业种,中式快餐,宴庆酒楼,酒 吧,私家厨房,美发店,咖啡厅,百货店,专卖店,酒吧,商务会所,健身中心,工厂直销店,超市,便利店,精品超市,美食广场,私立教育,婚庆/摄影,诊 所,洗衣店,家政店,运动会所,美食街/坊,时尚餐厅,景观酒楼,快时尚服装,服务公寓,快捷酒店,星级宾馆,商务正餐,特色餐饮,美食小吃,西式快餐,日韩料理,海鲜酒楼,专业店,特许店,诊疗中心,美容美体,洗浴/按摩,现代齿科,儿童乐园,房产中介,旅行社,大排档,风味餐馆,网 吧,K T V,夜总会,游乐场,活动中心,文化中心,培训中心,休闲会所,影 院,养生馆,精品街,杂货店,休闲茶室,鞋帽类,玩具类,食品类,音像类,首饰类,服装类,五金类,家居类,保健类,化妆品,文具类,烟酒类,器材类,工艺类,图书类,医药类,奢侈品,可 选,不可选,包袋类,本项目主要可选定位类别集中在零售、餐饮、休闲娱乐,定位模型,亲子中心,项目商业定位,租金系数以大卖场为基数=1,根据消费需求界定各种消费品类与本项目的选择依据：,商业业态业种拟合,项目商业定位,主要业态,商业业态定位,项目商业定位,集生活购物、休闲娱乐、特色餐饮、社交聚会、文化教育及社区综合配套于一体的 大港玖珑城 都市时尚生活中心 （City Lifestyle Center） 精品超市 影院 量贩KTV 美容健身 儿童乐园 中西餐饮 时尚购物 教育培训 生活配套,多功能复合的休闲生活商业中心 LIFESTYLE CENTER,依托自身良好的区域行政资源、产业资源，教育资源以及居住社区资源； 契合消费者心态，为吸引喜欢品质生活的区域商务及中高端家庭打造 赋予项目最独特的主题设置和最新颖的业态组合,商业整体定位,独特的建筑形态，优雅的消费环境，特色的品牌，成为片区家庭群体、科技群体、学生群体休闲首选去处； 打造丰富的消费空间，充满引导和体验式生活方式传播，成为周边居民满足生活消费需求，提升生活品质的最爱空间； 一站式灵活性的消费空间，丰富的业态组合，优质的商业服务，充分打造大港片区最具动感的生活消费中心。,项目商业定位,；,VISION,MISSION,倡导的是一种“时尚休闲的都市生活”和悠闲随意的消费方式，力求打破现有的生活模式，满足并延展其休闲消费需求； 未来消费特点已由第一阶段的”满足基本需求”，第二阶段的”追求服务品质”，发展到第三阶段”追求一种生活体验”，本项目着力打造引导未来趋势的体验式商业环境和服务，是未