北京限购市场客户群体研究,销售中心市场企划组 2012.3,图表索引,图一：样本总体本地/外地户籍比例 图二：样本总体及区分本外地户籍家庭人口数分布 图三：样本总体及区分本外地户籍家庭年收入分布 图四：全市范围新政后购房资格状况 图五：全市范围新政后购房资格状况年度对比 图六：全市范围本/外地户籍家庭被限购情况年度对比 图七：全市范围新政后高年收入与低年收入家庭购房资格 图八：有资格&年收入15万以上高收入家庭资格类型 图九：有购房资格家庭家庭年收入分布 图十：购房意愿的年度对比 图十一：不同年收入有资格家庭的购房意愿 图十二：有资格高收入家庭中有/无购房意愿在房价走势上的预期差别 图十三：高收入&有资格&有意向不同户籍客户户型偏好 图十四：高收入&有资格&有意向不同户籍客户面积偏好 图十五：高收入&有资格&有意向不同户籍客户购房预算 图十六：高收入&有资格&有意向不同户籍客户家庭人口 图十七：高收入&有资格&有意向不同户籍客户实际居住与需求户型对比 图十八：偏好两居的三有群体对户型面积的需求偏好 图十九：偏好两居的三有群体对户型面积的价格预算 图二十：偏好三居的三有群体对户型面积的需求偏好 图二一：偏好三居的三有群体对户型面积的价格预算 图二二：高收入&有资格&有意向不同户籍客户地段偏好,图二三：低收入&有资格&有意向不同户籍客户户型偏好 图二四：低收入&有资格&有意向不同户籍客户面积偏好 图二五：低收入&有资格&有意向不同户籍客户购房预算 图二六：低收入&有资格&有意向不同户籍客户家庭人口 图二七：低收入&有资格&有意向不同户籍客户实际居住与需求户型对比 图二八：低收入&有资格&有意向不同户籍客户地段偏好 图二九：有资格&有意愿客户的购房预算分布 图三十：有资格&有意愿客户的购房预算分布年度对比 图三一：本地/外地有资格&有意愿客户的购房预算分布对比 图三二：有资格&有意愿客户的地段偏好 图三三：本地/外地有资格&有意愿客户地段偏好 图三四：有资格&有意愿客户的房价走势预期 图三五：本/外地有资格&有意愿客户的房价走势预期 图三六：有/无购房意愿受访者的购房资格对比 图三七：有/无购房意愿受访者的对房价走势预期 图三八：有/无购房意愿受访者的家庭年收入 图三九：有购房意愿家庭的年收入分布 图四十：有购房意愿家庭的人口数分布 图四一：有购房意愿家庭的居住情况 图四二：有购房意愿家庭的购房预算分布 图四三：有购房意愿家庭的购房面积分布 图四四：有购房意愿家庭的购房户型分布 图四五：有购房意愿家庭的购房偏好,表一：各区样本抽样比例 表二：电访问卷 表三：样本各区本地/外地户籍比例 表四：各区县家庭年收入分布 表五：目标客户的居住地分布 表六：目标客户的工作地分布 表七：有购房意愿家庭的居住地和工作地分布,图表索引,目 录,调查方法与样本特征,购房资格、拥有资格人群的背景和购房需求分析,样本总体分析,调查方法,调查实施时间从2012年2月22日至2月29日，从全市16个区随即抽取移动电话进行电访 总接触样本量74709个，总有效样本量3012户；按2010年第六次全国人口普查结果，户均人口2.45人，按各区的人口比例控制样本，约覆盖全市万分之六的家庭,表一：各区样本抽样比例,表二：电访问卷,样本总体基本情况本地/外地户籍,图一：样本总体本地/外地户籍比例,表三：样本各区本地/外地户籍比例,受访样本总体本地户籍比例为53.4%，外地户籍为46.6%，受访外地户籍高于全市平均35.9%的比例10.7个百分点，会对整体样本的数据产生一些误差 在本外地户籍人口行政区划分布方面，分布特点与第六次人口普查的情况接近，表明样本具备一定参考性： 延庆、平谷、密云、怀柔等远郊区县和东城、西城等核心区的本地比例高于60% 朝阳、丰台、通州、昌平和大兴的本地户籍比例低于50%，显示外地人聚居在东部以及相邻的卫星城区,样本总体基本情况家庭规模,受访家庭的平均规模为3.09人，高于第六次人口普查的2.45人 本地和外地户籍的家庭规模差异较大，外地户籍家庭规模偏小，32%为一人，20%为两人，23%为三人，家庭平均规模为2.60人，低于本地户籍的3.52人,图二：样本总体及本外地户籍家庭规模数百分比分布（%）,本地,外地,第六次人口普查,样本基本情况描述家庭年收入,总体上，受访者的家庭年收入呈典型的金字塔结构，超过一半的受访者表示家庭年收入在10万元以下，超过15万元家庭年收入的受访者比例仅24%。 本/外地户籍受访者的家庭年收入分布特征接近，但外地户籍受访者的家庭年收入略低。,图三：样本总体及区分本外地户籍家庭年收入百分比分布（%）,表四：各区县家庭年收入百分比分布（%）,目 录,调查方法与样本特征,购房资格、拥有资格人群的背景和购房需求分析,样本总体分析,全市范围内41.6%家庭被限购，相比去年28%的比例增加了13个百分点；70%被限购家庭是外地户籍,图四：2012年全市范围新政后购房资格状况,图五：2011年全市范围新政后购房资格状况,41.6%被限购,28%被限购,相比去年，本地户籍家庭被限购情况变化不大，被限购的外地户籍家庭主要是在京纳税未满5年的类型明显增多,图六：本/外地户籍家庭被限购情况年度对比,有钱的没资格，有资格没钱的惨淡局面仍然存在，54%高收入家庭被限购，同时63%低收入家庭拥有购房资格,年收入15万元以上的家庭中，被限购的比例达54%，比去年的44%增加了10个百分点 年收入15万元以下的家庭中，被限购的比例仅为37%,图七：全市范围新政后高年收入与低年收入家庭购房资格状况,37%被限购,42%被限购,54%被限购,在有购房资格的人群中以家庭年收入15万以下的为主，其中在家庭年收入15万以上的高收入人群中，本地户籍以名下1套房产为主，外地户籍以纳税满5年但无房的家庭为主,图八：有资格&年收入15万以上高收入家庭资格类型,图九：有购房资格家庭家庭年收入分布,总体购房意愿比去年上升7.5个百分点，有资格的家庭购房意愿也上升12.4个百分点,图十：购房意愿的年度百分比数据对比,家庭年收入在15万以上的有资格家庭购房意愿也达到42%，他们比其他无意愿但有资格高收入家庭更看跌房价,相比年收入低于15万元的有购房资格家庭，年收入高于15万元的有购房资格家庭更愿意在2012年购房，他们的购房意愿达到42%。 在年收入高于15万元且具有购房资格的家庭中，有购房意愿的家庭对于2012年房价的更加看跌房价，他们的购房动机中带有一些抄底的可能。,图十一：不同年收入有资格家庭的购房意愿,图十二：有资格高收入家庭中有/无购房意愿在房价走势上的预期差别,家庭年收入在15万以上的有资格有意愿的家庭，92%倾向于两居或三居，90%偏好户型面积在61-160方之间,家庭年收入在15万以上的有资格有意愿的家庭，92%倾向于两居或三居，其中外地户籍家庭更偏好大一些的三居户型； 他们中90%偏好户型面积在61-160方之间，81-100方是最关注的户型。另外外地户籍家庭对101-120方户型的偏好比本地户籍家庭强，而本地户籍家庭更偏好141-160方的户型。 近80%目标客户的购房预算在100-300万之间，外地客户的购房预算比本地客户略低。,图十三：高收入&有资格&有意向不同户籍客户户型偏好,图十四：高收入&有资格&有意向不同户籍客户面积偏好,图十五：高收入&有资格&有意向不同户籍客户购房预算,总体水平,外地户籍,本地户籍,家庭年收入在15万以上的有资格有意愿的家庭有一定的改善型购房动机，这与他们的家庭人口结构吻合,图十七：高收入&有资格&有意向不同户籍客户实际居住与需求户型对比,图十六：高收入&有资格&有意向不同户籍客户家庭人口,家庭年收入在15万以上的有资格有意愿的家庭，92%倾向于两居或三居，与他们的家庭人口结构有密切的关联。80%的家庭人口数在2-5人之间，与两居和三居的户型需求吻合。外地户籍家庭的人口结构呈现两极分化，独自居住达到28%，4人以上的中大型家庭也占到36%。 对比目标客户目前实际居住的房屋户型与他们的需求户型可以发现，他们的购房动机中含有一定的改善型需求，因为有19%的人实际居住在一居的户型中，但需求户型中一居的需求仅2%，而三居的比例则达到了50%。其中外地户籍家庭的改善型需求更为明显。,偏好两居的三有群体期望中的面积以81-100方为主，价格期望在100-200万之间，偏好三居的三有群体期望中的面积以81=120方为主，价格期望在100-300万之间,图十八：偏好两居的三有群体对户型面积的需求偏好,图十九：偏好两居的三有群体对户型面积的价格预算,图二十：偏好三居的三有群体对户型面积的需求偏好,图二一：偏好三居的三有群体对户型面积的价格预算,注：三有群体指有资格、有意愿且家庭年收入在15万元以上的群体。此次调查中，三有群体中偏好1居的样本仅有2个，偏好4居的样本仅有6个，偏好4居以上的样本仅有2个，无法做进一步分析，因此仅分析偏好为3居或4居的样本。,家庭年收入在15万以上的有资格有意愿的家庭对面积和地段的总体偏好权重相当，但外地家庭更看重面积,家庭年收入在15万以上的有资格有意愿的家庭中，总体上对地段和面积的看重程度接近，但区分户籍后有明显变化。本地户籍目标客户更看重的是地段、区位，而外地家庭则更看重面积这样的实用属性。,图二二：高收入&有资格&有意向不同户籍客户地段偏好,家庭年收入在15万以下的有资格有意愿的家庭，90%倾向于两居或三居，90%偏好户型面积在61-160方之间,家庭年收入在15万以下的有资格有意愿的家庭，90%倾向于两居或三居，但两居的户型占了大多数，其中外地户籍家庭更偏好大一些的三居户型； 他们中90%偏好户型面积在61-160方之间，但61-100方是最关注的户型，占了72%。外地户籍家庭对大面积户型的需求比本地家庭稍高； 近80%目标客户的购房预算在100-300万之间，外地客户的购房预算比本地客户略低。,图二三：低收入&有资格&有意向不同户籍客户户型偏好,图二四：低收入&有资格&有意向不同户籍客户面积偏好,图二五：低收入&有资格&有意向不同户籍客户购房预算,总体水平,外地户籍,本地户籍,家庭年收入在15万以下的有资格有意愿的家庭有较强的改善型购房动机，这与他们的家庭人口结构吻合,图二七：低收入&有资格&有意向不同户籍客户实际居住与需求户型对比,图二六：低收入&有资格&有意向不同户籍客户家庭人口,家庭年收入在15万以下有资格有意愿的家庭，90%倾向于两居或三居，其中57%需求两居，与他们的家庭人口结构有密切的关联。84%的家庭人口数在2-5人之间，与两居和三居的户型需求吻合。外地户籍家庭的人口数比本地户籍家庭人口数少。 对比目标客户目前实际居住的房屋户型与他们的需求户型可以发现，他们的购房动机中含有较强的改善型需求，因为有32%的人实际居住在一居的户型中，但需求户型中一居的需求仅6%，而两居的比例则达到了57%。其中外地户籍家庭的改善型需求更为明显。,家庭年收入在15万以下的有资格有意愿的家庭对面积和地段的总体偏好权重相当，外地家庭较看重面积,家庭年收入在15万以下的有资格有意愿的家庭中，总体上对地段和面积的看重程度接近，且区分户籍后的追求变化也没有高收入家庭明显。,图二八：低收入&有资格&有意向不同户籍客户地段偏好,海淀、朝阳和核心城区是有资格、意愿高收入（年收入大于15万元的家庭）客户主要居住和工作的区域,表五：目标客户的居住地分布,表六：目标客户的工作地分布,目标客户的购房预算86%不超过200万元，与去年相当,今年的调查中，具有购房资格且有购房意愿的目标用户中，86%购房意向客户的预算在200万以下，300万以上的仅4%，与去年的购房预算水平相当。 本地客户的购房预算略高于外地客户。,图二九：有资格&有意愿客户的购房预算分布,图三十：有资格&有意愿客户的购房预算分布年度对比,图三一：本地/外地有资格&有意愿客户的购房预算分布对比,本地客户更倾向旧城区，外地客户更倾向新