,观音岩项目前期策划及营销构思,总 纲,目录,城市发展概况及区域解读,地产市场剖析,营销策略,推广策略,区域项目分析,项目定位思考,第一部分： 城市发展概况及区域解读,城市经济发展概况聚焦渝北,渝北区位于重庆主城东北部，地跨东经1062730“1065758”、 北纬293445“300722”之间。 东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。,地理位置,城市经济发展概况聚焦渝北,渝北属亚热带湿润气候区，大陆性季风气候特点显著。常年平均气温17.3。极端最高气温40,极端最低气温2左右。常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小时左右，平均无霜期319天。,气候特点,渝北区自然资源丰富。有野生脊椎动物87种，其中有哺乳动物19种，鳞介类21种，禽类40种，爬行类7种。矿产资源主要有煤、天然气、硫铁矿等19种，均有不同程度开采。水资源除有长江、嘉陵江过境地表水外，有御临河常年过境地表水约17亿立方米。,自然资源,渝北区内民族构成,汉族约占99.7%,少数民族有壮、满、白、傣、布衣、朝鲜、侗、瑶、土家、哈尼、黎、傈粟、佤、水、东乡、拉祜、纳西、景颇、土、仫老、羌、布朗、毛南、怒、京、独龙族等，约占全区总人口的0.03。,民族特点,渝北区在距今五六千年前的氏族社会，历经皇朝改制，解放后属川东行署璧山专区，后属江津专区，1976年1月归重庆市管辖，1995年撤江北县建渝北区。 渝北历史上出现了许多著名人士，历史悠久，英雄辈出。,历史文化,城市经济发展概况聚焦渝北,渝北,宜居渝北,宜居渝北,畅通渝北,畅通渝北,城市经济发展概况交通出行,截止09年末，全区公路里程达2251公里（不含北部新区，但含境内高速公路和机场专用道），其中等级公路1640公里；全年客运量（不含北部新区）4565万人，比上年增长48.7%，货运量2652万吨，比上年增长74.9%，其中公路货运量2222万吨，增长58.4%。空港吞吐量较快增长，吞吐旅客1404万人，增长26.0%；吞吐货物18.58万吨，增长16.0%。,交通出行,交通运输,城市经济发展概况经济运行,GDP呈快速稳定发展趋势,GDP增速与房地产发展关系,4%,4%5%,5%8%,8%,萎缩 停滞 稳定发展 高 速发展,人均GDP与房地产发展关系,￥20000,￥2000055000,￥5500080000,￥80000,启动 快速发展 稳定发展 减缓发展,重庆近年GDP增长率均在10%以上，根据其与房地产的发展关系来看，重庆正处于房地产的高速发展期,重庆渝北区去年人均GDP达到 47503元，根据其与房地产的发展关系来看，渝北正处于房地产的快速发展期,近年重庆国内生产总值呈稳定快速增长态势，经济形势一片大好,渝北地区生产总值走势图,城市经济发展概况产业机构,在城乡统筹发展，深化农业产业结构调整，大力发展特色农业的时代号召下，09全年实现农业总产值25.06亿元。 09年粮食播种面积达66.22万亩；粮食总产量达22.71万吨，比上年减少1.9；蔬菜总产量达39.41万吨，增长9.4；,农业,截止09年末实现工业增加值215.78亿元，按可比价格计算比上年增长18.6，对全区经济增长的贡献率达42.9，拉动地区生产总值增长6.6个百分点。 09全年实现工业总产值857.63亿元，比上年增长31.1%。,工业和建筑业,固定资产投资,固定资产投资保持适度增长。完成固定资产投资380.06亿元，比上年增长6.8，投资总额连续九年保持全市第一。 在投资总额中，二产业完成投资107.55亿元，增长10.6%，其中工业性投资106.85亿元，增长10.2%，占全社会固定资产投资总额的28.1%；三产业完成投资272.36亿元，增长5.6%。,国内贸易和旅游, 09全年实现社会消费品零售总额179.84亿元，比上年增长26.3。 批发零售企业零售额157.92亿元，比上年增长26.3%； 餐饮住宿业营业额21.92亿元，增长26.3%。 旅游经济持续健康发展。全年共接待国内外游客512万人次，比上年增长21.9%。实现旅游收入12.20亿元，比上年增长20.2%。,城市经济发展概况人均可支配收入,2008年重庆市人均可支配收入达到14368元，同比增长4.7%；人均消费支出12295元，同比增长13.0%，消费支出增长率远高于人均可支配收入增长率,2009年全区城镇经济单位在岗职工12.96万人，平均工资35054元，比上年增长15.9%。城市居民人均可支配收入17187元，增长9.4%。城市居民人均消费支出13094元，增长33.1%。,城市发展规划总体规划,“重庆向北”延伸的重点发展区域，区位优势明显，直接受会展新城、悦来新城、保税区的辐射，两江新区的成立，渝北，一座崭新的时代新城即将启幕！,第二部分： 地产市场剖析,诚祥巨顺通过对地产大市的解读、总结，凭借多年的职业操盘经验，以此对地产市场未来的走势预判，希望对本案的定位、策略有所帮助。,回顾2010，地产宏观调控波涛汹涌，虽来势彪悍，但市场热度却依然不减；地产商一路高歌猛进，房价仍然日夜辛劳继续飙升，如火如荼的市场热情，表现为两个字：坚挺,地产2010年关键词调控,2010年是在严厉调控的市场背景下，是经济手段和行政措施并用的、综合调控力度空前的一年。经济手段包括不断强化和严格实施差别化的信贷和税收政策；行政手段包括在部分城市实行严格的家庭限购房套数、限制外地人和外资购买，以及地方政府出台的限购政策等。,1、抑制投资性需求。这主要从三方面：一是差别化的信贷政策；二是限购和限卖；三是上调贷款利率。 2、增加供给，特别是保障性住房的供给。新政伊始，国土资源部公布了历史上最大的一次住房供应计划指标约18.5万公顷（相当于2009年的两倍多），特别强调了增加保障性住房用地的比重；同时为了保证保障性住房的供应，采取了一些减免税费和鼓励建设的一些措施、在金融支持方面对保障性住房也给予了特别的支持。 3、加强市场的监管、促进市场的健康发展。在主要的环节上，如融资环节、土地开发和商品房开发环节等进行监管，包括打击捂盘、增加销售许可证的限制条件等。,地产2010年关键词调控方向,关键词：调控方向,三大调控方向,2010年,地产2010年关键词政策特点,第一、目标特别清晰，主要是抑制房价过快上涨。 第二、政策出台非常及时。1月份出台政策后，在4月份由于看到房价上涨过快，在4月中旬及时出台了“国十条”，使得58月房价上涨势头得到明显的控制。到9月一旦有抬头现象发生，9月底马上又出台了更严厉的措施，所以政策出台还是比较及时的。 第三、力度空前，方式多样。,关键词：政策特点,三大政策特点,2010年,地产2010年关键词运行数据,（四）土地溢价 土地溢价水平，应该说整体溢价水平相对于去年来说有所下降，111月份平均的溢价水平大概在33.5%，而去年是52%。,关键词：土地市场,（一）供应情况 111月，120个城市累计计算，土地招牌挂供应增长43%，到现在为止已经完成全年计划的60%。预计到今年年底应该是能够完成全年土地供应计划四分之三左右，从这一变化情况可以看到，供应量在新政之前是比较多的，58月份有比较平稳的增长率，特别是九月份之后土地供应增长率又开始上升。,（二）成交情况 111月同比增长40%，完成整个供应计划的45%。预计全年包括12月份会加大供地，包括成交也争取在12月份各地城市希望能一定程度的完成计划。初步估算，到今年年底大概能完成全年计划三分之二左右，这也是到一个极限值了，但至少有三分之一及以上。,（三）土地价格 111月，120个城市楼面整体均价为1971元/，相对于09年上涨了3.5%。,（五）重点城市分析 去年供应量最大的是天津，天津111月份整个的住宅用地大概是2950万，居全国首位；增长最快的是重庆，供应量同比增长了110%。截至目前，只有天津和上海已经基本超过了全年的供地计划，其它大部分城市没有完成全年计划。 从成交的情况来看，天津是最高的，成交、供地均最高，其次是武汉。 从增长情况来看的话，上海和广州增长了将近一倍，成交情况增长了一倍。北京110月份楼面均价在全国居首位，是最高的；上海已经排到了杭州之后，去年这个数字最高的是上海。 从楼面地价表现情况来看，大部分城市相对于去年上涨，但是幅度不是很大，城市的溢价水平在下降，特别是北京，楼面地价确确实实达了全国最高，并且相对于去年来说上涨幅度也是最大的。北京市今年111月份楼面地价相当于09年上涨了40%；最高的一个城市是天津，涨了51%；其次是武汉，涨了42%。 从地王来看，单价地王上海是四宗；从成交的时间看，地王大部分都是在新政之前；但今年11月又开始出现一些地王的现象。,关键词：土地市场,地产2010年关键词运行数据,地产2010年关键词总体开发情况,关键词：投资,从区域投资所占的比重看，东部地区投资所占的比重在下降，而中部和西部地区都有上升的趋势。 从不同城市来看，一线城市相对于2009年有所下降，而二三线城市基本上保持平稳，但除了主要城市，即四十个城市以外的城市的投资比例都在上升。 从需求情况看，去年整体的无论是销售面积、销售额、增长的整体水平处于历史的相对低位水平，投资面积的年度增长率大概19%，而去年的增长大概是78%，而销售额的增长率应在27%左右，而今年111月份为17.5%。 从需求区域看，东部地区占的比例在下降，而中西部地区所占的比重在上升。从110月，四十个主要城市的整体情况，一线城市以及二三线城市所占的比重都是有不同程度的下降，而四十个城市之外的其他城市，其销售面积所占的比重在上升。 从全国的销售均价看，销售均价同比在上涨。调控有一定效果，在新政之后销售均价的整体上涨幅度，相对于新政之前有所下降。,新政之后68月整个房价指数走势良好，68月价格环比保持不变，但9月又开始上涨，九月之后有止跌上涨的趋势。 从去年6月份开始的百城价格指数的变化情况看，从611月，68月间应上涨城市数量最少，但911月上涨的城市数量最多，78月基本上是2040个，最多的时候是50多个；但是911月期间上涨的城市数量分别增到86%、76%。,2010年的整个投资增长处于一个历史的新高位，正常年份的投资增长大概在25%，但是去年的投资的增长是37%左右。,关键词：投资,地产2010年关键词总体开发情况,从大区域来看，发现一个很重要的特点：城市交通和新城建设带动了很大一部分新兴城市住宅成交的上升。其中的北京和上海、武汉，基本上是轨道交通和新城的建设，对整个的成交带动非常明显。,关键词：主要城市成交情况,地产2010年关键词总体开发情况,从供求对比关系来看，2010年销供比，大部分城市销供比不到一，只有南昌和郑州是大于一的；09年这个数字全部是大于一的，所以09年是严重的供不应求的现象，但是到了2010年供求关系得到了一定的缓解。,从供应情况看，由于受各种政策的影响，今年批准上市的供应量与去年基本上持平。09年是由于受08年影响实际供应较少，今年由于很多项目受市场、行政手段等各种因素的制约与影响，没有进入市场，使得今年的整个供应量和去年相比基本持平，但略有小幅增长。,去年1-11月份的一些重点城市，成交的面积普遍都低于2009年，但多数仍高于2008年。,从目前的资金投入以及销售回访的情况来看，明年上半年这些大企业资金方面都没有太大的问题。如果明年上半年市场没有得到很好的缓解，包括一些限制不放松，明年下半年有些企业会出现问题，但大部分企业已做好应对预案。,关键词：贷款,地产2010年关键词总体开发情况,国内贷款尽管同比增长25