,【福州永泰地块】 前 期 发 展 策 略 报 告 思锐(福建)房地产投资顾问有限公司 2008 年 1 月,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,1,一、市场分析 (一)城市发展调研 1.城市概况 永泰位于福建省中部，福州西南，辖归福州市，东邻闽侯、福 清，西界德化、尤溪，南连莆田、仙游，北接闽清,县城距福州 68 公里。全县东西长约 84 公里，南北宽约 46 公里，总面积 2241 平 方公里。辖 21 个乡镇，总人口 36.02 万。 永泰是全省 36 个重点林业县之一,被国家林业局授予“中国李 乡”称号. 境内旅游资源丰富,其中青云景区被评定为“国家级风景 区”、“国家 AAAA 级风景区”. 2004 年，全县实现生产总值 33.82 亿元，同比增长 9.7%，其中 第一产业增加值 11.74 亿元，第二产业增加值 7.53 亿元，第三产业 增加值 14.55 亿元，分别比增 4.6%、12.8%、12.4%。 跟周边县城对比居民生活水平中等,但政府财政收入不. 而居 民的收入主要以外出打工和经商为主.外出打工则以建筑为主,人员 出去最多的乡镇为(大洋镇,盘谷乡,红星乡),经商最多乡镇为(梧桐 镇,嵩口镇,清凉镇). 在上海就有“永太一条街”,人数在二万人以上.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,2,2.城市发展 (1)经济发展 近年来永泰经济发展迅速,国民经济运行良好. 固定资产投资总额不断上升,整体上拉动了经济发展. 由于永泰自身自然地理条件优越,以青云山为代表的休闲旅游业发展迅速. 水产养殖成为当地居民脱贫至富的起跳板. 工电联动发展态势初步形成, 工业载体建设步伐加快，发展后劲正在加强，“两区一走廊”集聚效应逐渐呈现. (2)经济发展特征 充分利用自然资源,依托天然优势加快发展林业和第三产业. 三大产业联动,发挥协同效应,实现效益最大化. 政府高度重视三农问题,积极促进农村剩余劳动力的转移和农民至富. 工农业成为拉动经济发展的主要力量. 投资格局多元化,外向型经济发展势态良好.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,3,(3)城乡居民收入和储蓄增长 与 2005 年相比，2006 年永泰县城镇居民人均可支配收入为 10741 元，比上年同期增长 9.8%. 其中，职工平均工资收入 16284 元， 增长 9.1%；2006 年储蓄总额也大幅增长. (4)社会总消费与总投资 永太县 2006 年年度最终消费为 26.9115 亿元，其中城镇居民消费额为 24.723 亿元，政府投资消费额为 4.1885 亿元；2006 年年 度总消费为 25.4244 亿元，其中城镇居民消费额为 23.3953 亿元，政府投资消费额为 5.0291 亿元；而 2006 年上半年永太社会总消费 额为 8.26 亿元，同比增长 16%。 3.城乡建设 近年来城乡建设得到加强。旧城改造、新区开发力度加大。安福小区、家馨园小区、永福花园改造进展顺利，吉祥温泉小区、马 洋二期新区、东门住宅小区建设步伐加快。市政设施进一步完善，完成了环城路水泥路面铺设。城区美化、亮化、净化建设和环境综 合治理得到加强. 4.城市发展规划 在海峡西岸经济区确立的大好发展时期,永泰依托大福州,在城市发展规划上进一步融入福州城市圈,一方面继续发展自己的优势 产业,另一方面拓展新的发展思路,推进城市化进程.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,4,5.城市发展结论 (二)房地产发展调研 1.永泰房地产市场运行现状,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,5,至 2007 年底,永泰县住房建筑总面积 200 万方左右,总人口 5.7 万人,人均住房面积 30.6 平方米. 由于永泰地处山区,城市人口的 增加主要是农民因务工或子女求学进城,且多为全家进城.因此市规划区内存在大量的城中村.农村特性明显,其家庭结构和居住形式决 定了对住房的需求种类.在商品房选择方面,多选择 110 平方左右的户型,因此大户型在永泰县所占比例大. 由于区域及城镇整体建设 等因素，区域房地产市场一直发展较为缓慢，而永太目前的商品住宅较大规模的只有泰盛名居、鸿景花园.本地区多以自建房为主，既 无完整的规划，也无完善的市政配套，不具规模，杂乱无章的自建房与商品住宅同区域的强烈对比，虽制约了城市的形象但对房地产 市场反而形成了较大的开发改造空间与潜力。 2.楼盘开发现状 永泰房地产经过几年的发展,虽然取得一些进步,但在开发总水平上仍然很落后,在项目形态的规划,景观设计,物业管理等各方面 都在低层次徘徊,主要表现如下: （1）商品房价格差不大，品质针对性不强，优质楼盘欠缺。 目前永泰商品房的总体均价在 2000 元左右，而对比现有在售的商品房，可以看出，虽然各个楼盘在概念营造上有所区别， 但规划上总体差别不大，同质化严重.这表明，房地产市场发展的品质针对性不强，低端楼盘普遍，无特色，无可比较的优胜劣汰性， 缺乏可供选择的优质楼盘。 （2）建筑形式 永泰的房地产项目目前因为没有可作为经典的带动性楼盘，某种程度上约束了购买者的需求及购房观念，限制了建筑开发水平的 提高，也限制了楼盘的档次。 目前永泰房地产行业的开发水平仍较初级，房地产观念仍较陈旧，但随着城市经济的发展，市民居住观念的逐步转变则将加快了 产品的更新换代，住房制度改革以及市民购买力的不断提高使市场的有效需求一下子得到释放，整体房地产市场正加速发展。 （3）户型设计落后,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,6,目前永泰市场在售项目在户型设计上仍停留在 5 年前的水平,户型结构单一,设计简陋,毫无特色.虽然有个别楼盘也引入近年来流 行的入户花园概念,但由于设计水平低下,导致使用面积降低,空间浪费极大.同时,大部分开发商为了追求利益的最大化,忽视了业主居 住的舒适性,一些项目楼间距较小,通风效果不好,整个社区居住的品质感不高. （4）建筑外立面 大部分项目的建筑外立面色彩单调无味,线条呆板无力,毫无建筑美感可言.同时没有考虑当地人文社会因素,在设计上未做到与本 地人文和环境协调的设计风格. 【小结】 由于环境及房产信息渠道的局限，造成购买者在进行房地产消费时缺乏可供选择的空间，从消费心理学角度来讲，消费者根据所接受 到的商品信息进行综合比较最终达成商品交易，而就永泰现有楼盘开发本身存在无可比较的吸引力，在无区别状态下，房地产商品交 易只是作为需求存在而并没有达到使购买者具有资产增值的意识，降低商品交易量。 3.永泰房地产发展前景分析 (1)“十一五”城区住房发展规划目标 到 2010 年永泰城区人口达 8 万人,居住人均住房面积 32 平米,规划期内人口比 05 年增长 2.5 倍,新增住房建设需求量 88.64 万平米. 以完善房地产市场为主导,优先保证中低价位,中小套型普通商品住房的土地供应,年度供应量不低于总供应量的 70%. 贯彻落实“90-70”政策. 建立多层次,多渠道的住房供应体系,满足不同收入群体的居住需求. (2)住房建设年度计划,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,7,(3)住房建设用地布局 坚持“新区建设为主,旧城更新”为辅的原则,贯彻实施“南拓东进”发展策略.促进热点地区发展,引导城市发展方向.同时进一步 促进房地产市场的需求. 住房用地布局着重与城市综合交通系统及重大基础设施相结合.完善居住配套,改善居住环境,同时加大住房用地的储备,解决新增 人口的居住生活问题. 附表:十一五期间住房建设计划,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,8,(4)未来将形成板块协同效应 永泰未来居住用地规划将形成主城生活居住区、南城生活居住区、城东居住区、清凉分区、等 4 个居住区共规划容纳 10 万居住 人口。近期居住用地规划建设主要为南城生活区和城东居住主城生活居住区建设，将建成高质量、环境优美的居住示范新区；主城生 活居住区旧居住区要逐年进行改造,最终各大区域协同发展,并促进商贸繁荣. (5)工业用地规划 工业用地方面政府近期规划全力推进马羊工业园的建设，和原有的城峰工业区工业园区主要发展竹林加工、机械以及纺织、服装、 食品加工等.,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,9,【小结】无论城乡，永泰居民对商品房的接受度正逐步提高，加上城区土地的控制，民房自建的空间正大幅缩小.同时, 市 场 因 为 政 策 的 影 响 和 社 区 居 住 条 件 的 利 好 ， 使 得 未 来 城 区的 商 品 房 成 为 消 费 主 流 。 相 关 调 研 显 示 ， 未 来 的 开 发 量 和 需 求 量都会继续增加，市场成熟度将进一步提高,房地产市场前景乐观。 (三)典型项目解析,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,10,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,11,(四)居民消费状况整体分析 永泰住宅产品的消费者都是先富起来的一部分人，这些人包括私营企业主、个体工商户、政府机关干部、企事业单位职工、出外 打工还乡人士以及投资人士等。其中，有一次置业，也有二次或者多次置业，一次置业人士主要为一些住单位宿舍的机关干部和与父 母同住的年轻人以及工作时间不是很长的打工人士，而二次或者多次置业人士主要是那些私营企业主、个体工商户、部分的机关干部 和那些工作时间较长、年纪较大、收入较高的企事业单位职工。 购房者购房考虑的首要因素是价格、地理位置和户型间隔，并且注重实用和实惠，付款方式以一次性付款为主，银行按揭很少。 购房动机为自住、商住和投资，购房自住的主要是一些企事业单位职工或者机关干部，临近乡镇外出人员回家购买；而具有商住两用 和投资动机的购房者主要是私营企业主、个体工商户和投资人士。 由于居民整体收入水平有限，因此有相当一部分购房者对价格非常敏感，从整体上来看，永泰的住宅产品消费者在消费观念上普 遍比较传统和落后，“小农意识”较强，并且消费的理性程度低，表现出较大的消费“跟随性”。这在一定程度上阻碍了永泰房地产 市场的发展。正因如此，市场的引导作用就显得非常重要，外来一些新的、超前的居住和消费理念将逐步令这些传统的观念产生改变。 1. 消费市场状况 受当地城市发展限制，该地区消费场所过于集中，商业竞争非常保守；并且呈现纵向发展，使得该地区主要的消费场所重点都集 中在环城路南段，消费者对商业及服务可选性狭窄，属于被迫式消费，并且缺乏专业市场及特色市场，消费潜力有待挖掘及有力的市 场引导。,福州永泰项目产品定位及前期规划建议报告书,12,消费人群以中、老年人为主，消费环境形成他们的消费习惯：他们喜欢物实价廉的物品，贪小便宜的心理较重、注重人情销售。 所以左右人们消费意识的两大关键因素在于价格、口碑，本区域经营的商品普遍以实用型与必须品为主，对价格和可用性的敏感性比 较高；本地年轻人有喜欢出外打工的心态，60%都渴望在得到第一桶金后再回家发展，并且目前的商业发展都无法满足，他们对潮流消 费的需求；而中年人对价格的性价比投资回报率极为关注，是目前本地消费的主要客户。地区交通情况及生活环境影响消费,本地区公 共交通系统及市政交通网络还尚未完善，直接影响消费者的购房需求。目前永泰人的代步工具主要以摩托车为主，却反而使得有能力 的消费者极具流动性。 2.居民消费习惯及消费行为分析 基于对永泰 居民收入水平及消费结构的分析，结合综合性的市场调查，对永泰居民的消费习惯及消费行为进行以下的描述： 1)由于城市小、人口少，广大市民都喜欢热闹，喜欢聚集，到人多的地方去。目前永泰市民日常消费主要集中在南环城路和汽车站的 商业区。 2)大部分的永泰市民收入水平低，因此对价格极为敏感，便宜的价格是主导市民消费的主要因素。 3)从上文对消费结构的分析可知，市民的日常消费仍以满足日常生活的基本需要为主，其它类型的支出少，呈现较低层次的消费特征， 市民消费讲求“就近”、“方便”。而购买相对大宗的商品，如家用电器等，消费者往往会选择品质有保障的家电超市。 4