深圳市布吉项目定位报告纲要,第一部分 项目地盘解析,北：不远处巍巍青山,项目地块现状,东：半岛苑,西:大世纪花园,南:布吉中心区,项目分析,优势: 依托布吉中心区未来规划，颇具升值潜力； 高地上盖物业，视野开阔，属传统的风水宝地； 项目周边居家氛围成熟，自然环境优雅； 近临关口，来往市内其它区域及罗湖口岸交通便利。,项目分析,劣势： 地处高地，规划难度大，工程造价高； 地块规模小，项目自身环境营造困难； 地块内电杆对后期营销有一定的影响；,项目分析,机会： 取消关口车辆收费，撤关呼声日渐升高，关外房地产市场前景看好； 布吉中心区日渐兴旺，逐步形成高尚住宅集中地； 罗湖后花园，区域港人置业氛围成熟,项目分析,威胁： 区域热点楼盘多且规模较大，瓜分市场份额，争夺有效购买力； 住房贷款政策面临调整，置业门槛升高，购房欲望将受到一定的制约；,第二部分 项目定位,1、目标产品属性 提供什么样的产品？,属性定位 布吉中心区中小户型样板社区,定位依据,（1） 本项目地理位置非常优越，属于卫星城布吉的 中心区。 （2）项目紧邻青山，靠近区政府，有条件成为布吉 新一代中小户型王中王地位。 （3）项目环境以水景取胜，与山景融合，得天独厚。 形成片区内独有的“山水居”特色。,（4）加强对项目社区居家生活文化的营造，推荐特色酒 店式物业管理。 （5）针对青年引入培训机构，使项目不仅是居家型社区， 同时也是学习型社区。,1、主力群体,2、客户定位,2、次主力群体 来自罗湖、香港的部分客户，一部分受经济制约，同时 又面临成家立业的社会压力，因此环境较佳，价格低廉的布吉住宅满足了他们的置业愿望，另一部分考虑生活习惯与距离罗湖海关不远，会选择在房价较低的布吉为亲友置业。,3、项目命名建议,主推广名 幸 福 时 光,命名诠释,（1）幸福，是一种温暖的感觉、一种怡然的心情、 一种和谐的氛围、一种乐观的精神、一种积 极的人生态度 （2）家，是一个空间概念。它是生活状态的空间载 体，对于忙碌的城市人而言，它更是一个心灵 的栖居地。家的幸福是每个人都极为渴望的。,（3）“幸福时光”，是一个幸福生活的时间概念。它依附 于项目的空间，从而展现家的永恒的幸福与温馨。 （4）幸福时光是张艺谋近年脍炙人口的电影作品。 项目可借其良好的知名度，深入人心,其他辅助命名,晴朗时空 翠地雅居 慧山雅筑 绿林畅想 云中漫步,4、项目形象组合建议,布吉中心区幸福生活新尺度住宅 & 青山秀水 和美人家,诠释：新尺度住宅,经济尺度：小高层（28万买3房！） 空间尺度：一梯四户 实用尺度：实用率 85% 户型尺度：主力户型60 70平方米 2房2厅1卫 健康尺度：户户采光，通风顺畅 共享尺度：绿化率60,诠释：青山秀水 和美人家,1）项目内部独特的水景规划，与项目得天独厚 的山景相得益彰。 2）居家于山水之间，享有温馨、和谐的人居氛 围，拥有美满幸福的家庭。,第三部分 项目规划建议,地块规划条件分析,一、地块交通流量分析 1、地块北面布龙公路是一条快速干道，车流量大，在地块所在区段没有开口，如果从地块内出来则只能单行。因此小区主入口不宜开在布龙公路这边。 2、地块南面的小区路现在尚未完工，将来通车以后将成为后面几个小区的主要通行道路，车流量相对较大，人气较旺，因此小区主人口应考虑放在南面。 3、地块东西两侧如果规划小区路的话，也是小区内部道路，交通流量不大。,二、噪音污染分析 1、本项目主要噪音污染源来自于道路交通，因此临布龙公路的噪音污染是最严重的，将来在规划中可以考虑采用绿化或将建筑后退的方法降低噪音污染。 2、地块南面的道路污染也会比较严重，而且这边的住宅离道路很近，降低噪音的办法不多，将来可能只有通过住宅内采用双层隔音玻璃来处理。 3、地块东西两侧的小区路交通流量较小，噪音污染相对较小。,地块规划条件分析,地块规划条件分析,三、商业人气分布比较 1、从目前地块周边的情况来看，整体商业气氛都不浓，随着大世纪商业街的逐渐形成，必然在地块南部会聚集一定的商业氛围，而且是从东向西渐弱。 2、地块北面的布龙公路是快速干道，商业氛围也不浓，如果将来规划中在地块西北角设计次要出入口，将形成一定的商业氛围。 3、地块东西两侧目前没有形成小区路的情况下是没有商业气氛的，如果将来规划了小区道路，则也会形成一定的商业气氛。,四、地块竖向分析 1、地块与周围高差将近20米，如何在尽量减少土方开挖量的前提下合理解决小区的高差，以及最大地提升商业价值是规划的重点。 2、在地块南面临大世纪商业街建议做一排沿街商铺，商铺一层高4.5米，二层3.6米，商铺上做部分住宅。 3、小区内沿着自然坡度做成阶梯状布置，中间形成阶梯状园林和瀑布群，住宅围绕园林布置。 4、在部分住宅的地下层做地下停车库，出入口可以在利用高差在下面直接开口。,地块规划条件分析,沿街商铺,利用高差形成瀑布,户型类型建议,1、跃式住宅,【市场热销户型】：,推 论：,针对本项目产品小、精、奇，开发营销要短、平、快的 特点，和市场上客户所认同的户型作综合分析，在户型 设计上本司一致推荐： 小跃式住宅，每户赠送小型私家花园。,户型面积建议,根据上次递交的布吉市场调研报告，布吉市场具有 以下特点： 1、整体布吉房地产市场是以布吉原居民为主力客户群，兼有小部分的市区工薪阶层、白领阶层，普遍置业水平不高。 2、价格一般在￥3800元/米2左右，且装修一般到位。总价不宜太高，置业者难以接受，因此户型面积不宜过大。,3、在布吉片区占比较大的市场份额。较大的户型可针对此类客户群。 4、布吉片区的畅销户型仍然以一房、两房、三房的中小面积户型为主，但随着布吉楼盘档次的提高，二次置业者的增加，中偏的三房户型亦开始畅销。,5、以一次性置业者为主，客户年轻化，主要集中在40岁以下，两口之家为主。 6、大多客户选择78成的银行按揭，说明布吉置业者支付能力不强。,目前，布吉热销的中城康桥的热销二房、三房的面积分 别为：65-70M2、80-90M2；桂芳园的热销二房、三房的 面积分别为：69M2、91M2；百合星城的热销二房、小三 房的面积分别为：70-77M2、85-89M2。,项目户型和面积定位：,二、推荐户型,二房二厅一卫,三房二厅一卫,三房二厅二卫,期待与贵公司共创辉煌！ 谢谢！,