事业七部部门介绍,Introduction,事业七部简介,都市豪宅部,中原为更好地致力于“关内豪宅”项目运营领域的发展，提供“精细化“、”专业化“的专项服务，特成立“事业七部”，由原“中原事业一部（豪宅部）A组”与原“事业二部（关内指标性大盘部）A组”两支精英团队组成。,部门简介之经典案例,“ 20082009年经典案例后海湾之 【卓越维港】 ”,2008年6月15日，第一次开盘，别墅销售7个亿，定义了片区，定义了形象 2008年8月3日，第二次开盘，高层销售9个亿，我们实现了后海湾片区的量价齐升，稳定了片区的市场信心； 2008年8月，卓越维港以349套、36274.63平方米、9.15亿的业绩夺得2003年以来，全市唯一一个单月套数、冠军、金额三料冠军）。 09年4月，最后一批单位售罄，维港完美收官,部门简介之经典案例,“2009年经典案例中央别墅区之 【圣莫丽斯】 ”,一个项目定义一个片区 05-07年的别墅区领深圳风骚 09年，截至目前销售额超过20亿 中原最高业绩项目、最佳销售团队成了一大批优秀的人才,部门简介之经典案例,“2009年经典案例红树湾片区之 【红树西岸】”,红树西岸，永远自信的站立在豪宅前沿 从不随波逐流,从不参照其他项目定价 20年不落伍的领先建筑规划 领衔深圳置业者的目光 上善生活，从不放弃的生活调性 将世界带入红树西岸，不惧攀比的高度 红树西岸就是红树西岸 成就价格标杆、成就形象标杆是必然的,部门简介之经典案例,“ 2009年经典案例后海湾之 【宝能太古城】”,深圳湾43万平米都市综合体 引领一湾进入宜居时代 2009年9月26日开盘，当天实现15亿销售额，打破深圳销售额记录 2个半月积累10000批客户，周均500批以上 10月份销售套数、金额冠军,部门简介之经典案例,“ 2009年经典案例后海湾之 【鸿威海怡湾】”,全球贵重资产 深圳湾海景地标 极昼海景大宅 湾区最南端的顶级豪宅 目前已经引发无数高端置业者的目光,部门简介之经典案例,“ 2009年经典案例华侨城之 【首地容御】”,一句“华侨城，香山西街18号”解决了营销的核心问题，从白石洲滞销项目，到如今备受追捧的热销项目，营销起到了关键性的作用 2009年10月31日，华侨城威尼斯酒店开盘，当天几近售罄，销售额13个亿，彻底扭转形象,操作团队介绍,08年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光 09年，宝能太古城，厚积薄发，开盘15亿，深圳湾因我沸腾 09年，鸿威海怡湾，全球贵重资产，深圳湾海景地标，引起市场强大反响 ,湾区崛起及发展的见证者和贡献者 没有比我们更了解后海湾,后海湾金龙项目定位报告,走向未来，并决定未来走向,探索未来走向,决定未来走向,发现“我”的未来,Part 1,Part 2,Part 3,Part 1,探索未来走向,探索大势未来走向 探索区域未来走向,发现：,未来住宅趋于高端化 市场供应愈发稀缺,深圳05年至今土地供应情况：土地供应面积少，2005年至今，政府“招、拍、挂”出让土地供应可建住宅面积共计777.3万。07-08年为土地成交低潮期，按照2年内必须开工的情况预估，11年供应依旧紧缺,数据来源：深圳市国土局,未来趋势预判,深圳开发商07年至今拿地情况：地少价高，地王频现深圳土地市场。建筑面积共计560.5万，相对于近五年年均销售面积达600万的住宅市场，土地的供应缺口较大，这也是地价屡创新高的重要原因。 高地价带来的高开发成本，未来2年内住宅必然要趋于高端化,2009年深圳住宅土地供应情况明细表,未来趋势预判,未来2年深圳市场供应类型：预计新增的项目以高端物业、大户型项目为主，未来深圳项目高端化，将是市场的主流声音。,数据来源：中原CCES系统,未来趋势预判,未来市场两极分化：普通住宅将进入调整期，豪宅持续升温。,未来趋势预判,深圳湾片区,富力，容积率3.5-3.8，占地面积：3.2万，建筑面积15万,兰江项目，占地面积6万，建筑面积29万，主力户型为160-250平米,未来两年重点项目供应量,2010年,金龙项目，11年入市，建筑面积19万，住宅17万，商业3万,轩泰，占地面积3.7万，建筑面积6.9万，容积率2.0,名居，占地面积2万，容积率3.8，建筑面积10万,2011年,2012年,国富项目，占地面积2.1万，建筑面积5.6万，主力户型为160-180平米,华莱利项目，占地面积5万，建筑面积14.5万，主力户型为170-220平米,万泽项目，占地面积2.8万，建筑面积10万，主力户型为150-180平米,香山里项目，建筑面积90万，主力户型为160-180平米,莲塘尾片区,综合体,京基金融中心，高级公寓建筑面积15万,中航广场，高级公寓建筑面积10万,金地岗厦，高级公寓建筑面积14万,未来两年，“莲塘尾”和“后海湾”成为供应重点，莲塘尾将于10年底启动，由于片区尚不成熟，处于发展初级阶段，相对于11年后海湾的高峰，在知名度和关注度上无法和“后海湾”相比,Part 1,探索未来走向,探索大势未来走向 探索区域未来走向,区域整体 区域住宅,发现：,区域未来，决定城市未来走向,现在、未来、未来的未来都将是“深圳的名片”,房地产的价值取决于“地”的价值,深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产服务业与总部经济,后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用,深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米 滨海住宅区：总建筑规模：136万平米； 南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。,深圳市城市总体规划（2007-2020）,规划概况,区域规划概念基本认知：国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！,占据最精华资源，关内规划最好的最后一块大型豪宅片区,后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，至2010年，将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。,【项目区位】后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨路以南，后海滨路以东、科苑南路以西的围合区域。总用地面积为315.41公顷，是政府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最后的一片大型豪宅片区,“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划,1,通达世界的交通平台：交通，决定一个城市的发展方向，跨海大桥、蛇口邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络深圳湾必将成为深圳的发展重心,2,滨海金融商务区，珠三角不曾有二处：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用，推动区域发展与国际接轨,3,顶级商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升区域商务氛围,4,全球总部基地，国际资本汇聚深圳湾：北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力,“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划,5,未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心,6,世界级的休闲资源，在此汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大运会分赛场，如果不是看好区域的发展潜力，岂能落户深圳湾？,7,接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中名校林立，成为深圳人文浓度的制高点,8,深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆,不久之后的“香港中环”,后海湾，中国大陆最有可能成为全球第“九大”富人区的地方！,后海湾，完全具备世界富人区所必需的“八大”共性特征！,世界通达性极强的交通网络 强而有力的城市经济后盾 独一无二的海岸线；环境优美的生态圈 顶级运动/比赛场地 顶级的休闲度假酒店 奢华的商业购物中心 名流汇聚，人文高地 国际级资本的汇聚,深圳要成为国际化大都会，必须依托于关键力量的推动,比肩国际标准的规划 连通世界的交通体系 国际门户的地理位置 国际标准的金融资源 世界级的休闲资源，成为世界关注的焦点 国际标准的人居模式 ,深圳的城市价值需要湾区来实现,Part 1,探索未来走向,探索大势未来走向 探索区域未来走向,区域整体 区域住宅,后海湾区域发展“三级跳”,初级阶段（08年-09年中）,片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现 湾区各项配套规划成型，蓄势待发,中级阶段（09年中-10年）,片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现 湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模,高级阶段（11年-12年 ）,片区住宅价格 “远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套一一兑现，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰,后海湾已售项目,皇庭港湾,卓越维港,富力曦湾,颐安阅海,百丽湾,卓越维港,230-285平米别墅,160-180平米高层,140-180平米高层,230-260平米别墅,开盘情况：08年6月推南区别墅，5万/平米，8月北区高层，2.4万/平米，9月南区高层，2.6万/平米，09年4月北区别墅，4.5万/平米，每次均实现80%以上销售率 占地面积： 6.5万 建筑面积：13万 容积率：2 总户数：556户（合拼后） 梯户比：2梯3户2梯2户 物业类型：122套别墅+434套高层 主力户型：别墅230-285平米，高层140-180平米 核心卖点：深圳湾稀有别墅群落 缺点：密度大,稀有高密度别墅群落，高端物业形态奠定价值基础,皇庭地块,开盘情况：08年12月，开盘销售1.5亿，约40套，销售较为缓慢，09年中左右销售完毕 价格：2.4万毛坯 占地面积： 2.6万 建筑面积：5.3万 容积率：2.0 总户数：213户 梯户比：3梯2户 物业类型：TH+高层 主力户型：180-236平米 核心卖点：六星级威尼斯人会所 户型缺点：主卧尺度小,皇庭,皇庭港湾,产品优势不突出，市场冷淡，消化缓慢,开盘情况：08年12月，开盘销售80%，2次开盘基本售罄，剩余别墅单位在09年10月份推出，单价10万（发展商关系户、300%赠送率） 价格：2.5万毛坯 占地面积： 1.4万 建筑面积：4.8万 容积率：2 总户数：195户 梯户比：2梯8户 物业类型：TH（叠加别墅）+复式高层 主力户型：89平米复式，30套TH 核心卖点：户型稀缺，赠送面积大,富力曦湾,89平米复式,200平米叠加别墅,稀缺复式产品，顺势消化,颐安阅海,开盘情况：09年5月份开盘，一个月售罄 价格：2.9万（报价） 建筑面积：1.6万 容积率：2 总户数：106户（合拼后） 梯户比：2梯7户 车位比：1：1 物业类型：1栋高层：26层，1栋多层：6层 主力户型：60-89平米复式 核心卖点：赠送面积大，产品稀缺,产品稀缺，高赠送率，顺势消化,百丽湾,开盘情况：09年5月份开盘，当月低调售罄 价格：2.5万 占地面积：6531平米 建筑面积：2万 容积率：2 总户数：92户 梯户比：1梯1/2户 车位比：1.6：1 物业类型：2栋多层 主力户型：88-225平米跃复式 核心卖点：产品稀缺，赠送大,产品稀缺，高赠送率，顺势消化,后海湾区域发展“