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2019/9/1,乌海满世水云轩项目市场调研及判断,谨呈:鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司,2,思维导图,1,乌海市场基本判断,3,项目发展方向思考,2,项目优劣势分析,3,市调及访谈工作回顾,市场调研,访谈,4,乌海房地产板块分布:分为海勃湾老城区和滨河新区两大板块,海勃湾老城区板块为乌海老城核心区,生活配套齐全,客户认可度高,但城市面貌较差;入市项目多为旧改项目,价格平台高于滨河新区; 滨河新区板块规划为政府行政、商务中心,大型设施(奥体中心、蒙中医院、滨河中学)正在建设中,政府也对此作了大量宣传;为乌海未来住宅市场的主战场,共有9个楼盘在售,产品品质、价格趋同,竞争激烈,君正长河华府、新加坡花园成为新区价格标杆,但目前生活配套尚嫌不足,缺乏人气;,滨河新区板块,海勃湾老城区板块,5,海勃湾区板块小结,海勃湾老城区板块,客户来源,价格平台,多层均价在26002800之间,总价区间2035万,小高层均价在30003200之间,总价区间3040万;,销售态势,目前受金融危机影响,销售速度缓慢,但是较年前有所回升,各楼盘表现不一,除银海新都消化速度较快(月均20套)之外,其余楼盘大多消化速度在10套以内;,客户需求,地缘性客户居多,周边企事业单位,个体商户老板,占到80以上,部分海南,乌达客户;,客户关注点排序,地段,价格,周边配套,交通;,客户以刚性需求和首改客户为主,自住,面积需求在90100两居和120左右三室两厅两卫为主;,户型面积,受房价上涨影响,目前海勃湾区市场户型面积集中为90120米,以舒适性两房和紧凑三房为主;,户型结构,方正、坐北朝南、大客厅、大面宽是乌海人最关注的户型要点,户型基本无创新点;,6,滨河新区板块小结,客户来源,价格平台,多层均价在26002800之间,总价区间2035万,小高层均价在30003200之间,总价区间3040万;,销售态势,目前受金融危机影响,销售速度缓慢,但是较年前有所回升,各楼盘表现不一,除银海新都消化速度较快(月均20套)之外,其余楼盘大多消化速度在10套以内;,客户需求,地缘性客户居多,周边企事业单位,个体商户老板,占到80以上,部分海南,乌达客户;,客户关注点排序,地段,价格,周边配套,交通;,客户以刚性需求和首改客户为主,自住,面积需求在90100两居和120左右三室两厅两卫为主;,户型面积,受房价上涨影响,目前海勃湾区市场户型面积集中为90120米,以舒适性两房和紧凑三房为主;,户型结构,方正、坐北朝南、大客厅、大面宽是乌海人最关注的户型要点,户型基本无创新点;,滨河新区板块,7,乌海市场小结,08年郑州市场消化速度低位徘徊,交易价格增速趋缓;总存量已累积至336万平米,足够支撑郑州市场7个月的消化量; 郑州市场目前已全线进入价格战,快速出货成为各楼盘首要任务; 项目所在的南部城区推货量巨大,成为08年郑州房地产市场热点区域,但消化速度较缓慢,目前面临超过100万的存量竞争,足够支撑南部区域17个月的消化量 随着09年南部市场的继续放大,存量房会进一步增加,未来竞争加剧,价格面临下滑压力;,8,思维导图,1,乌海市场基本判断,3,项目发展方向思考,2,项目优劣势分析,9,区位分析,滨河区优势地段,10,区域内竞争项目盘点 :面临共约140万平米在售及未来供应竞争,11,本身产品,规划优势,产品品质优势,但小高层,东西向户型劣势,12,本项目的机会与挑战并存,优势Strength,劣势Weakness,机会Opportunity,威胁Threat,靠近政府,地段优势; 高档社区品质,完全人车分流; 户型方正、有创新点;,纯小高层社区,客户存在一定的价格抗性; 存在东西向户型,客户接受度有限;,城市发展热点片区; 自然环境优越; 滨河二期拆迁启动,带来大量拆迁户; 三区两矿的迁入;,经济形式不稳定,客户观望; 区域内产品同质化严重,竞争激烈,存在大量现存及未来供应;,项目SWOT分析,13,思维导图,1,乌海市场基本判断,3,项目发展方向思考,2,项目优劣势分析,14,客户目标与现状,15,项目目前面临大问题,受经济形势影响,客户观望气氛浓厚,购买意愿不强;,关于市场,客户对小高层产品单价高、物业费贵存在一定抗性;,关于客户,面临区域内约140万平米在售及未来供应竞争; 客户对小高层产品单价高、物业费贵存在一定抗性; 目标价格处于滨河新区同类型产品的价格峰值;,关于竞争,16,项目发展方向思考,整体发展战略:前期通过高关注、高期待引起城市关注实现高速度,后期通过产品价值的传递,实现高价格; 包装、展示策略:准现房销售,震撼实景园林展示,奠定项目高档形象; 渠道策略:高调强势营销,引起市场高关注、高期待; 价格策略:以略低于客户预期的价格入市,形成全城关注热点,快速消化; 客户策略:以点带面,建立立体客户渠道,深挖海勃湾、乌达、海南客户,截流东胜、棋盘井客户; 活动策略:小活动不断旺场,营销热销氛围;,17,The end, Thanks!,愿满世 水云轩项目成就辉煌未来!,
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