资源预览内容
第1页 / 共65页
第2页 / 共65页
第3页 / 共65页
第4页 / 共65页
第5页 / 共65页
第6页 / 共65页
第7页 / 共65页
第8页 / 共65页
第9页 / 共65页
第10页 / 共65页
亲,该文档总共65页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
价格体系,提案框架,定价原则,定价方法,价格水平说明,各期销售价格制定,价格策略,一期销售价格调整策略,区域竞争项目分析,各组团均价分析,价格体系,定价原则,根据对周边物业项目的详细调研,结合本项目计划开发周期,以及对于本项目达到最大供应量时对市场的预测,制定整盘均价。然后根据不同开发时期与客观条件,制定每期完成均价任务的计划,该计划会因具体情况而相应调整。采取的策略也会不同。,市场定价法,考量各个竞争项目经济技术指标及价格,对比本案各项指标进行综合评估,根据小区内户型、位置、间距、景观、 朝向、花园等因素制定分户价格,定价方法,市场竞争楼盘分析,区域内现房、期房供应量均在上升,区域内2005年将出现若干新项目,除了温哥华森林二期、纳帕溪谷三期、渡上二期外,华远、上海复地、顺天通等开发商均在本区域内拥有大规模土地有待开发,另有小独栋项目如保利.垄上别墅、东方普罗旺斯、上成国际花园等即将面世,市场竞争将更加激烈。,来自顺义、京昌沿线区域的别墅项目可能分流本项目的目标客户。,另外,北部别墅市场分布特征,一水两横三纵,我们将根据北部别墅分布的三条纵线,即对本项目市场竞争较影响较大的三个区的市场情况、竞争状况进行简要分析:,东线-CVD顺义别墅区,西线-京昌高速沿线地区,北线-亚北小汤山地区,东线- CVD顺义别墅区,顺义别墅区是京城起步较早的别墅区,被称为中央别墅区,区内云集了众多高档涉外别墅,销售情况一直保持稳步上升趋势,吸引了众多投资客。 深厚的地域基础垄断了大批CBD、朝阳区域内的购房客户。,东线- CVD顺义别墅区,顺义别墅区是京城起步较早的别墅区,被称为中央别墅区,区内云集了众多高档涉外别墅,销售情况一直保持稳步上升趋势,吸引了众多投资客。深厚的地域基础 拢断了大批CBD、朝阳区域内的购房客户。,优山美地,开发商:北京鲁能英大房地产开发公司 项目位置:顺义区后沙峪 占地面积:72万平米 建筑类别:独栋别墅、联排别墅 容积率:0.45 绿化率:41% 配套设施:力迈国际学校、日翔广场、国外风情街 私家花园:200300 物业管理:优山物业 10元/月. 总套数:600套左右 建筑风格:北美、中式 户型面积:320-600平米 主力户型:200-300平米(C区) 开盘销售价格:11000元/平米(含地下、送精装) 现阶段销售价格;2000美金/平米 已售套数:103套,开发商:北京英才房地产开发公司 项目位置:顺义区后沙峪 开盘时间:2005年5月 占地面积:1000亩 总建筑面积:29万平米 建筑类别:独栋别墅 容积率:0.48 绿化率:47 总套数:约900套 建筑风格:现代 户型面积:193387平米 主力户型:200平米左右 开盘销售价格:13000元左右,龙湾别墅,西线-京昌沿线别墅区,此区域多为北京品牌项目如:玫瑰园、碧水庄园等,良好的区域发展,便利的交通,吸引了一部分的中关村与亚运村的购房客,此区域的均售价为8000元/平米。大多以独栋、联排、叠拼为主,面积多为200300平米左右。,西线-京昌沿线别墅区,此区域多为北京品牌项目如:玫瑰园、碧水庄园等,良好的区域发展,便利的交通,吸引了一部分的中关村与亚运村的购房客,此区域的均售价为8000元/平米。大多以独栋、联排、叠拼为主,面积多为200300平米左右。,产品类型:独栋 开盘时间: 2004.12 入住时间: 2005年11月30日 开发商:北京必胜房地产开发有限公司 物业费:6元/平方米/月 物业公司:碧水庄园物业管理公司 绿化率45.00 容积率0.400 占地面积:120000平米 建筑面积:51801平米 主力户型面积:220270 交房标准:毛坯 均价:12000元 主力户型总价:248万-350万,碧水庄园A区,三水清青 开发商:北京金环房地产开发公司 项目位置:京昌高速11出口, 顺沙路向东800米 开盘时间:二期2005年8月 占地面积:27万平米 销售分期:三期,目前销售二期 建筑类别:独栋别墅、联排别墅 容积率:0.55 绿化率:38.8% 配套设施:社区公园 私家花园:120平米190平米 物业管理:3元/平米.月 总套数:140套 建筑风格:原创现代 销售价格:8800元/平米 户型面积:220平米430平米,本区域内供应量非常大,在售项目建面约为123万平米。平均售价在10000元/平米。建筑类别以独栋为主,辅以少量联排,产品类型上大多走“北美”风格路线,有少量现代简约式建筑风格。 1 预热期约为24个月,正在筹建样板间或实房样板组团,而且现场设有售楼中心。 2 内部认购期约为23个月,价格方面大多比开盘时低5001000元左右。 3 05年下半年将是亚北小独栋市场集中放量的一个过程。,北线亚北小汤山地区,北线亚北小汤山地区,发展商:北京众益家园房地产开发有限公司 项目位置:昌平区小汤山镇立汤路38号 占地面积:21万平米 总建筑面积:8.73万平米 建筑类别:独栋 总 套 数:约160套 主力户型:300平米左右 (赠送地下室) 销售价格:2000美金/平米 预计开盘日期:2005年5月,目前情况:项目在亚运村汇园公寓Q座首层115室设市内接待中心,于2004年5月份开始预热,12月开始内部认购,样板组团5月中旬投入使用,目前认购量12套。,麦卡伦地,保利垄上别墅,发 展 商:中国保利集团公司 项目位置:六环路马坊出口往左30米北 地块现状:样板组团内装 总占地面积:53万平米 容积率:0.4 建筑类别:以小独栋为主 建筑风格:北美 户型面积:200平米-400平米 配套设施:1.5万平米会所,占地面积:8.8万 主力户型:共19种户型,300平米以下的占60,400平米平米以上仅有几栋 数 量:一期118栋 销售价格:10500元/平米左右(含地下,毛坯) 内部认购日期:2005年3月 开盘日期:2005年5月中下旬 目前情况:认购套数约100余套,东方普罗旺斯 项目概况:紧邻温榆河、老河湾两大自然水系,流经项目东侧,并以园区内人工水系为核心,形成四大分区水系。全区55%的别墅临水,并在一期拥有2.4万平米人工湖. 属法式建筑。 总套数:550套 一期:160套 户型面积:280-1000 认购时间:2005年5月20日 开盘时间:05年6月 开盘形象:七栋样板组团完成。 开盘价格:未定 认购时间:05年5月底 目前工程进度:部分样板间落成 认购价格:12000元/左右,上城国际花园,发 展 商:北京首创富宏房地产开发有限公司 项目位置:位于昌平区北七家镇, 其范围西起规划伊水花园西路, 东至伊水花园东路,南临定泗路,北至温榆河。 总占地面积:130万平米 总建筑面积:43万平米 建筑类别:以独栋为主 总 套 数:约1200栋 销售价格:未定 社区配套:4个社区会所、1个商业区 开盘日期:2005年4-5月 工程进度:本次先期开发为小一期,现已开工, 为北美风格。一期占地面积23.80万平方米, 建筑面积7.23万平方米,含190套别墅、 1个社区会所和商业中心。开盘时, 一期190套别墅仅推出数十栋。,元墅,渡上 项目概况: 坐落在温榆河亚北小汤山三大别墅板块的核心区, 从温榆河到2050米中央园林水系,属现代风格 总占地面积 :11.7万平米 总建筑面积: 6多平米 已认购套数:60多套 容积率:0.38 主力户型面积:300平米 开盘时间:04年5月 开盘价格:11300元,按揭9.9折,一次性付款9.8折。 认购时间:2004年5月 认购价格:11300元,总占地面积1200亩 总建筑面积:23万平米 总套数:750多套独栋别墅, 绿化率:64%,容积率:0.3 主力户型面积:274平米 认购期价格:9200元/平米 现阶段价格:14300元/平米,项目总规划750套别墅 一期:多庭院独栋别墅,64套全部售罄。 二期:组院式独栋别墅,138套已售80%。 三期:老街静镇,249套于2004年11月开盘 。,纳帕溪谷,温哥华森林 项目概况:上万株原生树,体现森林价值, 原汁原味的北美街区,22种主立面,19种户型,无重复。 紧邻立汤路,在立汤路的东侧,距亚运村十三公里。 总占地面积:71.01万平米 总建筑面积:31万平米 总套数:790套 容积率:0.4 主力户型面积:300平米 目前销售情况:一期58栋全面入住, 二期135套还剩40套左右, 三期已认购30套。 开盘时间:一期04年5月, 二期04年7月25日 开盘形象:一期结构封顶, 二期未动工。 开盘价格:10600 认购时间:一期04年初 认购价格:按揭10600元/的9.8折的基础上9.9折,一次性付款9.7折的基础上9.9折。,竞争日益激烈,区域市场潜在供应达530万平米,区域市场同期推出套数约为1150套,潜在供应,本项目,同期供应,本项目,结论,2005年市场供应量大,潜在供应约470万平米。,推广日期均在05年的4-5月间,开盘时约推出650套左右,别墅大盘时代到来,不乏“上城”、“保利”等大盘。,平均开盘价在10000元/平米左右。,采用因素成对比较法确定各景观因素权重,价格定位应充分考虑产品各方面条件的差异化,考虑栋与栋之间、组团之间的关系,考虑特输景观位置、间距、噪音、房屋朝向等因素,把影响价格的因素进行综合评分,最终确定每户的价格。 我们选择了最主要的九种因素,并通过成对对比法确定其权重。,结合整盘品质及影响价格的各因素,将本项目八个组团所有单位分为七档。 充分考虑到影响价格的因素并暂不考虑本项目的开发周期、现场环境及销售价格策略而进行静态的、客观的评分,对每档得分与权重进行加权评分,进而计算出各档位别墅的单位面积售价,我们将八个组团各档位的均价还原至各组团中,并得到各组团的均价,价格水平说明,价格水平说明,注:以上数据均查自北京房地产信息网 截止日期到2005年4月20日 表中销售面积包含地下室面积,均价也为整栋别墅的均价(含地下室),北部区域市场价格水平说明,由区域市场价格水平可以看到:,长河玉墅在亚北别墅区域的销售价格尚不具备市场竞争力 且销售价格与部分中央别墅区具备投资价值项目相持平 在亚北地区比本项目销售价格高的项目只有麦卡伦地和纳帕溪谷,由区域市场价格水平及成交比例可以看到:,成功的销售案例,合理的 销售价格策略,开盘期 完好的现场形象支持,强劲的 产品竞争力,结论,区域内目标客户对产品的销售价格较为敏感 本项目13500元/的整体均价水平在北部市场中尚不具备竞争力 如整体均价高于市场价格水平,需要产品具备一定的市场竞争力 销售环境的完善、社区人文景观的完善对提升项目形象和价格是最有利的支持。,伟业有信心 首攻胜利 顺利完成全年回款任务 成功打造长河玉墅项目品牌形象,销售价格策略,市场成功的销售案例分析,多数项目以低价入市,纳帕溪谷开盘价格9200元/ ,目前价格12000元/ 温哥华森林开盘价格9500元/,目前价格10500元/ 优山美地开盘价格16000元/,目前价格17500元/,开盘期低价入市,使认购及开盘期价位具备市场竞争力、冲击力 。,后期根据工程节点、营销策略及销售进度等逐步调整价格 。,伴随销售进度,逐步提价,营造升值感觉、“嬴、赚”效应。,当项目局面打开、已被市场接受,再根据市场反馈及销售情况调价。,刺激潜在购买力,展开良性循环,对后期销售形成有力支持。,顺利完成本年度 销售回款任务,工程形象不利,竟争项目主力户型 趋同,市场供应量巨大,低 价 入 市,便于快速成交,每次调价 造成增值想象,便于销售价格的 控制,资金快速回笼 形成良性循环,依据区域内市场竞争项目的价格走势,并结合本项目开盘初期在工程形象上不占优势的情况,建议本项目采取“低价入市、小步快跑、稳步攀升、强销均价,经典收官”的销售价格策略。,结论,
网站客服QQ:2055934822
金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号