房地产市场调研培训,河南恒辉房地产顾问有限公司 市场部,目录,房地产市场研究基本思路,1,一、房地产市场研究基本思路,1、总体认识体、面、线、点,市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。 按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。 房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。,2、房地产市场分析的十大常见问题,对未来市场预测不足 定量分析方法运用不当 分析层次不清 市场研究的方向不明确 对需求分析不足 不进行供求对比 对市场份额估计过高 市场研究没有给出多种可能方法 过高的估价了土地市场价值 过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查,3、房地产市场分析的方法与思路,比较法模式 运用估价方法，与可比案例进行比较、修正 假设条件法模式 假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等 现状类推法模式 通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等， 然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析,方法：,3、房地产市场分析的方法与思路,三个层次 地区市场、专业物业市场、项目物业市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 五个影响因素 经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方 面、人文心理方面 五个项目分析指标 区域、价格、体量、客户、产品,思路：,3、房地产市场分析的方法与思路,房地产市场分析所需基本信息表,4、房地产市场分析的基本内容,估价 成本效益分析 可行性研究 营销分析 专业市场供求分析 土地最佳用途和最佳利用分析 地区经济分析及预测,4、房地产市场分析的基本内容,不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类,二、房地产宏观经济分析,1、房地产市场行情与经济周期的关系,不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。 从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。,2、房地产宏观分析内容,2、房地产宏观分析内容,房地产市场总体分析内容： 房地产市场总体趋势预测 一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。主要经 济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。 房地产政策法规动向与影响分析 土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。,2、房地产宏观分析内容,可借鉴的专业成果： 中国经济宏观景气专家 调查问卷系统 中经宏观景气动向 各城市的景气报告系统,3、宏观基本数据的获得,全国社会经济统计指标,总量指标：GDP、人口、进出口等 结构指标：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等 水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等 动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等,数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴,3、宏观基本数据的获得,地方经济统计指标,宏观年度经济指标 GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的GDP、 工业（工业综合效益指数）、 商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等,数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报,3、宏观基本数据的获得,房地产业统计,全国房地产统计指标 投资：全国总计、商品房建设投资、土地开发投资、计划总投资 资金：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等 开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积 销售：商品房销售面积、销售额、销售价格 地方房地产统计指标 土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地开发面积 开发投资、开发量、销售、资金同上,数据来源：中房指数、国房指数、房地产开发投资月度统计快报、中经网、地方经济信息网及地区政府（统计局、房产局）网,4、宏观基本数据的管理,一般情况下以两种方式进行管理：图和表 例1：政策法规数据格式,4、宏观基本数据的管理,例2：宏观经济基本指标数据格式,三、房地产整体市场分析,1、市场行情波动分析方法,指数分析法：反映市场行情周期性变化的一种预测方法 景气分析方法：反映地区经济活动水平 投入产出方法：反映基础产业投入变化对房地产业的影响 价格及销售量分析方法：动态的综合的反映市场行情变动方向和程度,2、地区房地产市场总体趋势分析报告,2、地区房地产市场总体趋势分析报告,住宅指数与Hedonic指数图,房地产开发投资额与商品房销售额图,2、地区房地产市场总体趋势分析报告,商品房竣工面积与销售面积图,商品住宅价格走势图,四、房地产政策影响分析,1、房地产政策对市场的影响,金融、税收政策等以及“四证”的控制影响施工进度，从而影响市场供应,“90/70”政策、限高、限容积率政策,政策倾斜的区域将成为开发热点区域,影响市场供求，从而影响价格走势,对供应节奏的影响,对产品形式的影响,对开发空间的影响,对价格的影响,2、房地产政策影响分析的方法,跟踪市场政策动向信息，了解最新政策动态及背景 领会政策内容和含义，比较分析相关政策，发现其中变化与 联系的脉络，由此判断政策目标和意图 判断政策影响的确切部分，以及对各主体的影响程度 尽可能用定量方法分析政策影响 分析政策后果，尤其是对供求的影响，并进行必要的预测 政策评论，如缺失之处，从而预测政策的未来趋势,3、房地产政策影响分析的案例,政策出台背景近期政策谨防地产泡沫 前后政策对比两税合并对外资开发商的影响 作用部位分析 “90/70”政策解析 效应量化分析土地增值税清算管理政策评析 政策走势预期2007年中国房地产市场策略研究 政策缺失评价对商品房预售款专户管理的一点置疑,五、供求分析,1、供求分析的基本内容,板块的界定 市场的细分 供求缺口的分析,2、供应量及供应结构分析,潜在供应量分析 可售面积 M1 未建面积 M2 潜在土地供应量= M1 + M2,现有市场存量分析 已竣工量 销售量 平均销售周期,2、供应量及供应结构分析,供应结构分析方法 对区域、环线、板块、户型、面积、单价、总价进行分类分析,3、需求量分析方法,六、房地产项目市场分析,1、房地产项目一般特性分析,法律特性分析：土地出让方式、规划条件、开发限制条件等 经济特性分析：价格、租金、促销手段、付款方式、定价策略等 地理特性分析,1、房地产项目一般特性分析,地理特性分析,地块物理条件：地块的面积、形状、高度、深度、角度 地表的自然状况：地貌、地表景观、地基状况、水文地质、植被状况 配套设施的物理特性 ：建筑物的布局、设计、通行模式 便利配套：停车场特色、安全性设施,2、对不同用途物业特性的分析,住宅物业特性的基本要素,财务特性：租金、价格、停车费、付款方式及折扣、物业管理费、其他相关税费 建筑特性：使用年限、面积、房间数量、特殊设计（错层、飘窗、天井） 地块特性 ：社区配套（小配套）、景观等 （大）配套特性：商业中心、文教娱医、交通干道、公交站点、运动休闲,2、对不同用途物业特性的分析,商业、写字楼物业特性的基本要素,财务特性：租金、价格、租金折扣、出租面积、可用期限、物业管理费等 建筑特性：标准层面积、功能区面积及比例、可分割性、智能化水平、装修水平、交通设计、空调等设备情况 地块特性 ：停车场设施、配套设施、对外交通、景观 环境特性：与主干道、交通枢纽的接近程度、与行人密集区的接近程度、商业区或附近商铺的类型和数量、周边商业的租赁条件,附录一、房地产市场分析常用工具,工具方面： 简单的饼状图、折线图、柱状图、表格； 量价配比关系（可用于分析市场形势） 去化周期（可用于分析市场形势和寻找市场机会点） 价值价格吻合度（可用于分析市场形势） 供需比差（可用于寻找市场机会点）,表格：适于涉及数字较为复杂的情况,折线图：适于处理历史走势的数据统计,柱状图：适于处理两组或多组数据相比较 的数据统计,量价配比关系 第一步：统计交易量并简单描述走势,2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走势,量价配比关系 第二步：统计交易价格并简单描述走势,2006年10月-2007年3月商品住宅成交价格走势,量价配比关系 第三步：对交易量和交易价格配比,量价配比关系 放量上涨，后市看好 缩量盘整，价格看跌 缩量下跌，交易看淡 跌后放量，构筑平台,去化周期 第一步：统计可售量,去化周期 第二步：统计去化量,去化周期 第三步：计算去化周期，判断走势,用去化周期寻找区域市场机会点,用“供需比差” 判别区域机会点 第一步：统计需求的目标区域构成,用“供需比差” 判别区域机会点 第二步：统计供给的目标区域构成,用“供需比差” 判别区域机会点 第三步：计算每个区域的“供需比差”,THANKS 汇报完毕,