某项目全年营销推广计划 敬呈：置业 2011-07-15,目录 contents,住宅全年营销推广第一阶段,住宅全年营销推广第二阶段,第一部,第二部,住宅全年营销推广第三阶段,第三部,第一部分：,住宅全年营销推广第一阶段,一、全年营销推广计划,住宅部分,商业部分,第二阶段,第一阶段,促销策略,销售策略,活动策略,媒体策略,推广时间,推广费用,一期住宅部分（2011.8-2012.8）,8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,首批入市1、3、4、5、6#楼。（188套房源。）,第二批房源预计10-11月推出2、6、7、8、13、14#楼。（小高层住宅共计 364套 ）,通过各种促销政策及促销活动全力去化一、二批剩余房源,全年营销推广计划时间节点(一期住宅部分),营销推广计划住宅部分 第一阶段（2011.8-2011.10）,推广主题：大海公园,家门前 顶级私属海岸 零距离直面大海 销售目标：完成已推房源40%的销售,营销推广计划住宅部分 第一阶段,一、销售策略： 1、第一批次房源预计2011年8月6日入市，通过入市前半个月的宣传推广及一期开盘优惠政策、开盘活动等吸引目标客群关注本案并最终成交。 2、通过开盘后促销、包装制造噱头，吸引来人。 2、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。 3、通过近期外地分销商的反馈意见，目前本案价格略高，我司建议首批房源入市应采取“低开高走”的价格策略，根据市场反应情况，再进行后期的价格调整。,二、销售策略,8月 9月 10月 11月,美国芭蕾舞演出 开盘全城大送礼活动 交1万抵3万元房款优惠,中秋赏月 外地自驾游 目标客群产品推荐会,国庆节促销 一口价促销 第二批房源宣传,剩余房源 优惠促销,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,活动目的：第一批房源入市，通过集中认购的方式，消化前期积累客户， 实现销售最大化。 活动房源：1、3、4、5、9、10、11、12、15、16#楼。（多层 40套 小 高层198套 ，花园洋房 80套，共计318套），54136户型。 活动内容：通过“全城大送礼”活动制造轰动，吸引目标客户在极的短时间内 关注本项目，并最终促进开盘成交。（广告主推全城大送礼活 动、开盘优惠及开盘信处传达） 开盘优惠：1、交1万抵3万。 2、一次性付款优惠96折，按揭98折。 3、开盘当日成交客户均赠送价值500-1000元的礼品一份（建议折叠 山地自行车）。 备注：全城大送礼及开盘方案另附。,2011年8月：开盘活动,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,文字表现,398元大礼 全城大赠送 名牌高档皮具三件套 豪情相赠全市轿车族 (礼品费用约计：5万) 海上明月城一期8月6日盛大开盘 交1万抵3万等多重优惠 购房即有千元大礼(建议折叠山地自行车)相送,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,文字表现,顶级私属海岸 零距离直面大海 稀有南向观海，奢藏一线海景 城一期8月6日盛大开盘 交1万抵3万等多重优惠 购房即有千元大礼(建议折叠山地自行车)相送,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,方案一、海上明月城“暑期自驾游有礼”活动 活动目的：8-9月的暑假期间，吸引内陆城市中高收入者（有私家车）投资客群来项目看房，并通 过各种促销手段促进成交。 活动房源：首批入市房源。 活动对象及内容：外地客群。 通过外地分销商、目标城市的中高档车友会等组织自驾一日游活动。 对于热衷于自驾游的各位驴友来说，暑期又有一好去处，不用耗费大量精力去到太远的地方，花费较低的滨海风情游就能让你有新惊喜！城在暑假期间（8月15日-9月15日）针对自驾前往的驴友们，推出多项惊喜-免费到城售楼中心享用餐点、饮料，并且还可参与夏日大抽奖活动！ 优惠策略： 1、 活动期间自驾游客户凭本人驾照及行车证（或由分销商组织）到城看房可免费提供就餐、饮料等，并可参加抽奖，奖品为折叠山地自行车一辆。 2、9月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数） 3、一次性付款优惠96折，按揭98折。 备注：“暑期自驾游有礼”活动方案另附。,2011年9月：外地客群相关活动（暂定8月下旬）,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,方案二、海上明月城目标客群产品推介会 活动目的： 8-9月的旅游旺季，吸引内陆城市来旅游的客户到项目看房，通产品推介会，全面向客户推介并实行各种优惠政策促进成交。 活动房源：首批入市房源。 活动对象及内容：外地客群及当地高收入客群。 联合日照市各大旅行社，组织外地旅游团来项目看房，免费提供晚餐，并举办1.5小时的产品推介会。 优惠策略： 1、 晚餐免费，并赠送小礼品（礼品待定）。 2、9月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数） 3、一次性付款优惠96折，按揭98折。 备注：“产品推介会”活动方案另附。,2011年9月：外地客群相关活动（暂定8月下旬）,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,文字表现,夏日海滨游 看房、休闲两不误！,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,活动目的：以60年国庆以及中秋两重节日节点为契机，增强新老客户的品牌认知度和归属感； 扩大公司及项目的影响力和感召力，促进口碑传送；老带新，促进一期剩余房源的去化。 活动房源：1、3、4、5、9、10、11、12、15、16#楼。（多层 40套 小高层198套 ，花园洋房 80套，共计318套房源。）54-136户型 活动对象及邀约：老客户、意向客户、媒体 业主邀请方式：其一针对于老客户及前期积累的意向客户利用短信平台、电话等告知活动内容，邀约其到售楼部领取邀请函，每家业主仅限两张，活动当天凭邀请函入场，从9月6日开始通知，其三9月9日大致统计业主及意向客户参加人数，不足部分给重点意向客户上门邀约。 优惠策略： 1、 参加酒会抽奖活动（礼品待定）。 2、9月购房即送全套空调。（根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数） 3、一次性付款优惠96折，按揭98折。 备注：仲秋赏月酒会活动方案另附。,2011年9月：仲秋赏月酒会（暂定9月9日晚）,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,文字表现,祝福祖国 祈福中秋 月映海上 情满全城 城VIP客户中秋赏月酒会 （费用约计：3万元） 9月购房即送全套空调,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,文字表现,邀 请 函 尊敬的业主： 为了答谢业主对城的支持与厚爱，兹定于9月9日晚18：30分在广场举办“祝福祖国 祈福中秋” 城VIP中秋赏月酒会，奢华盛宴，现场抽奖，期待您的光临！ 置业 （本活动解释权归置业有限公司所有）,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,2011年10月，每周推出3套“一口价”房源，所选房源为抗性较大房源，且原则上不与当月活动冲突。,2011年10月 首批剩余房源促销策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,活动策略,活动费用约为：100000元,营销推广计划住宅部分 第一阶段,媒体策略,大众媒体为主、增加户外长效广告,阶段总策略：,媒体策略,1、本地报纸广告 （1）报媒选择：以发行量和影响力最大的晨刊和晚报、信息为主，其他报纸媒体为辅，全面覆盖市场。 （2）发布频次：信息整版、晨刊半版、晚报半版每周一次的基本量，保证连续性的广域市场刺激；快讯等其他媒体主要配合房源加推时配合。 （3）版式安排：主要以含金量较高的头、底版广告为主，在重要节点使用整版广告。 （4）软硬搭配：硬广配送的软文以软广形式来做，提高阅读率。,营销推广计划住宅部分 第一阶段,2、短信广告 （1）目标受众：市区手机话费在200元/月以上的中高端人群和15万以上的车主。 （2）频次诉求：充分发挥短信广告的即时优势，对应发布相关优惠信息，主要集中在8月和9月销售冲刺阶段。保持每两周一次基本量。 3、网络广告 能够及时反映项目近况，针对外地市场有宣传影响力，对项目进行口碑传播有一定的作用。,媒体策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,4、户外广告 （1）已有户外：项目周边围档 （2）建议增加户外：项目周边路、路、路道旗以及城等道旗广告。 （3）建议增加高速口户外广告牌。 通过该几处路段的户外拦截部分投资客群、外地客群和周边楼盘的潜在客群。,媒体策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,5、外地市场 本案为一线海景高档生活区，投资客为主要目标客群，因本地消费力有限，所以外地市场的拓展及推广将成为本案销售的重点。 全年外销商拓展计划 省内：济南、淄博、临淄、济宁、邹城、兖州、泰安、新泰、莱钢、 枣庄、滕州、东营、诸城、胶南等地区； 省外：中原油田、连云港等地区,媒体策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,媒体策略,月度报纸广告计划,营销推广计划住宅部分 第一阶段,网络广告 发布时间：7月28-9月28日 发布媒体：房产网、搜狐焦点网 发布类型：看房团（针对公寓）+顶部旗帜（2周）+新房详情小折页（2周）+图片资讯 发布内容：活动信息，促销信息，活动报导 费用：约2万元（全年约计10万元） 电视飞字广告 发布时间：7月20日-9月20日 发布媒体：有线、综合频道 发布内容：产品优势+推售信息 费用：约2万元,媒体策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,短信广告 发送时间：7月20日、7月28日、8月5日、8月20日、9月8日 发送数量：各10万条，共50万条 发布内容：开盘、促销、特价房、活动等信息 费用：2.5万元 户外广告 道旗+户外广告 费用：本阶段费用约计4万元。（全年25万元） 公交车身广告 选择路线：018路1辆 发布时间：2011年8月-2012年8月 发布内容：形象+促销信息 本阶段费用：0.3万元（全年总费用：1.6万元）,媒体策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,海报 派送时间：7月下旬-9月上旬 发送数量：3次，各2万份，共6万份 发布内容：开盘、促销、特价房、活动等信息 费用：1.2万元 外地市场 近期主要针对邹城、兖州、莱芜、临淄、临沂五城市进行宣传与推广。 第一阶段(7月底-9月底)：邹城、兖州两地预计各投入6万元，莱芜、临淄、临沂三地预计各投入3万元，其它城市本阶段投入4万元。 外地市场本阶段费用：25万元 备注：外地市场广告推广主要以海报派送为主要宣传方式，当地报纸为辐。详细宣传计划由外地分销商提供。,媒体策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,推广费用,本阶段营销推广总费用约为：49万元 活动费用约为10万元,营销推广计划住宅部分 第一阶段,推广主题：奢享纳海入怀的全景海岸人居 销售目标：本批次房源销售40%,营销推广计划住宅部分 第二阶段,10月 11月 12月 1月,二批次房源,9月15日 第二批次房源 开始蓄客,10月推出2、6、7、8、13、14#楼,第二批次房源强销期,二期开盘 国庆活动,圣诞活动,营销推广计划住宅部分 第二阶段（2010.3-2010.6）,春节有礼,城,漫步地中海,推广语：,文字表现,营销推广计划住宅部分 第二阶段,营销推广计划住宅部分 第二阶段,一、销售策略： 1、第二批次房源预计2011年10月入市，通过开盘前的宣传推广及二期开盘优惠政策、开盘活动等吸引目标客群关注本案最终成交。 2、通过开盘后的强销、圣诞活动等，吸引客户，促