集团资产管理办法培训,综合部 2017年8月10日,培训材料来源： 两份红头发文： 1、吴滨投 2017 8号 关于修订有限公司 资产管理办法的通知； 2、吴滨投 2017 6号 关于印发资产损失责任追究暂行办法的通知。,一、资产经营管理办法,一、适用范围 本办法适用的资产主要包括房屋及土地、电子设备、运输工具、办公家具等。 二、管理职责 公司主要负责人为本单位资产管理的责任人，部门负责人为部门资产管理第一负责人。明确一名综合部资产管理员及各部门（下属公司/项目部）资产联络员,并报公司财务审计部、综合部备案。各部门的共同职责有： 1. 负责资产验收入库、维护保管、统计报告等其他日常管理工作。 2. 做好所使用的办公房屋的日常维护管理工作。 3. 办理公司国有资产处置和对外投资、出借等事项的报批手续。 4. 各部门、项目每半年进行资产情况自查一次并编制相应报告上交综合部，综合部每半年抽查资产的完好情况。 5. 对清查中发现的毁损、盘亏及待报废资产，应当查明原因并申请处置；申请处置部门需向公司提出申请，按管理权限由公司批准后进行，处置后应及时进行账务处理，调整账面结存数。,各部门的不同职责： 综合部： 1.负责资产购置，及负责资产的卡片、标签管理、清查登记等其他日常管理工作； 2.负责资产管理信息平台中资产变动的及时更新工作。 开发建设部、计划投资部： 做好土地等资产的日常维护管理工作，包括日常维修保养，安全检查和处理各类安全隐患等。 商管公司： 1.负责经营性资产的公开招租和合同租金的收缴等工作。 2.办理公司国有资产处置和对外投资、出租、出借等事项的报批手续。,三、资产的取得 （一）房屋及土地 1.接收新建资产 根据开发建设部接收资产通知，做好资产接收准备，并由开发建设部编制移交清单，内容包括资产权证、土地出让合同、人防（消防）验收材料、有关施工图纸、有关税费票据（复印件）等。 凭资产移交清单进行现场核对，核对无误后双方在移交单上签字确认，必要时做好资产有关影像资料记录。 2.接收授权资产 根据区国资办资产授权文件开展授权资产资料疏理，做好接收准备工作。 在区国资办召集下，由涉及资产交接单位的综合部和财务审计部共同参与，根据国有资产授权文件所附资产清单对资产进行现场核对，核对无误后三方在资产移交清单上签字盖章，必要时做好资产有关影像资料记录。,资产接收后，综合部及时发放或以特快专递形式向每一项资产的实际使用者或涉及单位发出资产转移告知书，告知资产的相关权利义务已经转移至公司。 要求： 资产接收过程中，要对资产进行必要的调查，了解资产使用或经营状况，并根据实际情况判断是否适合接收，不能立即接收的资产应向总经理办公室及区政府国资办汇报说明。 资产接收过程中，三方必须到场（即区国资办、移交方，接收方），并根据国有资产授权文件、国有资产流动通知单、资产移交清单对实物和账目进行清点核对，确保授权金额与文件材料一致。 资产接收过程中，要注意信息资料的收集、归档和保存，如相关权证、图示、票据等，为日后资产处置做好准备。,（二）电子设备及办公家具 电子设备及办公家具包括电脑、空调、投影仪、打印机、复印机、办公桌椅、书橱、沙发等用于办公的设备。 1.设备的购置：使用部门填写“采购申请单”（一式两份），报综合部相关领导审核并进行统一采购。 2.设备的验收：采购的资产由各相关部门进行验收，详细核对品名、规格、数量、金额，仔细检查设备的质量，同时对资产进行编号。 3.设备的登记：综合部根据采购申请表、送货单、发票登记台账，并做好“资产标签”，黏贴于资产显眼处。,四、日常管理 各部门、项目根据固定资产的类别，结合实际情况，编制固定资产目录、固定资产总账、明细账等，加强固定资产价值和实物的管理，做到账账相符、账实相符。 （一）房屋及土地 1.定期巡视： 对在用、租赁和闲置等状态的资产必须做到定期巡视，记录巡查的时间、内容、发现的问题等信息，保证房屋、水、电、设备等方面情况处于安全正常状态。外借资产由借用单位负责日常管理，不纳入定期巡视范围。原则上太湖新城镇范围内的在用、租赁和闲置资产每半年巡视一次；太湖新城镇范围外的在用、租赁和闲置资产每年巡视一次。 在巡视过程中发现的问题，应及时向部门负责人和分管领导进行汇报，重大问题应报总经理办公室，研究制订有效处理办法，确保资产正常安全。,2.房屋售价的来源与计算方式 房屋售价首先以项目开发各项成本为基础，如土地成本、建安成本、管理费用等； 房屋售价其次以区域市场同类型产品售价做为主要参考依据； 结合市场因素以及本项目成本，初步确定房屋售价，再结合每个户型的面积大小、位置、景观等个体因素，制定一房一价表； 一房一价表及相应的营销优惠策略经部门评审、集团公司审批，报区国资委备案后进行下发执行。 3.房屋售价签批流程,4.关于应收款催款 已售物业按照合同约定付款，未按照合同约定付款的，按照以下几种方式进行催缴，并视情况收取延期付款违约金： 电话口头沟通催缴，同时以短信、微信等文字记录备案； 经过催缴仍未及时付款的，以催签函、催款函的形式发送至买受方进行催告； 如买受方仍未按照函件上规定的时间进行付款的，以发送律师函的形式向买受方进行款项的催缴，直至诉诸司法途径解决。 5.租金的来源与计算方式 商业运营部按照集团要求，依据当地市场情况、商业业态规划草拟项目的招商政策及租金方案。 招商政策及租金方案形成后，经商业运营部审核，报集团公司领导层审批；商铺招商政策及租金经审批后，商业运营部需严格执行；,项目招商政策及租金草拟方案，经集团商管公司论证调整后，报集团领导审批。 商业运营部根据批复的招商政策及租金方案，确定每个铺位的租金及招商政策，报集团公司审批。商铺招商政策及租金经集团公司审批后严格执行。 商业运营部负责监督、检查政策及方案执行情况。 6.租赁签批流程,7.费用收取： 租金、水电费收取应严格按照合同约定执行，原则上租金按半年或年度收取。承租户水电使用原则上独立开户，暂不具备单独开户条件的水电费按季度收取。 承租方租金拖欠一个月以上的，商管公司应发出租金催缴单或律师函进行催缴。 商管公司负责收取租金（或督促中介机构收取）并做好记录，财务审计部及时反馈租金到帐情况，两部门共同做好租金收取工作。 8.资产维修 在维保期内的，非人为破坏的由施工单位进行免费维修。 过维保期的：维修费用包含在物业合同以内的由物业公司及相关部门维修；维修超过合同范围的，报集团计划投资部进行招标维修或更换。,资产维修工作按照及时、有效、节约原则进行。 资产维修前应填写资产维修审批单，注明维修资产名称、维修原因及估算费用。 超过维保期也不在物业合同范围内的，一般维修项目估算费用 5000 元（含5000元）以下的维修项目，由综合部直接指定维修单位经审批后执行，商管、旅管项目由商管公司、旅管公司直接指定维修单位；估算费用5000元以上50000元（含50000 元）以下的维修项目，由计划投资部拟定2家以上维修公司进行比较并报总经理办公室审批后执行；估算费用50000元以上100000元（不含 100000 元）以下维修项目，则由计划投资部邀请3家以上维修单位竞价或直接谈判（只有1家报名）的形式确定中标人；估算费用100000元以上的维修项目，原则上应公开发包，因特殊情况，由公开发包改为邀请发包的项目，经太湖新城小型工程承发包管理领导小组同意后，由计划投资部邀请3家以上维修单位进行发包。,维修结束后，由负责部门在资产维修审批单上填写承办结果，一份交财务审计部作为费用入账依据，一份由综合部存档，一份自行存档。 10万元以内的资产维修费用由综合部初审，财务审计部复审；10万元以上的资产维修费用原则上报第三方审计部门审定。 （二）电子设备及办公家具 1.电子设备的日常保管由使用部门负责。综合部平时对电子设备进行抽查，了解其使用现状和变动情况等，如有变动及时更新台帐。 2.离职人员在办理离职手续时，所使用的资产一律退还，综合部负责检查退还资产的配置、配件和相关资料是否完整，了解退还资产的使用状况，如有遗失或配置配件缺失，离职人员应负责赔偿。综合部清点后更新登记台账。,（三）项目办公设施、施工现场临时设施、机械等项目资产 开发建设部应配合公司其他各部门（采购部门、资产管理部门等），制定和采取有效措施及相关制度，加强对工程项目中固定资产的管理，特别是工程建设工程中搭建的临时设施、大型机械设备和运输中设备等。 1.项目办公设施管理。建立固定资产购置审批制度，严格按照公司规定的固定资产采购流程进行。工程项目建设过程中所需的固定资产由公司物资采购部门统一购买，现有项目部填写申购单，包括采购设备的名称、品牌、型号、规格、数量、预估费用等，经相关部门、领导签批过后方可进行采购。对一些专用办公设备，如电脑、打印机等，由于其移动的方便性，管理上容易滋生漏洞。因此，针对这些管理上的薄弱环节，应从确定采购时起，就确定好使用人和责任人。,2.项目施工现场临时设施管理。施工现场临时设施是指施工企业为保证施工和管理的进行而建造的各种简易设施，包括：各种便道、围墙、配套管理用房、食堂、宿舍、卫生间、材料封样间、临时用水、用电和燃气管线等。 （1）以上临时设施设备均按照相关制度申请批准后，进行采购安装、搭建。临设施工完成后，由项目经理组织对施工现场临时设施进行项目内部验收并会签。 （2）临时设施的使用及管理，由项目部全权负责，并应做到以下几点： 教育自有职工及外施队人员要爱护公物，不允许发生破坏行为； 必须经常性地对临时设施进行维修； 所有临时设施必须确定专人管理； 所有临时设施均不允许外借给其他单位人员使用，更不允许擅自转让、交换、买卖、租赁或变相租赁；,（3）临时设施的移交、拆除。在工程项目结束之后，按照相关管理制度可将临时设施设备整体移交给资产管理部门，用于下一建设项目，也可将临时设备按照以下管理办法进行拆除： 拆除工程施工前，应由拆除工程施工单位编制安全专项施工方案，拆除单位审核通过后，报总承包单位技术质量、安全部审批。同时向安全生产部提出书面的拆除申请，申请批复后方可进行拆除施工。 拆除工程施工前，应签订安全生产管理协议，明确双方的安全管理责任。发包应对拆除工程施工安全负检查督促责任；施工单位应对拆除工程的安全技术管理负直接责任。 加强监管，强化拆除工程安全责任落实依照有关规定，加强拆除工程的安全管理工作，及时发现和纠正安全生产违章违规行为，消除安全隐患；加强对拆除现场管理人员和施工人员的技术交底和安全教育培训，提高事故防范能力。 拆除后的残余价值由项目自行合减成本。,3.项目大型机械设备管理。采购一些大型机械设备，还可参考工程项目的招标管理办法，由设备、财务、工程、成本管理等部门组成招标小组负责招标工作，通过招标过程的良性竞争，在公平、公正的基础上，购买到质量好、价格优的产品，尽可能的降低公司成本。 （1）大型机械设备采购完成后，要做好进场验收和入库工作。做到购置有验收，领用有登记，保管有台账。健全固定资产总账、明细账、等资料，做到账实相符。 （2）重视机械设备等固定资产的日常维护保养工作。对于一些大型设备，在工作一段时间后，需要由专人进行全面的保养，检查各种线路，确保使用安全，消除隐患。,五、资产处置流程 （一）转让 1.综合部填写公司资产处置审批单，报分管领导、主要领导和财务总监逐级审批。 2.根据公司资产处置审批单意见，综合部填制吴江市国有（集体）资产公开转让审批表报区国资办审批后实施。 3.公开转让应先评估后拍卖，如因特殊情况不宜公开操作的转让事宜，则由综合部按有关批示精神，办理相关手续后落实资产转让事宜。,（二）租赁（非商业资产） 1.综合部填写公司资产处置审批单，报分管领导、主要领导和财务总监逐级审批。 2.首次公开租赁资产的起拍价原则上应委托中介评估公司进行评估。 3.重新公开租赁的资产原则上以上年度的租赁价