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K区规划及产品建议,二五年六月二十日,目 录 第 一 部 分 规 划 建 议 第 二 部 分 开 发 步 骤 第 三 部 分 产 品 建 议,第 一 部 分 规 划 建 议,基本资料,备注:根据发展商提供资料推算,现状市场供货分析,注:以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括:保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。,结论: 近几年珠江新城在售户型面积集中在90180,这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置,面积区间应在此范围内。,未来市场供货分析(近两年),K1地块,主力户型 140-200,主力户型200,主力户型200,主力户型110150,主力户型150,主力户型138148,占68,主力户型85175,小复式,商务公寓,恒烨,未来住宅用地规划一览表,结论: 未来几年珠江新城住宅面积比较分散,根据区片的不同,西区集中在60以下的商务公寓,中区以110150为主力户型,东区则以180200的大户型为主。,中海珠江公园地块户型面积比例,备注:以上统计为约数,实际以中海公布为准,珠江新城容积率分析,根据对珠江新城内占地超过1.3万以上的小区进行容积率的对比分析,我们发现: 西区的容积率普遍高于东区; 东区项目容积率低于规划容积率; 要把项目售价高于同区位项目,则须牺牲部分容积率。,户型比例考虑,K区的推出时间将是珠江新城的成熟期,根据内部消息,届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场(如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等) 本项目地块占地较大,如果全部建成大户型,市场上的大户型产品同质化严重,竞争激烈 本项目的容积率相对较高,决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品,本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求,户型比例设置建议,通过计算,总户数约1390户 平均面积约150,规划原则,地块 为长方形(长宽比例1.75:1),故整体规划建议用围合式设计 楼宇高差设计应注重“天际线”的设立 南方人比较注重“东南风”,故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低,为整个小区引入东南风 小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势;若设置两梯四户,则南向单位没有景观支持,而且临路,南向单位的价值不高;北向单位虽有景观支持但朝向差,缺陷明显。这样,4户的价值都不能最大限度的发挥出来。,规划原则,幼儿园的外观设计结合园林进行,为小区塑造有价值的景观,现实建筑园林化的生态设计 建筑外立面的设计结合园林绿化进行,实现建筑园林化的生态设计 为保证项目的档次,最大限度的扩大项目住宅的价值,小区南面的楼宇不设立商业,首层作架空层绿化,商业分布建议,西面、北面的商业价值较高,故商业设立在西面和北面的裙楼; 商业面积要求40,000万平方米左右,故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。,总规划图-方案一(不设超高层),规划后(方案一)的基本资料,备注:项目的容积率相对较高,以上规划方案相对合理,预期售价相对较高,发展商的利益可以保障。,总规划图-方案二(西北、西南设超高层),利雅湾,西面的景观价值最高,故选择西向栋别(A、N栋)作超高层的设置,但西面朝向较差,西向户型西晒严重;同时,N栋对北向楼宇的景观有一定影响。,规划后的基本资料,备注:此设置与规划许可容积率“7”接近。,总规划图-方案三(北面设超高层),利雅湾,选择北向栋别(、栋)作超高层的设置,能够最大限度的发挥项目的价值:超高层的高层单位的景观、朝向均一流。,规划后的基本资料,备注:此设置与规划许可容积率“7”接近。,第 二 部 分 开 发 步 骤,开发原则,首先开发有商业的部分,提高首批交楼时小区的成熟度 每期开发尽可能包含大部分户型或面积 超高层产品最后开发 每期开发的产品必须有特色(特别是首期产品),而且能让市场印象深刻,让产品特色深入民心,从而“高速”、高价的完成销售。,利雅湾,花城大道,中海K区项目,30,30,30,30,30,30,28,18,18,22,22,18,30,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,180,150,150,150,150,120,120,120,120,120,120,150,150,90,90,90,90,110,110,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,120,120,150,150,16,180,30,150,150,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O,冼村路,三期开发,一期开发,二期开发,开发顺序,第 三 部 分 特 色 产 品 建 议,2梯2户(、栋),客厅。层高4.1米,采光良好,宽阔视野空间 卧室。安静、舒适,私密性高 厨房、卫生间、餐厅。干湿分区,方便合理,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,1.客厅。层高4.1米, 采 光良好,宽阔视野空间 .卧室。,2梯2户(、栋),150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,2梯2户(、栋),错层空间,透视图,2梯2户(、栋),板式结构 首层架空,立体化园林,通透 23层二三层退台式空中别墅 层以上为标准大平层设计,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,私家退台绿化,2梯2户( 、栋参考户型),2梯2户( 、栋参考户型 ),2梯4户参考户型一 南北对流,花园梯间,2梯4户参考户型二,3梯6户阳光梯间,户户跃式,外立面建议,错落有致、有层次感和空间感的外立面,显得有气势的同时又有时代感,The End,
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