第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称济宁XXXX居住小区建设项目二、项目承办单位山东XXXXX有限公司三、项目建设地点东临古槐路，南临机电一路，北临规划路。四、申请报告编制单位济宁市工程咨询院工程咨询资格等级：丙级证书编号：工咨丙11820060047发证机关：国家发展和改革委员会第二节 申请报告编制的依据一、国家及省市有关政策、法规和文件二、项目总体规划三、住宅建筑设计规范四、济宁市城市总体规划五、城市居住规划设计规范六、济宁市各类建筑取费标准七、济宁市土地分等级及基准地价八、2009年济宁市统计年鉴九、项目承办单位提供的有关设想及基础资料第三节 申请报告的编制范围项目研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。申请报告研究的主要内容有：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）市场需求分析（3）建设地点和建设条件（4）建设规模和建设内容（5）设计方案（6）项目进度安排（7）环境保护和节能（8）物业管理（9）投资估算及资金筹措（10）财务评价与社会效益分析第四节 项目开发单位基本情况山东XXXXX有限公司是在依托于母公司“青岛九方集团有限公司”的基础上组建成立的房地产开发企业，其注册资金3000万元人民币，房地产开发资质为二级。公司成立初期，主要是专为青岛九方集团有限公司承揽房地产开发业务，随着其业务的不断拓展，专业技术队伍的日趋成熟，内部管理机制的不断完善，于2003年11月经曲阜市工商登记注册，成立了“曲阜市XXXXX有限公司”，并于2004年经济宁市建设委员会批准取得了房地产企业开发暂定资质。又于2007年7月经山东省工商局批准更名为“山东XXXXX有限公司”，经济宁市工商局批准注册地变迁为济宁市。2008年2月经山东省建设厅批准核定为“房地产开发企业三级资质”。2010年经山东省建设厅批准晋升为为二级开发资质。公司现有职工33人，专业技术人员21人，其中：高级6人；中级10人。法人代表XXXX，1988年7月毕业于山东省建筑工程学院；19881995年在青岛胶南市建筑设计研究院从事结构设计工作；19952004年任青岛九方集团有限公司总经理。第二章 项目背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、济宁市概况济宁市位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带，东邻临沂市，西接菏泽市，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安市交界，西北隔黄河与聊城市相望。济宁市是省级历史文化名城，国家重要的能源和原材料基地；是山东省重点规划发展的除青岛、济南以外的第三大区域性中心城市。现辖2区（市中区、任城区）、3市（曲阜、兖州、邹城）、7县（汶上、泗水、微山、金乡、嘉祥、鱼台、梁山），153个乡镇。总面积1.1万平方公里，总人口805.78万。境内有曲阜、邹城2座国家级历史文化名城和孔府、孔庙、孔林3个世界历史文化遗产，古老的京杭大运河、水泊梁山、微山湖等风景旅游胜地享誉海内外。济宁区位优越，交通便利，资源丰富，综合经济实力较强，是一座加速成长中的工业城市，全国重要的能源基地，也是山东省重点发展的三大区域中心城市之一。济宁地处鲁苏豫皖结合部，是华东与华北、山东半岛与中原地区的通道。京沪、京九、新石铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网，济宁还是全国内河水网重要枢纽，京杭大运河干线总长度为210公里，纵贯济宁南北，济宁机场为军民两用空港。市中区内开通公交车线路40条，出租车5千余辆，城区已联成四通八达的主体交通运输网。济宁先后荣获“全国科教兴市先进城市”、“全国平原绿化先进市”、“全国卫生城市”等称号，连续三次获得“全国双拥模范城”。近几年来，济宁市加快建设经济强市、文化名市、组群结构大城市，国民经济平稳快速增长。初步核算，2009年全市地区生产总值完成2279.19亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%，增速比上年回落0.4个百分点，比全省增幅高0.8个百分点。第一产业增加值270.41亿元，增长5.1%；第二产业增加值1264.81亿元，增长14.8%；第三产业增加值743.97亿元，增长11.4%。人均GDP达到28492元 （按现行汇率折算为4170.99美元），比上年增加1771元，按可比价格计算增长11.9%。地方财政收入占地区生产总值的比重达到5.9%，比上年提高0.3个百分点，经济运行质量有新的提高。二、济宁市城市建设及建筑、房地产业发展情况城市综合服务功能明显提高。全年园林绿化完成投资31579万元，新增园林绿地面积157.94公顷，建城区绿化覆盖率达41.17%，绿地率达39.63%，人均公共绿地达9.8平方米。市政道路设施建设完成投资76567.2万元，全年新修道路18条，新增道路长度28.921公里，面积121.92万平方米。维修道路128条，维修道路路灯共5493盏，新安装路灯1742盏，累计维修人行道24635平方米。市区污水处理工程完成投资37150万元。济宁市区公用事业发展迅速，新增燃气用户8400余户，供水管网46.4公里，城市供水普及率达到99.5%。城区完成新建和改造供热管网23公里、分支管网20多公里，新增供热面积300万平方米，达到1207万平方米，集中供热热化率达到58%。市生活垃圾综合处理厂全面投入生产运营，共处理生活垃圾13.5万吨。全年新增公交车辆100辆，增加延伸路线4条，为市民出行提供了方便。济宁市建筑业生产稳定增长，经济效益明显好转。建筑业生产规模不断扩大。全市资质以上建筑企业375家，新增33家，完成建筑业总产值202.2亿元，增长23.8%；实现利税4.5亿元，增长15.4%。房地产开发平稳回升。房地产开发完成投资82.4亿元，增长20.1%。全市房屋施工面积1251.1万平方米，增长16.4%；房屋竣工面积212.3万平方米，增长30.8%；商品房销售面积258.4万平方米，增长40.6%。其中商品住宅销售面积242.3万平方米，增长38.9%。房屋空置面积32.9万平方米，增长68.9%。三、济宁市人民生活情况2009年全市城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入15163元，增长11.2%，人均消费支出9289元，增长13.2%。济宁市区人均可支配收入16978元，比上年增加1361元，增长8.7%；人均消费支出10387元，增长9.5%。城市居民家庭恩格尔系数37%，下降0.9个百分点。农村居民人均纯收入6470元，比上年增长8.5%；人均生活消费支出3895元，增长4.3%。农村居民家庭恩格尔系数为36.7%，降低0.1个百分点。城乡居民居住条件继续改善。城市居民人均居住面积30.96平方米，比上年增加0.5平方米。农村居民人均住房面积36.1平方米，比上年增加3.1平方米。劳动就业保持稳定增长。全市城镇新增就业人员8.74万人，其中下岗失业人员再就业4.44万人。城镇登记失业率为3.8%。社会保障进一步加强。全市企业养老保险参保人数达到59.92万人，征缴养老保险费22.43亿元，为11.5万名离退休人员发放养老金16.44亿元；机关事业单位养老保险参保人数19.99万人，征缴养老保险费16.16亿元；农村养老保险参保人数75.32万人，养老保险费收入1.64亿元。医疗保险制度改革成效显著，初步建立起多层次的医疗保障体系，全市城镇基本医疗保险参保人数达182.3万人，征缴基本医疗保险费11.15亿元，支付医疗保险待遇9.9亿元。失业保险参保人数59.04万人，征缴失业保险费2.51亿元，发放失业保险金11695万元。社会福利事业继续发展。2009年末全市收养性社会福利单位床位18526张，收养各类人员16449人。城镇建立各种社区服务设施568个，社区服务中心22个。全年接受社会捐赠6997.2万元。社会救助制度逐步建立。全市已初步形成了以低保为主体、临时救济为补充、社会互助为辅助、优惠政策相配套、基层社区组织为依托的“五位”一体社会救助体系。2009年全市城市低保对象21684户、44777人，发放低保金9916.4万元；救助农村低保对象8822户、178457人，发放救助金14161.5万元；供养农村五保19632人，投入供养资金4701.2万元。四、项目的提出根据济宁市城市总体规划（2008-2030），济宁市将以发展市区为中心建设组群结构大城市。济宁市的发展根据全省经济发展战略，进一步完善城市规划，确立了“东拓西跨，南联北延”的城市发展战略格局，使城市的产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。济宁市中心城区空间结构与用地布局中提出城市发展主导方向为：以向东发展为主，适度发展南部、北部、西部；空间结构与功能布局：中心城区形成“双城六片三心三轴”构成的“H型”城市空间结构。“双城”即以老城片区为核心，以济北新区、滨河新区、滨湖新区为主体的西城和以高新区、接庄新区为主体的东城。“六片”即老城片区、滨河新区、滨湖新区、济北新区、高新区和接庄新区。本项目位于济北新区，项目总用地面积约11.54公顷。项目的建设将进一步推进“北延”战略，整个小区建设完成后，将成为济宁北部城区大规模高品质生态社区。第二节项目建设的必要性一、符合国家政策的要求随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度已进入实质性阶段，国家主要政策包括：（1）取消福利分房，实行货币化分配制度；（2）大幅提高租房租金；（3）取消48项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开发企业。二、符合济宁市城市发展总体规划的要求一个城市建设和发展到一个较高水平时，总是伴随着人流、物流、资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规模的基础设施和房地产开发建设与之协调和配套,济宁市已经具备了这样的开发建设基础。三、符合居民对新型住房的需求当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在济宁市区仍然存在。该项目建有多栋高层住宅，高层住宅相对于小高层、多层住宅具有较高的品质。首先是科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准。其次，高层住宅保值空间大，它既可居住，也可用于办公，商业价值高，产品设计也较超前，升值空间大。三是高层住宅在通风、采光上均优于小高层、多层，高层在户型设计上比小高层、多层有更大的空间余地。四是高层在设备硬件上更具有潜在优势，高层具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添一道风景线。同时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。登高望远，开窗见景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品味。五是高层非常有利于土地资源的合理利用。目前济宁之所以会流行高层、小高层，是因为除了住宅本身有优势外，还与开发商为了有效用地、节约成本有关。六是城市用地越来越紧张，地价更是节节攀高，因此开发商在通过招标拍卖得到一块地之后，更要想办法“创造空间”、消化成本。在这种情况下，住宅的楼层理所当然便会往高处走。七是高层带有电梯，为住户提供了生活方便，避免了“爬楼”的艰难，也是众多消费者竞相青睐的原因之一。第三章 市场需求分析第一节 当前房地产市场预测房地产市场深受国家宏观政策的变量、国家改革的变量、近几年国家经济运行情况的变量、金融和资产的变量以及人口的变量的影响。通过这些宏观变量关系，将左右房地产业的发展走势。一、土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严国土资