中电阳光新城-清水湾经济适用房建设项目可性行研究报告 目 录第一章 业主单位及项目状况411项目业主单位概况412项目概况513项目建设进度计划安排20第二章 发展规划/产业政策/及行业准入分析2121发展规划分析2122产业政策分析2223行业准入分析23第三章节能方案分析2431用能标准及节能规范2432节能措施综述2433能耗状况及能耗指标分析2534节能措施和节能效果分析26第四章建设用地、征地拆迁及移民安置方案2841项目选址及用地方案2842 场址建设条件2843土地利用合理性分析2944征地拆迁及安置规划方案29第五章 环境及生态影响分析3051 设计依据3052 建设地点环境现状3053 项目建设及使用对环境的影响3054 环境保护治理措施3155 环境影响评价3156 环境保护建议32第六章 项目管理及建筑进度3361项目管理3362项目实施阶段3363建设周期346.4项目招标初步方案35第七章 经济影响分析3771经济费用效益分析3772评价结论4173行业影响分析4174区域经济影响分析41第八章 社会影响分析43附件：1. 建设单位营业执照 2建设单位资质证书 3建设单位财务报表 4项目建设用地规划许可证 5土地使用权证书 6. 洛阳市住房委员会办公室“中电丽景”经济适用住房建设项目中标通知书 （2009年10月9号）7.洛阳市发展与改革委员会“关于中电丽景项目建议书“的批复 洛发改投资【2008】210号附图:1项目地理位置图2项目总平面布置图第一章 业主单位及项目状况11项目业主单位概况111业主单位概况业主单位名称：中电置业（洛阳）有限公司法定代表人：孙建国中电置业（洛阳）有限公司是由中电华软投资集团有限公司出资，在洛阳注册的专业房地产开发企业。成立于2008年9月，公司注册资金5000万元，为三级房屋开发企业。公司依托中电华软投资集团公司，资金力量雄厚，人力资源丰富，现有各类工程技术人员20多人，其中具有高、中级职称的技术人员11人。公司响应国家深化城镇住房制度改革，加快住宅业发展，拉动经济增长，完善住房供应体系的重要政策，积极投身于洛阳房地产开发。 “人为本、重诚信、创一流”是公司的企业文化的理念，“以人为本、追求卓越”的开发理念贯穿于公司的一切经营活动。公司通过投标成功取得“中电阳光新城”经济适用住房的开发权。本项目系河南省2009年经济适用住房建设计划项目、河南省“8511”投资促进计划项目，洛阳市的重点工程。建成以后将成为洛阳市大型的保障性住房社区，可一次性提供保障性住房6000余套，惠及洛阳市近2万城镇中低收入居民。其开发建设得到了洛阳市各级领导、相关委局及友邻单位的重视与大力支持。公司将在“建老百姓满意的住宅”这一企业宗旨的指引下，为洛阳市民倾力打造科学、舒适、美观的“中电阳光新城”国家康居工程示范项目,为推进洛阳市保障性住房建设，拉动住房消费，解决中、低收入群众的住房困难，维护社会稳定起到积极的作用。公司将以更高品质的工作实现“创造完美，服务用户，奉献社会”的追求。公司主营业务：以房地产开发经营为主业，并展开建筑工程技术咨询、建筑材料销售等经营业务。股东：中电华软投资集团有限公司目前公司主要的投资项目情况：栾川龙峪湾月牙会议中心和“中电阳光新城”经济适用房项目。公司投资建设 “中电阳光新城”经济适用房项目，总占地600余亩，总规划建设面积近60万平方米，概算投资12亿元人民币。建成后将成为河南省第一家“国家康居工程示范社区”。本次可行性研究的对象为“中电阳光新城”经济适用房项目中的 “中电阳光新城-清水湾”组团居民小区。12项目概况121可研报告编制依据（1）洛阳市城市总体规划（20082020）（2）洛阳市国民经济和社会发展“第十一个五年”计划纲要（3）洛阳市近期建设规划（2006-2010）（4）项目单位提供的有关资料及数据（5）GB50180一93(2002年版)城市居住区规划设计规范及其它现行规范、规定。（6）1998年洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定。（7）洛阳市数字化llOOO地形图122 项目提出的理由洛阳地处河南西部，横跨黄河中游两岸，辖一市八县六区，总面积15208平方公里，总人口670余万。市区面积544平方公里，城区人口近200万。洛阳以千年帝都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，是华夏腹地一颗璀璨的明珠。洛阳有着悠久的历史文化，有以龙门石窟为代表的众多文物古迹，还有多姿多彩的山水景观，国花牡丹名甲天下，是中国景观名胜精彩纷呈的优秀旅游城市，也是新兴的现代工业城市。随着经济的发展及社会的进步，洛阳的城市面貌也在发生着日新月异的变化。根据城市发展的需要，为尽快把洛阳建设成为中西部地区“最佳人居环境城市”和“中西部地区中心城市”，进一步提高洛阳在全国的知名度，洛阳市政府制定了洛阳市城市发展的规划，确立了“以洛河为轴，南北对应发展”的城市规划原则，以拉大城市框架，提升城市档次。几年来，洛阳市对基础设施的投入逐年加大，配套完善了道路、自来水、热力、煤气等一系列基础设施，完善了城市功能。项目建设地点附近辖区及周边满足申购经济适用房的条件的城镇居民是本项目的目标客户，由于这部分居民人员众多，相当一部分居民收入居中低水平，急需改善居住条件，住房需求旺盛，项目开发的外部条件已经具备。123拟建地点“中电阳光新城”经济适用房项目建设地点位于洛阳市老城区邙山镇中沟村，北至红山路，南至石油公司、铁路专用线，东至卫校、警校西围墙，西至中沟村村道。建设用地为公司通过划拨获得开发权。清水湾项目位于“中电阳光新城”的东南角，地块周界为：北至道北五路，南至石油公司、铁路专用线，东至小区内规划的经五路，西至规划道路为经四路。124主要建设内容和规模“中电阳光新城”经济适用房项目规划总用地面积24.1976万平方米，总建筑面积57.6348万平方米。本期拟建的 “清水湾”居民小区规划用地面积91亩，总建筑面积15.805万平方米，住宅建筑面积12.93万平方米，商业设施10700平方米，相关配套设施共计3250平方米，地下建筑面积14800平方米。拟建多层住宅16栋，小高层住宅12栋，可提供保障性住房1493套。125建设方案1251规划指导思想（1） 从健康宜居、环保科学、经济适用出发，精心设计。（2） 遵循自然与文化相结合的原则，强调人与自然和谐共存的环境概念，营造“公园中的小区，小区中的公园”。（3） 总体协调统，规划布局结构清晰，功能组织合理，设施配套齐全，方便居民生活，有利于邻里交往和物业管理等需要。（4） 重视小区的空间环境组织、建筑文化内涵及绿化景观系统。主体设计考虑地区特征及个性，并与周围环境相协调。创造安全、卫生、方便、舒适和优美的小区环境及新颖、美观、大方的城市道路沿街景观。（5） 合理组织小区内部及外部的交通流线，避免区内外交通穿越，同时满足消防、救护等要求，并保证区内人车安全和居住的安宁。（6） 尊重自然地形，尽量减少工程土石方。（7） 在符合居民活动规律和方便居民日常使用要求下配置公共服务设施，小区内安排休闲、体育锻炼与交往的场所。（8） 小区内设社区办、幼儿园、大型商场和停车场等各种便民设施。本可研报告对小区的建筑总体布局进行了综合分析、比较、优化，实现功能分区更加明确。1252 项目总体规划方案 （1）总体布局 该小区规划性质为经济适用房大型综合社区，小区四面临规划的城市道路。场址呈较规则的长方形，邙山大渠把两个组团隔开，平面上沿邙山大渠布置小高层住宅，以邙山大渠作为小区的水系景观，以期取得良好的景观效果。结合现状规划内设六排多层住宅。排与排之间的空地布置绿地小品及地上停车位。小区中央设置中心花园及居民休闲场所，在小区四周布置超市及商业，布局合理、方便居民生活。 （2）小区主要出入口和道路交通 根据人流、车流方向，小区东、南、西、北四面临规划路设置出入口，小区内道路网络清晰，顺而不乱，有效地防止了机动车在小区内的穿行；部分机动车沿楼间路边停车位停放,道路两侧具有良好的绿化环境。 （3）群体布置、空间组织及景观特色 小区内以条式住宅为主，住宅具有统一而富有变化的建筑形式，建筑以传统而富有现代特色的坡屋顶为主,增强了住宅小区的特色和个性。 （4）公建配套设施 小区充分依托已有的公用设施，附近服务半径内小学、娱乐中心、医疗中心、托幼、物业中心、购物中心齐全和功能合理，小区内设置箱式变电站、煤调站、热力站、垃圾收集点、停车位等小型公用设施。公共配套设施齐全，满足居民要求，方便居民使用。 工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计,合理安排，相对集中，一次建成，并便于管理和维修。 （5）绿地系统规划 小区内在楼前后布置绿化，使居民感觉置身于绿化景观之中，更加提升了小区的环境档次和品位。 绿化系统主要为院落绿地。每幢楼房前后均规划有楼间绿地，位置居中，住户均能共享。开放的绿地空间，既满足了居民的亲近自然要求，也使空间更加活跃。这样，就将建筑、绿化融为一体，创造了良好的环境，丰富的景观。院落绿地方便居民日常交往，并形成环境优美的院落空间。 道路绿化是道路的隔离绿带及利用建筑退让线距离的绿化，由于道路是人使用最频繁的空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉、草、植物栽植等，使绿色与人的活动结合起来，获取较高的环境效益。 （6）抗震、人防规划 依据国家国防委(2003)18号文件规定，多层建筑按照地面首层建筑面积修建6B级人防地下室，本工程按人防设施要求建设地下室。工程抗震等级依据建设部有关住宅小区工程的规定，建筑物按七级抗震设防。 （7）综合管线布置本工程的供水、排水、供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布置。（8）总平面主要设计指标清水湾组团平面布置经济技术指标 B4-5地块 序号 技术指标 单位 数量 备注 1 规划建设用地面积 m213840约21亩 2 总建筑面积 m240600 2.1 规划住宅建筑面积 m227750 2.1.1小高层住宅 m227750框架10-11层2.2商业设施m26100 2.3 规划公共建筑面积 m27502.4地下室m26000 3 居住户数 户336 4 居住人数 人 1075 5 户均人口 人户3.2人 6