毕业实习报告系部名称： 建筑工程系 专 业： 房地产经营与估价 班 级： 09级房地产经营与估价学生姓名： 徐 林 洋 指导教师： 张 宏 伟 吉林省经济管理干部学院吉林经济职业技术学院房地产抵押估价报告 致委托方函*先生： 因您抵押贷款的需要，我公司接受了委托，于2010年5月15日派出房地产估价专业人员，根据房地产估价委托协议书及相关资料所载的评估范围和对象，对您位于长春市*的一套营业性用房（总层数2层，估价对象层数为2层），估价对象四至为：东临*，南临*，西临*，北临*，实施了实地查看、市场调查与询证，房屋所有权人和土地使用权人均为*，建筑面积51.03平方米，分摊土地使用权面积为62.00平方米。根据抵押贷款的估价目的，遵循房地产估价客观、独立、公正、公平、公开的原则，按照估价程序，本次估价采用市场法进行评估，结合各项因素对房地产价格的影响，严格遵守国家、政府对房地产估价制定的法规与制度、技术规范以及行业标准，对贵方委托的房地产进行了客观、合理的测算，综合得出估价结果如下：确定估价对象在估价时点2010年5月15日持续使用状况下的房地产抵押价值为人民币44.00万元（取整数）。人民币大写:肆拾肆万圆整。单价：8695.25元/平方米。特别提示：1、本估价报告应用的有效期一年，自2010年5月21日至2011年5月20日；2、本估价报告一式四份，估价方存档一份，提交委托方三份；3、估价的具体情况及相关专业意见，请见附后的估价报告，并请特别关注其中的估价假设和限制条件。特此致函 *房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人：*2010年5月21日估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、本估价报告是依据委托方及相关方提供的有关资料，委托方及相关方对提供的资料的合法性、真实性、完整性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。5、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、我们于2010年5月15日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观及可能情况下的内部和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量、 设备、设施质量进行测试、调查的责任本次估价查看人：中国注册房地产估价师 * 中国注册房地产估价师 *7、本次评估以委托方与吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司签订的房地产估价委托协议书等其他相关资料为依据。8、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。9、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，提供资料方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。10、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不应向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。11、本估价报告结论系本估价机构专业化的咨询意见，受本估价机构人员专业水平和能力的限制。12、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公众媒体上，无论报告是否加盖公章，本估价结果及本估价报告的知识产权和解释权为吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司。13、我们在此提醒本报告的使用者注意：房地产的价值受市场影响较大，并且变现能力较弱，变现费用较高。报告的使用者应认真考虑产权性质、市场价格波动风险、物业变现的不确定性和变现费用、物业转让时应缴纳的有关税费等因素。声明人： 中国注册房地产估价师: * 注册证号： *中国注册房地产估价师: * 注册证号： *估价的假设和限制条件(一)假设条件 1、本次估价是以估价对象合法取得国有土地使用权证、房屋所有权证，房地产权利界定清晰，并可在市场正常销售，估价方不承担产权证明的责任，以政府有关部门所确认的房屋用途和土地用途为准，并保持现状继续使用为前提测算估价对象房地产抵押价值。2、本次估价假定估价对象房地产没有任何的他项权、留置权和要求权，假定估价对象房地产权益完整，具有完备的所有权和使用权，未考虑估价对象资产形成过程中的债权债务问题，本次估价以估价对象不涉及其他任何法律纠纷为前提。 3、本次估价按估价时点估价对象房地产的实物状态和现实权属状态测算评估值，未考虑建筑设计及施工质量等因素对其价格的影响。4、本次估价假定估价对象的房屋按评估设定的结构、性质、用途正常的设计、施工、使用，未考虑异常建筑设计、施工质量、建筑材料及使用方式等因素对其价格的影响。5、委托方所提供的信息被认为是可靠的，估价师并不保证信息的准确性。6、报告中估价结果为估价对象在2010年 5月15日的房地产公开市场价值，即在估价时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：（1）、存在一个自愿销售的卖者和一个自愿购买的买者；（2）、买卖双方的行为都是精明和谨慎的，且双方有进入市场的自由，以及完全掌握当前房地产市场信息的能力；（3）、估价对象可以在公开市场上自由转让；（4）、在估价时点前，相对于估价对象的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期,在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；（5）、交易条件公开且不具有排他性；（6）、不考虑特殊买家的附加出价。 (二)限制条件 1、本报告只在本次评估目的下使用，不得挪作他用，且本报告必须完整使用，否则我公司不承担任何责任。 2、本报告未经我公司同意，不得向估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部和部分内容不得发表在任何公开媒体上。3、委托方及资产占有方应当向房地产估价机构如实提供房地产估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任4、本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、出现因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。 5、在房地产市场比较稳定的状况下，估价报告的有效期自报告发出日起一年内有效。6、本房地产估价报告中的估价结果为估价对象于估价时点的市场价值，未考虑非正常变现及其他连带负债对房地产价值的影响。 7、估价对象状况和房地产市场状况因时间而发生变化时，对房地产价值和变现价值均会产生一定的影响。委托方应综合分析影响房地产的各种风险因素及变现处置时发生的费用、税金及难易程度，合理使用评估价值。8、估价对象的变现能力，是假定在估价时点处置时，在没有过多损失的条件下，将估价对象房地产转换为现金的可能性。因估价对象资产因司法诉讼要求其快速变现的特殊性，可能实现的价格也许低于正常市场价值较多，对此，相关方应给予关注。9、以拍卖形式处置涉诉房地产时，应当对其公开市场价值进行评估，对于此类房地产因为要求在一定时期内将资产变现，其实际价值为资产可收回的快速变现价格（即强制清算价格），其价格要低于正常的公开市场价值。按照有关规定，法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或市价的80%。 10、估价对象状况和房地产市场状况因时间而发生变化时，对房地产价值和变现价值均会产生一定的影响。如在有效期内遇到国家宏观经济政策变化或不可抗拒的自然灾害及房地产市场价格变化较快等影响房地产价值较大时，评估值应作相应调整或重估。11、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象、估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。12、本报告后附估价机构营业执照、资格证书及估价人员资格证书复印件需加盖公章，否则无效。13、本报告估价结果的估算是以估价对象在估价时点的状况和估价报告对估价对象的假设和限制条件为依据进行的，如上述条件发生变化，估价结果应作相应调整。房地产估价结果报告（一）委 托 方：（略）（二）估 价 方： （略）（三）估价对象及概况：1、土地概况：（1）土地的使用权状况根据委托方提供的资料及估价人员的现场查看，该幅土地的土地使用权人为谢民卫，土地坐落于长春市*，土地使用权证号是长国用（201*）第*号，地号为*，图号*，地类用途为其他商服用地，土地使用权类型为出让，土地使用权分摊面积是62.00平方米，土地使用权证登记时间为2001年8月12日。（2）土地的自然状况估价对象土地位于长春市*，东临*，南临*，西临*，北临*，该区域为五级商业用地，地形较规则，地势较平坦，地质水文状况良好，土地承载力较强，基础设施配套齐全，宗地内外实际开发程度为宗地外七通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气）、宗地内六通一平（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖及场地平整）。2、房屋概况-（1）房屋的所有权状况根据委托方提供的房屋所有权证书及房地产估价专业人员现场查看，估价对象坐落于长春市*一套营业性用房，房屋所有权人为*，房屋所有权证号为*房权字第*号，栋号*，房号为*，建筑面积为51.03平方米，规划用途为商业服务用房，房屋所有权证登记时间为2001年5月12日。（2）房屋的自然状况;根据评估人员现场查看及委托方提供的相关资料，估价对象建筑结构为钢筋混凝土结构, 层高普通层高，总层数为三层，估价对象所在层数为三层，外立面涂料抹面，内墙普通抹灰面，水磨石地面，普通装修，塑钢窗，入户门为铝合金推拉门。水、暖、电齐全，南北朝向。维护保养情况较好。小区环境较好，商业氛围浓厚聚集性强，人文环境好，空气质量优。3、 评估范围 本次评估范围为上述房屋及其所分摊的土地使用权。 (四)估价目的抵押贷款，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 (五)估价时点经与委托方协商,估价时点确定为完成估价对象实地查看之日，即2010年5月15日。一切作价标准，取值依据均以此估价时点为准。(六)价值类型 房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款