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诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 沈阳沿海赛洛城项目2012年度营销推广方案 2011,我们风雨同舟,共创沈阳沿海赛洛城年度销售业绩之巅, 2012,我们携手前行,新景祥有信心和决心以全司之力,再创沈阳沿海赛洛城年度销售奇迹! 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 市场定位:本案竞争市场环境如何,差异化竞争点在哪里? 客群定位:新的市场环境下,客群有哪些变化,如何在区域竞争中争夺客户? 核心价值:本案的价值点有哪些,尾盘如何去化? 营销目标:本案2012年营销目标是什么,推广如何兼顾品牌提升与赢利双重目标? 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 目 录 宏观市场分析与预判 区域市场分析 2011年营销总结 2012年可售货量统计分析 2012年营销策略 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 宏观市场分 析与预判 宏观市场分析 宏观市场预判 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 小结:沈阳近5年的的GDP的增长速度远高于全国GDP的增长速度。 全国GDP2006-2010年(单位:亿元)沈阳GDP2006-2010年(亿元) 宏观市场分析 备注:数据来源于年鉴 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 三大需求对GDP增长的贡献率(%)人均地区生产总值(元) 小结: 三大需求在GDP的贡献率中,投资占的比例最高,且发展较为平稳;人均GDP每年呈 上升趋势,且上升的幅度较大; 与全国其它城市相比,沈阳处于二线城市中游水平,未来发展前景较好; 宏观市场分析 备注:数据来源于年鉴 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 沈阳市2019年10月至2011年11月居住用地可建面积成交走势图 小结: 2011年度沈阳的土地市场上半年受政策影响,成交量相对较低,但在下半年土地市场比较 活跃,尤其是在11月份时出现了大幅的下滑,主要还是受部分一线城市降价的影响较大; 沈阳各开发商的土地储备量比较充足,对未来的市场还是充满信心的。 宏观市场分析沈阳 备注:数据来源于CRIC 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 2010年11月至2011年11月沈阳市商品房的 供求关系对比图 宏观市场分析沈阳 小结: 从左图可见2011年度沈阳的商品房市场明显供过于求的; 从右图可见,商品房年度成交相对平稳,在2月份春节与限购令出台后的成交量有所下降,11月份受一线 城市降价的影响,成交量出现下滑的现象。 2010年11月至2011年11月沈阳市商品房 成交量走势图 备注:数据来源于CRIC 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 宏观市场分析沈阳 小结: 从左图可见,70-90平所占比例最高,其次是100-120平与50-70平,再次是90-100平,目前 市场仍然是以中小户型为主力需求面积段; 从右图可见,目前市场对均价接受度最高的是5000-6000元,其次是6000-7000元之间; 2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交 面积段分布图 2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交 价格区间段分布图 备注:数据来源于CRIC 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 宏观市场分析沈阳 小结: 2009至2011年沈阳市商品住宅的均价稳步上升,每年以9%左右的速度增长; 备注:数据来源于CRIC 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 宏观市场分析 2011年房地产政策大事记 新国八 条、限购 令及年底 限购令的 延期 3次加 息,6次 上调与1 次下调存 款准备金 外地户 口客户贷 款政策从 严 沈阳二 环外不限 购、限购 令软着陆 沈阳今年 建5.3万套 保障房,明 年建3.7万 套,且计划 提高补助 政府重 申加大经 济保障房 的开发量 股票市 场动荡较 大,部分 投资被套 牢 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 2011年宏观政策简析 限购令将持续,政府对房地产将持续保持打压的态度,3月的与政府换届将是个风 向标,转支持的可能性较小; 目前的贷款利率已达历史最高点,客户的购房成本不断增加,且对外地人的贷款限制趋 于从严与从紧的态势,不利于外地人在城市内置业; 政府不断加大对经济保障房的投入与监管,在一定程度上影响了普通住宅的销售,对中 小户型的普通住宅有一定的不利影响; 股票市场的不稳定,套牢了部分热钱涌入房地产行业,对投资类产品的销售有一定的不 利影响; 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 国家持续打压房价、沈阳政策软着陆、浑南新区在非限购区; 金融政策从紧,对外地人置业有一定的不利影响; 经济保障房政策的落实与补助的提高,对中低档楼盘有一定的不利影响! 沈阳经济发展稳步上升,房地产受宏观政策影响相对较小,未来房价大幅波动的可能性较小! 我们所处的宏观市场环境 宏观市场预判 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 区域 市场分析 2011年区域市场发展总结 2011年区域竞品销售情况 2012年区域竞品潜在供应量 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 2010年11月至2011年11月沈阳市浑南新区商品住宅均价走势图 小结: 从上表可见,浑南片区住宅均价上半年波动较大,与上半年宏观政策的出台及新品推出的 时间有直接关系;下半年价格走势较为平稳,只有在9月份出现大幅上涨,与9月份的热销 有关; 2011年区域市场发展总结 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 2011年区域市场发展总结 利好 浑南不属于限购区 全运村建设中,配套不断完善; 地铁二号线开通 品牌开发商不断涌入,拉升区域热度 不利 浑南各项目推出货量较大,同质化竞争激烈; 政府规划南迁未落实; 生活基础配套无明显改进 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 项目名称 最早开盘 时间 目前销 售状态 2011年周边竞品销售情况统计 建筑类 型 房型 面积段( ) 产品分布 供应套 数(套 ) 消化套数 (套) 消化率 (%) 库存套 数(套 ) 首创国际 城 2008年9月 二期2栋 在售, 一期剩 余库存 在售 高层 四居 171/1861期1#663654.55%30 三居 1172期1#684464.71%24 三居 1152期3#683044.12%38 二居 992期1#684870.59%20 二居 972期3#1327355.30%59 合计40223157.46%171 亿丰时代 广场 2010年6月 全部在 售 高层 三居 103-111 2、5、7、 11 989394.90%5 117-128 7、8、10、 11 868194.19%5 1399875259.77%35 二居 82-93 1、3、4、6 、7、9、11 46446399.78%1 合计73568993.74%46 名流印象 2009年10 月 一期剩 余库存 在售, 二期全 部在售 高层、 小高层 四居 144-194 1期 1#4#6#5# 26415.38%22 三居 125-143 1期 2#3#5#6# 12# 2129.52%19 二居 70-114 1期2#3#131292.31%1 二居 2期1#2#40632981.03%77 一居 51-532期1#2#21817379.36%45 合计68452076.02%164 万科明天 广场 2011年11 月 一期在 售 高层、 小高层 三居 1381期564071.43%16 三居 1141期883135.23%57 二居 971期564783.93%9 二居 921期1062725.47%79 二居 851期1596540.88%94 二居 741期1594528.30%114 一居 561期54712.96%47 合计67826239%416 2011年区域竞品销售情况 小结: 区域内各竞品70-99平的两室去化率最高; 其次是103-138平的三室; 区域内一室产品总的去化量不高,说明区域内 一室产品的市场认可度较低; 备注:数据来源于新景祥市场部 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 项目名称 2012年竞品项目新推产品预测 建筑类 型 房型 面积段( ) 产品分布 预计推出时 间 预计供应套 数(套) 预计推售价 格(元/ ) 首创国际 城 高层 两室、三 室 3期5万 8栋34层1 梯2户/2梯 3户 2012年6月14007000 亿丰时代 广场 无新增 名流印象 高层 3期 22栋; 一组 团12栋32 层 2012年7月1900 清河湾 多层 三房 130-150 21-26#2012年4月 200 8500 四房 170-19030 小高层 二房 80-110 6、7、8 、9、10# 2012年4月 1500 6800 高层二房 56-782012年4月6500 华发新城高层 一房/两 房 70-80 18栋31- 33层2梯 2/3/4户 2012年4月2600 四房 300-400 红星 MOMA 高层 两房 80 2栋6-30 层3梯20 户,含1500 元精装 2012年3月 96 均价72009025 一房50-60365 万科明天 广场 高层 、 小高层 三房138 7-10#2012年8月560 均价9500 三房114 二房 97 二房 92 二房 85 二房 74 合计8676 2012年区域各竞品项目潜在供应量 小结: 区域内2012年各竞品的供应量较大,预期 8600多套,体量最大的是华发新城,目前具 体的产品线及价格未对外公布,预期在4月份 推出; 其次是名流印象、清河湾及首创国际城,首 创依然是两室与三室的板楼,名流与清河湾 以中小户型为主; 红星预期在3月份推出,一室与两室产品; 万科明天广场项目在2011年销售业绩一般, 预期在2012年推出4栋楼,依然是两室与三 室的产品,精装,均价9500左右,价格较高 ; 万达广场目前无法得到具体规划的消息; 备注:数据来源于新景祥市场部 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 1月 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月11月12月 清河湾 一室、两室 华发新城 两房与四房 2012年区域各竞品项目预期推出的时间表 首创国际城 两室与三室 名流印象, 两室与小三室 万科明天广场 两室与三室、 精装 红星MOMA 一室与两室 精装 小结:2012年奥体版块竞争白热化,华发新城与万科明天广场将成为区域内价格的领头羊; 各项目不但产品同质化,且推盘时间较为集中,将会上演争夺客户的激烈场面; 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 经新景祥市场部统计,浑南新城区域共成交土地48宗(建筑面积可达约1887万,占地面积约625万,平均容积率达3.01),其中纯 居住类土地成交8宗(建筑面积可达约141万,占地面积约52万,平均容积率达2.71),居住商业类土地成交27宗(建筑面积可达约 1472万,占地面积约479万,平均容积率达3.1),纯商业类土地成交13宗(建筑面积可达约274万,占地面积约97万,平均容 积率达2.9)。 成交土地中商业属性土地建筑面积可达约540万,其中纯商业土地建筑面积约274万,居住商业土地中商业属性建筑面积约266万 。 浑南新城区域共成交土地建筑面积可达约1887万,其中商业属性土地建筑面积达约540万。经预估,2012 年将有建筑面积近400万土地被开发,其中商业属性土地建筑面积约为120万,约占整体开发的30%。 备注:数据来源于新景祥市场部 2012年区域竞品潜在供应量 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 高力 同方 月星 金道 彭欣 富邦 良运 福佳 军翔名仕 万达 注:以上数据为新景祥市场部通过内部关系等特殊殊途径获取,仅供参考。 除高力、奥特莱斯、辽宁军翔等项目商业比例为实际数据外,其他均为估算。 备注:数据来源于新景祥市场部 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 我们所处版块的市场环境 各品牌开发商开发的中、高端项目参与区域竞争; 产品同质化、推出时间较为集中; 各项目的价格将有一定幅度的差距、将吸引不同层次的客户关注本区域; 地铁的开通
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