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1 * 资产评估 2 * 课程内容 v资产评估方法 v机器设备评估 v房地产评估建筑物及在建工程评估 土地使用权评估 v无形资产评估 v长期投资及其他资产评估 v流动资产评估 v企业价值评估 v资产评估报告 3 * 资产评估含义(重点) 是指由专门机构和人员,依据国家法律和有关资料,遵循评估 原则,选择适当价值类型,依照法定程序,运用科学方法,对资 产价值进行评定和估算的过程(资产价值鉴证行为)。(重点掌 握资产评估组成)(P1), 1、评估主体即谁承担评估工作的主体受托方(评估机 构、评估人员) 2、评估客体即对什么对象进行评估评估对象(机器设备 、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等); 3、评估目的即委托方基于什么目的委托评估机构评估,如转 让房地产、收购企业等;(资产交易业务目的) 资产评估基本要素(即组成要素)(重点) 4 * 4、评估价值类型:市场价值、在用价值(使用价值)、投资价 值等(13页)(后面讲) 5、评估程序、方法:依据评估规程,依据法定程序,选择评 估方法:成本法、市场法、收益法等; 5 * 资产评估的基本要素(小结) v评估主体资产评估机构和相关人员 v评估客体被评估的资产 v评估依据对被估资产定价的依据 v评估原则内在行为规范 v评估目的资产交易业务本身 v经济行为的特征 v评估价值类型对资产价值的质的规定 v评估方法具体技术和手段 v评估程序工作顺序 6 * 例题、资产评估主体是指()(2011年4月) A、被评估资产占有人 B、被评估资产 C、资产评估委托人 D、从事资产评估的机构和人员 例题:资产评估的主体是指()(2012年4月) A.被评估资产 B.被评估资产占有人 C.从事资产评估的机构和人员 D.资产评估委托人 7 * 资产评估的特点(重点)(P2) 1、现实性即评估价值对应于评估基准日,即评估价值是在 基准日、资产实际状况下的价值;形式:时点,年月日; 说明:(1)资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。 (2)资产评估价值是针对具体时间而言。 (3)评估基准日可以:过去(如保险赔偿资产价值评估)、现 在、未来(如股票价值评估)。 2、市场性强调评估价值客观性、准确性,能以市场价值( 价格)作为目标和判断; 这里强调:评估价值能够得到市场检验! 3、预测性;是指资产现实价值(即评估价值)的确认依赖于对 资产未来继续利用价值的预测。 8 * 资产评估的特点(重点)(P2) 4、公正性:评估应根据统一的法律规定和估价规程,不同估价 机构(人员)均应按上述规定进行评估; 说明:(1)对同一资产同一类型价值,不同评估机构、评估人 员评估结果相差不大; (2)评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者; (3)评估结论对双方当事人来讲是公正的; 5、咨询性:即委托人委托评估机构评估资产价值,以帮助其决 策;(评估结论是一种专业化的估价意见) 说明:评估结论仅作委托人决策参考,评估机构并不对其决策结 果负责,只对评估价值客观性、准确定负责! 9 * 例题:资产评估的独立性原则保障了资产评估的()(2011.7) A.现实性特点B.咨询性特点 C.预测性特点D.公正性特点 例题:评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业 务定价决策负责,这表明评估结论具有()(2009.7) A市场性B咨询性 C公正性D现实性 例题:资产评估强调确定评估基准日,其体现了资产评估的特点是( ) A预测性B公正性 C咨询性D现实性(2009.7真题) 例题:一般说来,资产评估是指对资产在某一()价值的估算。 A、时期B、时点 C、时段D、时间(2010.4) 10 * 资产评估对象(各种资产)的特点(理解) 1、资产是一种权利所有、占有、使用、收益、处分权利;各 种权利是有价值的,且各种权利的价值大小不同; 2、资产价值的体现:是一种获利能力;资产价值可以通过交换价 值体现; 3、资产必须为某一主体所拥有和支配即物权; 补充:物权包括所有权和用益物权;前者为完全物权、绝对物权 !后者为有限物权、部分物权(如土地使用权、房屋租赁权等) ! 说明:资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样,如资 产评估中:商誉属于无形资产;企业价值在会计中不属于资产, 在评估中则属于! “会计学角度的资产”与“资产评估角度的资产” 11 * 资产评估对象(资产)的分类 1、分为有形资产(房屋等不动产、机器设备等动产)、无形资产 (专利权、商标权、土地使用权等)(注:商誉也属此列); 2、分为单项资产、整体资产(分类标准:获利能力)(重点) 单项资产:单台机器设备、一栋厂房等;(单独获利) 整体资产:如一个企业、一个车间等;(综合获利) 3、分为可确指资产、不可确指资产(分类标准:是否独立存在 ,即能够进行分离);(重点) 商誉为不可确指资产,其价值依附特定企业,不能独立企业存在 ,不能转让!区别与转让商标权等无形资产! 注意:按不同标准,同一资产归属不同类型资产;如商誉属于无 形资产、整体资产、不可确指资产; 12 * 例题:下列选项中,属于不可确指资产的是()(2011.7) A.商标B.商誉 C.专有技术D.计算机软件 例题:下列资产中,属于不可确指的资产是(2012.07) A商标B商誉 C专有技术D专利 13 * 资产评估价值类型(重点) 一、资产评估目的(了解) 1、资产转让:出售、转让等 2、企业兼并: 兼并买价、卖价等 3、企业出售:卖价 4、企业联营:投资者出资验资(价值评估) 5、企业清算等:确定企业净资产价值等; 6、抵押:确定抵押价值(如抵押贷款中); 7、租赁:确定租赁价格(即租金)等等 一般目的:为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值; 特殊目的:满足不同的经济业务的要求; 14 * 资产评估价值类型(重点)(P12-) 二、资产评估的价值类型 (一)市场价值是在公开和公平市场条件下,理性双方进行资产交易 的客观、公平、公允价值;(重点) 正确理解市场价值:(重点)(P12) (1)公开市场条件:即公开和公平市场条件(充分竞争市场,众多买 家(卖家);(重点) (2)交易双方都是理性经济人; (3)市场价值是价值估计数额; (4)市场价值是最为理想价值类型(资产最大价值); (二)市场价值以外的价值类型 后2类7类价值类型统称为“市场价值以外的价值类型”,属于特定条件 、或特定目的下的价值类型! (即不能完全满足公开市场条件下价值类型) 15 * 资产评估价值类型(重点)(P12-) 二、资产评估的价值类型(重点3种) 1、在用价值指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值, 其实就是该资产对该使用者的使用价值;(属个别价值) 2、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值; (属个别价值) 例如,上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场,获得商铺 出租(或出售)收入,该价值就属于该投资者投资价值; (二)市场价值以外的价值类型(重点1、2、4) 例如:在市区中某企业正在使用中的厂房,对该企业来说,该资 产在用价值就是生产产品;但其并不一定就是最佳用途、也并非 是最大价值(实际上其最佳用途、最大价值是商业用途) 16 * 资产评估价值类型(重点)(P12-) 3、持续经营价值指企业持续经营条件下(不会出售转让企业) ,给企业带来的经济利益;比如现金流量、利润等; 4、清算价值是指企业在面临破产清算条件下,变现其资产的 价值; 由于清算条件下,往往采用拍卖等,拍卖底价较低、要求快速变 现,所以,清算价格往往低于市场价值! (二)市场价值以外的价值类型(重点1、2、4)(续) 5、保险价值指企业为其某资产投保,保险公司对其价值作的 评估,以确定保险费、赔偿额等;一般由保险公司委托评估机构 来评定! 6、课税价值指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估 ;一般由税务机关委托评估机构来评定! 17 * 例题.价值类型主要有以下哪几种() A.投资价值B.最低成本价 C.市场价值D.持续经营价值E.清算价格(2011年10) 例题:下列各项中,不符合公开和公平的市场条件的是() (2009.7真题) A交易双方都是经济人B市场存在一定程度的垄断 C交易双方拥有较充裕的时间了解信息 D交易双方地位平等 例题:评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的()(2011.4) A、供求原则B、替代原则 C、贡献原则D、最佳使用原则 例题:下列选项中,不符合公开市场内涵的是(2012.04) A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益 B.交易各方掌握必要的市场信息 C.交易各方具备较为充裕的时间 D.交易条件公开且具有排他性 18 * 资产评估价值类型(续) 三、评估资产价值类型决定因素(注意三种因素的关系)(重点 ) 1、评估目的(是评估的核心问题); 评估目的:资产转让、投资、清算等目的; 2、评估基准日市场条件; 评估价值对应于评估时点对应市场条件:公开市场、非公开市场 ;如转让不动产,其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国 家宏观调控政策等相关; 3、评估资产功能及状态; 包括资产功能充分、过剩、不足,新旧程度等; 19 * 例题:决定和影响价值类型的因素主要有()(2009.4真题) A市场条件B评估的特定目的 C资产的功能D评估方法的选择E资产的状态 例题:下列因素中,决定和影响价值类型的有(2012.07) A评估的特定目的B评估的方法 C市场条件D评估主体 E资产功能及其状态 20 * 资产评估的假设(P15-)(重点) 一、继续使用假设 即评估资产对委托人现在及以后(剩余寿命期),具有有用性、 有价值性;这样,评估才有必要性;如几近报废的资产就不符合 本假设! 二、公开市场假设 是指在评估时,资产市场完善,不存在影响评估资产价值公允 的干扰因素;如垄断,买方急于出售等; 三、清算(清偿)假设针对清算价值 指企业在破产清算时特定条件下,假设(法院主持)以拍卖方 式在公开市场出售其资产而评定的价值(清算价值); 但这种情况下,由于属于清算处置资产、快速变现等原因等, 往往使清算价值要低于公开市场下评估价值! 21 * 资产评估评估的原则(重点经济原则P19) 一、贡献原则:资产的各组成部分,对资产整体价值的贡献性; 例如,一写字楼,其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有 不同的影响,共同决定写字楼价值; 二、替代原则:不同资产在功效上可相互替代的特征; 例如,生产产品,既可以使用甲设备,也可以使用乙设备,甲乙 设备可以相互替代; 三、预期(收益)原则:即资产价值有否、价值大小,取决于该 资产预期未来获利能力及获利的有效期限;如投资商铺就是基于 未来收租等收入预期等; 22 * 例题:下列不属于资产评估假设的是()(2011.10) A.继续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设 例题:下列各项中,属于资产评估经济原则的有()(2009.7) A贡献原则B替代原则C客观性原则D预期原则 E科学性原则 例题:下列各项中,符合资产评估科学性原则的有(2012.4) A.价值类型必须与评估目的相匹配 B.评估方法对价值类型具有约束性 C.价值类型对评估方法具有约束性 D.评估方法具有多样性和可替代性 E.价值类型确定后评估方法具有唯一性 例题:下列原则中,不属于资产评估工作原则的是(2011.7) A、独立性原则B、客观性原则 C、预期性原则D、科学性原则 23 * 资产评估评估程序(掌握重点内容)(P22-25) 一、明确资产评估程序(了解) 1、明确资产评估业务基本事项(重点)(见后详细); 2、签订资产评估业务约定书; 3、编制资产评估计划; 4、资产勘查与现场调查; 5、收集资产评估资料; 6、评定估算(即进行评估,确定评估价值); 7、编制和提交资产评估报告书; 8、资产评估工作档案归档; 24 * 资产评估评估程序(掌握重点内容)(P22-25) 三、资产评估业务约定书(即合同)内容(见书)(重点) 二、明确资产评估业务
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