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1 * 资产评估 2 * 资产评估含义: 是指由专门机构和人员,依据国家法律和有关资料,遵循评估原 则,选择适当价值类型,依照法定程序,运用科学方法,对资产价 值进行评定和估算的过程。(重点掌握资产评估组成)(P1), 1、评估主体即谁承担评估工作受托方(评估机构、评估 人员) 2、评估客体即对什么对象进项评估评估对象(机器设备 、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等); 3、评估目的即委托方基于什么目的委托评估机构评估,如转 让房地产、收购企业等; 3 * 例题、资产评估主体是指()(2011年4月) A、被评估资产占有人B、被评估资产 C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员 4、评估价值类型:市场价值、在用价值(使用价值)、投资价值等(13 页)(后面讲) 5、评估程序、方法:依据评估规程,依据法定程序,选择评估方法 :成本法、市场法、收益法等; 资产评估含义: 重点掌握资产评估组成(续) 4 * 资产评估的特点(重点)(P2) 1、现实性即评估价值对应于评估基准日,即评估价值是在基准日、 资产实际状况下的价值;形式:时点,年月日; 说明:(1)资产评估价值是针对具体时间而言!(2)评估基准日可以: 过去(如保险赔偿资产价值评估)、现在、未来(如股票价值评估)! 2、市场性强调评估价值客观性、准确性,能以市场价值(价格)作 为目标和判断; 这里强调:评估价值能够得到市场检验! 3、预测性;这主要指未来价值类型的功能; 例题:资产评估强调确定评估基准日,其体现了资产评估的特点是() A预测性B公正性C咨询性D现实性(2009.7真题) 例题:一般说来,资产评估是指对资产在某一()价值的估算。 A、时期B、时点C、时段D、时间(2010.4) 5 * 资产评估的特点(重点)(P2) 4、公正性:评估应根据法律规定和估价规程,不同估价机构(人员)都 按上述规定进行评估; 即对同一资产同一类型价值,不同评估机构、评估人员评估结果相差不大 5、咨询性:即委托人委托评估机构评估资产价值,以帮助其决策; 即评估结论仅作委托人决策参考,评估机构并不对其决策结果负责,只 对评估价值客观性、准确定负责! 例题:资产评估的独立性原则保障了资产评估的()(2011.7) A.现实性特点B.咨询性特点C.预测性特点D.公正性特点 例题:评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业 务定价决策负责,这表明评估结论具有()(2009.7) A市场性B咨询性C公正性D现实性 6 * 资产评估对象(各种资产)的特点(重点) 1、资产是一种权利所有、占有、使用、收益、处分权利;各 种权利是有价值的,且各种权利的价值大小不同; 2、资产价值的体现:是一种获利能力;资产价值可以通过交换价 值体现; 3、资产必须为某一主体所拥有和支配即物权; 补充:物权包括所有权和用益物权;前者为完全物权、绝对物权 !后者为有限物权、部分物权(如土地使用权、房屋租赁权等) ! 说明:资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样,如资产 评估中:商誉属于无形资产;企业价值在会计中不属于资产,在评 估中则属于! 7 * 资产评估对象(资产)的分类 1、分为有形资产(房屋等不动产、机器设备等动产)、无形资产(专利 权、商标权、土地使用权等)(注商誉也属此列); 2、分为单项资产、整体资产(分类标准:获利能力)(重点) 单项资产:单台机器设备、一栋厂房等;(单独获利) 整体资产:如一个企业、一个车间等;(综合获利) 3、分为可确指资产、不可确指资产(分类标准:是否独立存在 ,即能够进行分离);(重点) 商誉为不可确指资产,其价值依附特定企业,不能独立企业存 在,不能转让!区别与转让商标权等无形资产! 注意:按不同标准,同一资产归属不同类型资产;如商誉属于无 形资产、整体资产、不可确指资产; 8 * 资产评估对象(资产)的分类 例题:下列选项中,属于不可确指资产的是()(2011.7) A.商标B.商誉 C.专有技术D.计算机软件 9 * 资产评估价值类型(重点) 一、资产评估目的(了解) 1、资产转让;出售、转让等 2、企业兼并;兼并买价、卖价等 3、企业出售;卖价 4、企业联营;投资者出资验资(价值评估) 5、企业清算等;确定企业净资产价值等; 6、抵押;确定抵押价值(如抵押贷款中); 7、租赁;确定租赁价格(即租金) 等等 10 * 资产评估价值类型(重点)(P12-) 二、资产评估的价值类型 (一)市场价值是在公开和公平市场条件下,理性双方进行资 产交易的客观、公平、公允价值;(重点) 正确理解市场价值:(重点)(P12) (1)公开市场条件:即公开和公平市场条件(充分竞争市场, 众多买家(卖家);(2)交易双方都是理性经济人;(3)市 场价值是价值估计数额;(4)市场价值是最为理想价值类型( 资产最大价值); (二)市场价值以外的价值类型 后2类7类价值类型统称为“市场价值以外的价值”,属于特定 条件、或特定目的下的价值类型!(即不能完全满足公开市场条 件下价值类型) 11 * 资产评估价值类型(重点)(P12-) 二、资产评估的价值类型(重点3种) 1、在用价值指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值,其 实就是该资产对该使用者的使用价值;(个别价值) 2、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值 ;(属个别价值) 例如,上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场,获得商铺 出租(或出售)收入,该价值就属于该投资者投资价值; (二)市场价值以外的价值类型(重点1、2、4) 例如:在市区中某企业正在使用中的厂房,对该企业来说,该资 产在用价值就是生产产品;但其并不一定就是最佳用途、也并非 是最大价值(实际上其最佳用途、最大价值是商业用途) 12 * 资产评估价值类型(重点)(P12-) 二、资产评估的价值类型(重点3种) 3、持续经营价值指企业持续经营条件下(不会出售转让企业) ,给企业带来的经济利益;比如现金流量、利润等; 4、清算价值是指企业在面临破产清算条件下,变现其资产的价值; 由于清算条件下,往往采用拍卖等,拍卖底价较低、要求快速变现,所 以,清算价格往往低于市场价值! (二)市场价值以外的价值类型(重点1、2、4)(续) 5、保险价值指企业为其某资产投保,保险公司对其价值作的评估,以 确定保险费、赔偿额等;一般由保险公司委托评估机构来评定! 6、课税价值指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估; 一般由税务机关委托评估机构来评定! 13 * 资产评估价值类型(重点)(P12-) 例题.价值类型主要有以下哪几种() A.投资价值 B.最低成本价 C.市场价值 D.持续经营价值 E.清算价格(2011年10) 例题:下列各项中,不符合公开和公平的市场条件的是() (2009.7真题) A交易双方都是经济人 B市场存在一定程度的垄断 C交易双方拥有较充裕的时间了解信息 D交易双方地位平等 例题:评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的()(2011.4) A、供求原则B、替代原则C、贡献原则D、最佳使用原则 14 * 资产评估价值类型(续) 三、评估资产价值类型决定因素(注意三种因素的关系)(重点 ) 1、评估目的(是评估的核心问题); 评估目的:资产转让、投资、清算等目的; 2、评估基准日市场条件; 评估价值对应于评估时点对应市场条件:公开市场、非公开市场 ;如转让不动产,其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国 家宏观调控政策等相关; 3、评估资产功能及状态; 包括资产功能充分、过剩、不足,新旧程度等; 例题:决定和影响价值类型的因素主要有() A市场条件B评估的特定目的C资产的功能D评估方法的选择 E资产的状态(2009.4真题) 15 * 资产评估的假设(P15-)(重点) 一、继续使用假设 即评估资产对委托人现在及以后(剩余寿命期),具有有用性、 有价值性;这样,评估才有必要性;如几近报废的资产就不符合 本假设! 二、公开市场假设 是指在评估时,资产市场完善,不存在影响评估资产价值公允的 干扰因素;如垄断,买方急于出售等; 三、清算(清偿)假设针对清算价值 指企业在破产清算时特定条件下,假设(法院主持)以拍卖方式 在公开市场出售其资产而评定的价值(清算价值); 但这种情况下,由于属于清算处置资产、快速变现等原因等,往 往使清算价值要低于公开市场下评估价值! 16 * 资产评估评估的原则(重点经济原则P19) 一、贡献原则:资产的各组成部分,对资产整体价值的贡献性;例如, 一写字楼,其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响, 共同决定写字楼价值; 二、替代原则:不同资产在功效上可相互替代的特征;例如,生产产品 ,既可以使用甲设备,也可以使用乙设备,甲乙设备可以相互替代; 三、预期(收益)原则:即资产价值有否、价值大小,取决于该资产预 期未来获利能力及获利的有效期限;如投资商铺就是基于未来收租等收 入预期等; 例题:下列不属于资产评估假设的是()(2011.10) A.继续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设 例题:下列各项中,属于资产评估经济原则的有()(2009.7) A贡献原则B替代原则C客观性原则D预期原则 E科学性原则 17 * 资产评估评估程序(掌握重点内容)(P22-25) 一、明确资产评估程序(了解) 1、明确资产评估业务基本事项(重点)(见后详细); 2、签订资产评估业务约定书; 3、编制资产评估计划; 4、资产勘查与现场调查; 5、收集资产评估资料; 6、评定估算(即进行评估,确定评估价值); 7、编制和提交资产评估报告书; 8、资产评估工作档案归档; 18 * 资产评估评估程序(掌握重点内容)(P22-25) 三、资产评估业务约定书(即合同)内容(见书)(了解) 例题:资产评估业务约定书包括的主要内容有( )(2008年7月) A.资产评估目的、资产评估对象 B.资产评估限制条件和重要假设 C.资产评估基准日 D.资产评估报告使用范围 E.双方的权利、义务及违约责任 二、明确资产评估业务的基本事项内容(重点前6个) 1、委托方及相关当事人基本情况; 2、评估目的; 3、估价对象基本情况; 4、评估价值类型及定义; 5、评估基准日; 6、评估资产限制条件和重要评估假设; 19 * 二章 资产评估的方法 一、市场法(或市场比较法)(或市场替代法) 二、成本法(或重置成本法) 三、收益法(或收益还原法) 20 * 一、含义 指通过比较被评估资产(称为估价对象)与最近时期(一般2年内 )成交类似资产(称为比较案例)异同,将比较案例的市场价值 进行调整(称为修正),以确定估价对象价值的一种方法; 市场法(重点) 1、搜集比较案例,通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例 ;即选择与估价对象可比性强的比较案例; 2、然后,将搜集的比较案例,根据估价对象的情况,将比较案例 修正成估价对象情况下的价值; 3、最后,将修正到估价对象情况下的比较案例价值,按照一定方 法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等; 市场法评估估价对象价值,其主要步骤: 21 * 市场法 可见,市场法评估估价对象价值,是根据替代原则,即利用已经 成交比较案例,将比较案例价值修正到估价对象情况的价值,再 按算术平均等方法,得出估价对象价值: 例题:资产评估和市场的关系是()(2011.7) A.以市场为基础但高于市场 B.模拟市场条件有时接受市场检验 C.模拟市场条件但又必须接受市场检验 D.和市场无关 例题:最大最佳效用是基于资产评估的()(2010.4) A继续使用假设B持续经营假设 C公开市场假设D清算(清偿)假设 22 * 例:要评估一商品房在2010年9月30日转让价值,在选择案例上, 就要选择与估价对象处在同一地段,用途相同,结构相同(似), 面积相同(当),建成年份相同(近)等成交案例,然后再将选择 比较案例,修正到估价对象情况下,最终计算估价对象价值; 二、市场法应用的条件、方法及要求
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