世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 1 页 共 14 页 编号：编号： BZ-EM-PZ-023 世茂集团售后维修指引世茂集团售后维修指引 (2020 年年) 编编 制制 人人 万志敏万志敏 部门负责 人部门负责 人 闫继成闫继成 审批审批 叶明杰叶明杰 实 行 日 期实 行 日 期 2020 年年 1 月月 世世 茂茂 集集 团团 工工 程程 管管 理理 中中 心心 （内部资料，注意保密）（内部资料，注意保密） 二二二二年一月年一月 世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 2 页 共 14 页 目录目录 一、 编制目的： . 3 二、 适用范围： . 3 三、 常见报修问题分类： . 3 四、 维修注意事项及核心维修工序： . 3 4.1. 划痕类： . 3 4.2. 空鼓、裂缝类： . 4 4.3. 渗漏类： . 6 4.4. 墙体土建缺陷类： . 11 4.5. 机电类： . 12 4.6. 五金配件类： . 12 世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 3 页 共 14 页 一、一、 编制目的：编制目的： 在影响维保满意度的要素中，维修质量是基础，过程沟通是关键。集团工程管理中心在 总结大量维修案例的基础上，针对重难点及常见的维修项目，编制了世茂集团售后维修指 引 。旨在通过总结常见质量缺陷原因、提示维修注意事项、统一维修工序，使项目维保工 程师在处理日常报修问题时有章可循，为维保满意度打下基础。 二、二、 适用范围：适用范围： 主要适用于世茂集团毛坯交付的住宅及类住宅产品； 三、三、 常见常见报修问题分类：报修问题分类： 根据集团历年客户报修数据分析， 按照维修难度及报修量的大小， 将报修问题主要分为划痕、划痕、 空鼓开裂、空鼓开裂、渗漏、渗漏、墙体土建缺陷、五金配件墙体土建缺陷、五金配件五大类； 四、四、 维修注意事项维修注意事项及及核心核心维修维修工序工序： 4.1. 划痕类：划痕类： 维修注意要点：维修注意要点： 清水漆主要适用于有纹路的划痕修补、混水漆主要适用于无纹路的划痕修补； 木质类划痕修补原则上不采用原子灰修补，建议使用 520 胶水（粘原木屑）进行批嵌； 深色纹路的划痕修复，均采用专用色精调色描绘纹路； 金属电镀装饰面的油漆划痕较难维修，建议更换为主； 小划痕尽量以最小范围描图修复为主，避免产生色差； 有纹路的有纹路的金属金属进户门门扇划痕进户门门扇划痕维修工序维修工序： 1) 如划痕较浅（仅逆光可见） ，数量较少，同补漆笔（类似汽车刮痕修补工具）涂刷，同 色清水漆漆喷涂恢复（如需打磨） ； 2) 如划痕较深，数量较少，先使用刀片等工具将原划痕稍许扩深，原子灰（含固化剂）进 行批嵌，水砂皮（不低于 500 目）打磨平整，毛笔蘸色精将批嵌部位描图，同色清水漆 喷涂恢复； 世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 4 页 共 14 页 3) 如划痕数量较多， 根据划痕深浅按以上同样方法进行修补， 但最后要求整面门扇喷涂恢 复； 有纹路的有纹路的木质木质进户门门扇划痕进户门门扇划痕维修工序维修工序： 1) 如划痕较浅（仅逆光可见） ，数量较少，用补漆笔（类似汽车刮痕修补工具）根据纹路 涂刷，同色清水漆漆喷涂恢复（如需打磨） ； 2) 如划痕较深，数量较少，先使用刀片等工具将原划痕稍许扩深，520 胶水（粘原木屑） 进行批嵌， 待固化后， 用刨刀修饰， 与原造型一致， 水砂皮 （不低于 500 目） 打磨平整， 毛笔蘸木漆色精将批嵌部位描图，同色清水漆喷涂恢复； 3) 如划痕数量较多， 根据划痕深浅按以上同样方法进行修补， 但最后要求整面门扇喷涂恢 复； 无纹路的无纹路的木质木质进户门门扇进户门门扇划痕划痕维修工序维修工序： 1) 如划痕较浅（仅逆光可见） ，数量较少，同补漆笔（类似汽车刮痕修补工具）涂刷，同 色清水漆漆喷涂恢复（如需打磨） ； 2) 如划痕较深，数量较少，先使用刀片等工具将原划痕稍许扩深，520 胶水（粘原木屑） 进行批嵌， 待固化后， 用刨刀修饰， 与原造型一致， 水砂皮 （不低于 500 目） 打磨平整， 同色混水漆喷涂恢复； 3) 如划痕数量较多， 根据划痕深浅按以上同样方法进行修补， 但最后要求整面门扇喷涂恢 复； 门门窗窗铝合金铝合金型材划痕型材划痕维修工序：维修工序： 1) 如划痕较浅（仅逆光可见） ，数量较少，用补漆笔（类似汽车刮痕修补工具）涂刷，同 色漆漆喷涂恢复（如需打磨） ； 2) 如划痕较深，数量较少，先使用刀片等工具将原划痕稍许扩深，原子灰（含固化剂）进 行批嵌，水砂皮（不低于 500 目）打磨平整，毛笔蘸色精将批嵌部位描图，同色漆喷涂 恢复； 3) 如划痕数量较多， 根据划痕深浅按以上同样方法进行修补， 但最后要求整面门窗扇喷涂 恢复； 4.2. 空鼓、裂缝类：空鼓、裂缝类： 维修注意要点：维修注意要点： 世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 5 页 共 14 页 相邻空鼓、裂缝距离在 20cm 以内的，必须整体切割维修； 切割前确认维修部位粉刷层内无改动过的机电管线； 空鼓、裂缝严禁榔头直接敲打，必须使用切割机切割后剔除； 切割形状必须为正方形和矩形； 空鼓、裂缝维修，抹灰层恢复后，腻子批嵌前，必须按标准工艺养护； 做好成品保护和落手清； 墙面粉刷层空鼓墙面粉刷层空鼓维修工序：维修工序： 1) 确定空鼓面积，用切割机切除至墙体结构层，切割范围不小于空鼓周边 15cm（提供维 修操作面） ，基层清理； 2) 刷界面剂后，按原施工图纸要求的材料和厚度分层刮糙（至少 2 次） ，最后一层抹平； 3) 遇两种不同材料的结构层交界处，必须重贴 20cm 宽玻纤网或钢丝网片，在第一层刮糙 未凝结时， 将玻纤网或钢丝网片压入刮糙层中， 钢丝网片建议采用 1cm1cm 镀锌网格， 不宜采用网格间距太密的钢丝网片； 4) 按标准工艺养护 5) 对粉刷层平整度和空鼓情况进行检测； 6) 重新批腻子（分两遍） ，待干燥后打磨； 7) 室内保洁 墙面墙面裂缝维修工艺裂缝维修工艺： 1) 用切割机沿裂缝两侧 15cm 切除抹灰层至结构层，查看基层是否有工艺缺陷（如不同材 质交接处未挂网） ； 2) 刷界面剂后，按原施工图纸要求的材料和厚度分层刮糙（至少 2 次） ，最后一层抹平； 3) 遇两种不同材料的结构层交界处，必须重贴 20cm 宽玻纤网或钢丝网片，在第一层刮糙 未凝结时， 将玻纤网或钢丝网片压入刮糙层中， 钢丝网片建议采用 1cm1cm 镀锌网格， 不宜采用网格间距太密的钢丝网片； 4) 对粉刷层平整度和空鼓情况进行检测； 5) 重新批腻子（分两遍） ，待干燥后打磨； 6) 室内保洁； 地坪空鼓地坪空鼓维修工艺维修工艺： 1) 确定空鼓面积，用切割机切除至结构层，切割范围不小于空鼓周边 15cm（提供维修操 世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 6 页 共 14 页 作面） ，基层清理； 2) 刷界面剂后，按原施工图纸要求的材料和厚度恢复地坪； 3) 地坪初凝前及时收光； 4) 按标准工艺养护； 5) 对地坪平整度和空鼓情况进行检测； 6) 室内保洁 地坪地坪贯穿性裂缝贯穿性裂缝维修工艺：维修工艺： 1) 用切割机沿裂缝两侧 15cm 切除抹灰层至结构层,确定结构层裂缝范围； 2) 基层清理； 3) 沿结构层裂缝进行剔凿，上口宽度 1cm 左右； 4) 沿结构层裂缝按 15cm 间距钻孔、埋管、注入环氧树脂； 5) 待环氧树脂凝固后，拔出灌浆针头； 6) 基层涂刷碳纤维配套粘结剂； 7) 碳纤维铺贴，注意双筋络沿裂缝反方向； 8) 刷界面剂后，按原施工图纸要求的材料和厚度恢复地坪； 9) 地坪初凝前及时收光； 10) 按标准工艺养护； 11) 对地坪平整度和空鼓情况进行检测； 12) 室内保洁 4.3. 渗漏类：渗漏类： 维修维修注意注意要点要点： 渗漏类维修的关键是找出渗漏点， 由于渗水点与渗漏点不一定在同一位置， 因此需要制 定详细的排查方案； 厨卫间恢复防水层，需注意使用环保材料，避免刺激性气味影响客户感受； 如客户厨卫间水管为暗敷管，在渗漏维修前后都需要进行水管打压检查； 外墙渗漏维修的关键在于通过外墙淋水，内墙沿渗漏点剔凿粉刷后观察实际渗漏路径； 1. 屋面屋面渗漏：渗漏： 常见原因：常见原因： 世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 7 页 共 14 页 面层开裂、内置防水卷材破损、结构层存在裂缝； 屋面排水坡度错误、不足，雨后积水； 屋面伸缩缝封闭不密实； 结构层开裂、防水卷材破坏结构层开裂、防水卷材破坏维修工序维修工序： 1) 凿除屋面原装饰面层、 砼找平层、 保温层、 防水层 （打凿时注意周边原防水层预留 20cm 左右搭接面） 、找坡层直至结构层（如渗漏点为单条裂缝，则打凿范围为裂缝外不小于 50cm；如为不规则或大范围裂缝，则打凿范围为裂缝群外围不小于 100cm） 2) 结构层表面清理干净； 3) 沿裂缝两侧间隔 15-20cm,呈梅花状排设注浆管，采用电动高压注浆机进行注浆，以注 浆液从裂缝处渗出为标准。待浆液凝固后，将注浆针头的外露部分用榔头敲掉，然后用 堵漏材料封堵针孔（注浆对应房间应先拆除顶棚吊顶，室内物品做成品保护，避免浆液 污染） ； 4) 对裂缝进行处理（沿裂缝两侧各 1530cm 固定钢丝网片） ； 5) 浇细石砼并找平； 6) 结构蓄水试验 24 小时，确定不渗不漏方可进行下道工序； 7) 刷改性沥青防水涂膜，铺设卷材（屋面严禁使用 JS 类防水涂料，可用聚氨酯类） ； 8) 蓄水试验 48 小时，确定不渗不漏方可进行下道工序； 9) 恢复保温层、保护层、饰面层； 10) 现场保洁、退场； 世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 8 页 共 14 页 穿屋面管道、烟道渗漏穿屋面管道、烟道渗漏维修工序维修工序： 1) 凿除屋面原装饰面层、 砼找平层、 保温层、 防水层 （打凿时注意周边原防水层预留 20cm 左右搭接面） 、 找坡层直至结构层 （打凿范围为管道周边 50100cm， 如管道贴近女儿墙， 需沿女儿墙打凿至屋面完成面 30cm 以上） ； 2) 沿管井周边剔凿凹槽，宽 5cm、深 2cm； 3) 结构层表面清理干净； 4) 使用微膨胀水泥或快硬性防水材料（水不漏）封堵凹槽； 5) 浇细石砼并找平，阴角处用水泥砂浆抹成半径不小于 50mm 的圆弧角； 6) 结构蓄水试验 24 小时，确定不渗不漏方可进行下道工序； 7) 刷改性沥青防水涂膜，铺设卷材，沿管井或女儿墙上翻不少于 30cm， （屋面严禁使用 JS 类防水涂料，可用聚氨酯类） ； 8) 防水层在管井或女儿墙立面 3050mm 凹槽内收口固定，凹槽内须填满密封胶； 9) 蓄水试验 48 小时，确定不渗不漏方可进行下道工序； 10) 恢复保温层、保护层、饰面层； 11) 现场保洁、退场； 2. 外窗渗漏：外窗渗漏： 世茂集团工程管理中心 世茂集团售后维修指引 世茂集团世茂集团地区公司地区公司工程职能工作守则工程职能工作守则 第 9 页 共 14 页 常见原因：常见原因： 型材拼缝不密实； 外窗周边装饰层破损； 外窗塞缝不密实； 型材渗漏型材渗漏维修工序维修工序： 1) 首先通过雨后观察、淋水试验确认渗漏原因； 2) 在型材隐蔽处（角部，或玻璃拆卸后的螺栓孔）开孔，孔径 8m