世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 编号：编号：BZBZ- -EMEM- -JSJS【ZDZD】- -0 00909 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施世茂集团户内、公区机电系统及共用设施 移交物业管理移交物业管理制度制度 编制编制 技术与安全管理部技术与安全管理部 审核审核 胡玉银胡玉银 审批审批 叶明杰叶明杰 实行日期实行日期 20202020 年年 2 2 月月 世世 茂茂 集集 团团 工工 程程 管管 理理 中中 心心 （内部资料，注意保密）（内部资料，注意保密） 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 1 目目 录录 一、一、 目的目的 . 1 二、二、 阶段设置阶段设置 . 1 三、三、 各阶段工作内容各阶段工作内容 . 2 四、四、 责任界定及职责责任界定及职责 . 6 五、五、 交付及维保考评办法交付及维保考评办法 . 7 六、六、 物业移交红线物业移交红线 . 8 附件：附件： . 8 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 1 一、一、 目的目的 为规范各项目交付时户内、公区机电系统（消防系统、电梯系统、强电系统、弱 电系统、给排水系统、空调通风系统）及共用设施（含机械停车及园林景观）的物业 移交及移交后的维保管理，提高项目公司及现场施工单位对消防/电梯维保质量管理的 重视程度及安全意识，编制本操作指引以规范工程条线的移交及维保工作。 本管理规定为针对世茂集团工程交付管理制度有关户内、公区机电系统及共 用设施移交物业的补充说明，对户内、公区机电系统及共用设施维保工作中物业移交， 物业公司（或第三方管理公司）在维保期内的报修及工程质量，质保金的支付前提等 均进行了规范。 二、二、 阶段设置阶段设置 公区机电系统及共用设施交付及维保阶段共分为项目交付前移交期、项目交付后 移交期、维保期以及维保结束后几个阶段，具体的阶段安排见下图。项目交付时指项 目实际交付时间. 户内在项目交付时应对物业公司进行管理移交，户内在 2 年维保期内，参考住宅 质保书维保期限，由项目维保中心主责进行维保，维保到期前 2 个月应通知物业即将 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 2 到保事项，物业应及时回复意见，如有维修事项，由维保中心在维保期前安排处理完 成。维保期结束后，户内维保移交物业公司负责。 三、三、 各阶段工作内容各阶段工作内容 3.1. 项目交付前的系统移交 根据项目实际交付计划，计划交付日前 90 日，由地产项目负责人牵头，组织施工、 监理和物业召开承接查验启动会，确定承接查验小组成员、职责、验收标准和时间节 点，编制完成项目承接查验计划。 本阶段十一大系统（户内、消防系统、电梯系统、强电系统、弱电系统、给排水 系统、空调通风系统、机械停车系统系统、景观系统、公共区域（地库、屋面、底商） 系统、精装系统）移交的准备工作、移交工作按项目交付管理制度执行，项目公司需 按物业公司承接查验制度要求进行系统移交。 其中消防系统、电梯、强电系统、弱电系统、给排水系统、空调通风系统、机械 停车系统系统、景观系统、公共区域（地库、屋面、底商）系统、精装系统需按世 茂集团消防系统移交及维保质量检查评分表、世茂集团电梯移交及维保质量检查 评分表、世茂集团强电系统移交质量检查评分表、世茂集团弱电系统移交质 量检查评分表、世茂集团给排水系统移交质量检查评分表、世茂集团暖通系 统移交质量检查评分表、世茂集团机械式停车设备（升降横移类）移交质量检查 评分表、世茂集团园林景观系统移交质量检查评分表世茂集团公共区域（地 库、屋面、底商等）移交质量检查评分表、世茂集团精装移交质量检查评分表， 景观用电安全检查表联同项目物业进行承接查验检查评分，若评分低于 90 分或触 碰红线项，不得移交物业。若评分 90 分及以上，并未触碰物业移交红线，物业公司 （或第三方管理公司）应进行消防设施/电梯移交工作并签署移交单及缺陷清单，缺陷 清单内容应在签署后 3 个月内进行 95%以上的消项，若未能及时完成消项，有关方应 通知工程管理中心对责任方进行问责。如双方对承接查验检查评分结果有争议，项目 公司须通知集团工程管理中心进行复查，我中心将联合集团物业公司进行现场查验， 最终得分以现场查验得分为准，按此分数进行移交评定。 项目交付时未完成全部系统 100%向物业移交（以总移交单为准）（以总移交单为准），对项目公司进 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 3 行处罚。 对于户内有烟感的项目，如项目交付时未按交付管理制度完成系统移交，为保证 后续工作的顺利进行，户内部分在项目交付时由物业公司（或第三方管理公司）先行 验收并签认缺陷清单。项目公司须确保烟感故障及报警点小于总报警点的 10%，且回 路检测正常，系统先行移交物业公司（或第三方管理公司）管理。 3.2. 项目交付后的移交阶段（项目交付时未完成移交的情况） 若在交付一级节点未完成系统移交的项目，项目公司应按照物业公司（或第三方 管理公司）承接查验结果及各系统承接查验评分结果进行整改并进行移交，如各系统 未在项目交付后 1 个月内完成移交，按照以下移交管理制度执行。 3.3. 项目在未能按期交付后 1 个月内 该阶段项目公司按物业公司（或第三方管理公司）承接查验结果及各系统承接查 验评分结果进行整改并移交。对于消防设施及电梯，该阶段未移交前的电梯暂由物业 公司（或第三方管理公司）进行应急服务管理（应急服务管理即确保电梯发生故障或 困人时物业应尽的通知施工方维修的责任），消防系统应由物业公司（或第三方管理 公司）代管（代管即为保证小区消防安全对消防设施未移交前由施工方培训项目物业 公司操作人员对消防设施的应急操作，项目物业公司对系统不负管理责任，但机房应 可封闭管理否则不予代管），项目公司及现场维保单位负责消防设施/电梯的综合管理 及维护。如各系统 1 个月内仍未能完成移交，项目公司应联同物业公司（或第三方管 理公司）按打分表再次检查评分，如得分达到底线分，并未触碰物业移交红线，物业 公司（或第三方管理公司）应进行所检查系统的移交工作并签署移交单及缺陷清单， 缺陷清单内容应在签署后 3 个月内进行 95%以上的消项，若未能及时完成消项，有关 方应通知工程管理中心对责任方进行问责；如双方对评分结果有争议仍未能完成移交， 项目公司须通知集团工程管理中心进行复查，我中心将联合集团物业公司进行现场查 验，最终得分以现场查验得分为准。如项目交付后 1 个月节点未完成全部系统 100%向 物业移交（以总移交单为准），将对项目公司进行处罚。以上事宜项目公司应主动通 知集团工程管理中心备案。 除户内外的各系统完成物业移交时，对相关施工及维保承包单位的管理权限由项 目维保负责继续负责并进行缺陷清单整改工作的跟进，物业公司（或第三方管理公司） 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 4 负责日常管理工作，对移交物业公司（或第三方管理公司）后的未完成量（移交缺陷 清单）由施工单位在合理时间内完成整改，如有重点技术问题或施工单位不配合，物 业公司（或第三方管理公司）须及时书面通知项目维保，项目维保应协助物业公司 （或第三方管理公司）督促施工单位落实整改工作；如有需要可通知集团工程管理中 心和集团物业公司协助解决。各系统完成物业移交后，项目公司须增加物业公司（或 第三方管理公司）对相应质保金的支付审核权，在维保期内，支付质保金时须由物业 公司（或第三方管理公司）及项目维保共同签字确认方可支付。 3.4. 项目在未能按期交付后 2 个月内 交付后 1 个月未能完成移交时，对于未完成移交的系统（限户内、强电系统、弱 电系统、给排水系统、空调通风系统、机械停车系统系统、景观系统、公共区域（地 库、屋面、底商）系统、精装系统），项目公司仍应按照物业公司（或第三方管理公 司）承接查验结果进行整改；对于各系统项目公司应按照与物业公司（或第三方管理 公司）联合检查结果进行整改。各系统务必在 2 个月内完成移交。 未移交前的电梯暂由物业公司（或第三方管理公司）进行应急服务管理（应急服 务管理即确保电梯发生故障或困人时物业应尽的通知施工方维修的责任），消防系统 应由物业公司（或第三方管理公司）代管（代管即为保证小区消防安全对消防设施未 移交前由施工方培训项目物业公司操作人员对消防设施的应急操作，项目物业公司对 系统不负管理责任，但机房应可封闭管理否则不予代管），项目公司及现场维保单位 负责消防设施/电梯的综合管理及维护。项目公司进行限期整改并尽快（不迟于交付后 2 个月）联合物业公司（或第三方管理公司）进行第二次检查。如得分达到底线分， 并未触碰物业移交红线，物业公司（或第三方管理公司）应进行所检查系统的移交工 作并签署移交单及缺陷清单，缺陷清单内容应在签署后 3 个月内进行 95%以上的消项， 若未能及时完成消项，有关方应通知工程管理中心对责任方进行问责；如双方对评分 结果有争议仍未能完成移交，项目公司须通知集团工程管理中心进行复查，我中心将 联合集团物业公司进行现场查验，最终得分以现场查验得分为准。如项目交付后 2 个 月节点未完成全部系统 100%向物业移交（以总移交单为准），将对项目公司进行处罚。 以上事宜项目公司应主动通知集团工程管理中心备案。 除户内外的各系统完成物业移交时，对相关施工及维保承包单位的管理权限由项 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 5 目维保负责继续负责并进行缺陷清单整改工作的跟进，物业公司（或第三方管理公司） 负责日常管理工作，对移交物业公司（或第三方管理公司）后的未完成量（移交缺陷 清单）由施工单位在合理时间内完成整改，如有重点技术问题或施工单位不配合，物 业公司（或第三方管理公司）须及时书面通知项目维保，项目维保应协助物业公司 （或第三方管理公司）督促施工单位落实整改工作；如有需要可通知集团工程管理中 心和集团物业公司协助解决。各系统完成物业移交后，项目公司须增加物业公司（或 第三方管理公司）对相应质保金的支付审核权，在维保期内，支付质保金时须由物业 公司（或第三方管理公司）及项目维保共同签字确认方可支付。 3.5. 维保阶段 除户内外的各系统移交物业公司（或第三方管理公司）进行管理后，所有现场维 保单位的管理权限由项目维保负责，由项目维保进行缺陷清单整改工作跟进，由物业 公司（或第三方管理公司）进行日常巡查及保养工作，如发现设备损坏或功能异常须 及时备案并通知现场维保施工单位及时整改，整改完成后物业公司（或第三方管理公 司）签署维修记录确认单，确认整改完成，并将维保记录发送项目维保备案，如物业 公司有技术困难，可书面通知项目维保协助处理。其中维保期 2 年内，维保中心牵头 联合物业，每半年对小区内安全风险进行专项排查（如消防、GRC 脱落、大理石材瓷 砖脱落、外墙脱落等）。具体管理办法参见的相关维保制度。 若为项目交由第三方管理公司管理时，项目公司（地区公司维保经理）须监督第 三方管理公司成立维保团队并给出维保专业意见，项目公司（地区公司维保经理）须 监督第三方管理公司维保工作的执行情况。 项目维保负责维保施工单位的管理和考核，对于达不到要求的现场维修人员进行 调整。物业公司（或第三方管理公司）需要对维修过程进行把控，对维修结果有验证。 如维保单位长期无法达到物业公司（或第三方管理公司）的合理维保需求，物业公司 （或第三方管理公司）应提报项目维保及项目负责人并知会集团工程管理中心，结合 现场实际情况确定是否启动聘请第三方维保单位的程序（维保期内）。 3.6. 维保结束阶段 公区机电系统及共用设施维保结束阶段，支付维保质保金时必须由物业公司（或 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 6 第三方管理公司）及项目维保共同签字确认，如物业公司（或第三方管理公司）对维 保期结束有异议，应通知项目维保、项目工程、地区公司管理及时解决。 对于消防/电梯系统在维保期满一个月前，应由物业公司（或第三方