融创华中区域公司制度体系文件 DHZ-FX-GD-2020-002 融创华中区域集团 第三方维修启用管理规定 编订部门： 项目管理中心 日期： 2020.4.29 会签部门： 成本管理中心 日期： 2020.4.29 日期： 编订记录 编订日期 主要编订内容 起草人 审核人 签批人 2020.4.29 1、原标题“融创华中区域 房修公司第三方保修管理制度”修 改为“融创华中区域集团 第三方维修启用管理规定” ； 2、修订工作职责、启用条件、启用 流程、 管理要求、 费用结算、 履约评 价等相关内容 崔芳 王翔 周秀明 融创华中区域集团 第三方维修启用管理规定 DHZ-FX-GD-2020-002 2 / 8 第一章第一章 总则总则 第一条第一条 规范、指导项目在启用除保修责任单位外的第三方维修单位实施维修时的管 理要求及操作流程，特制定本管理规定。 第二章第二章 适用范围适用范围 第二条第二条 本规定适用于融创华中区域集团所有已交付项目（含收并购项目中的已交付 项目） 。 第三章第三章 定义定义 第三条第三条 保修： 是指根据合同约定或相关法规的要求， 产品供方在一定期限内对产品出 现的质量问题无偿修复的法律责任 （从合同关系角度理解， 施工单位对我司负有保修责任， 我司对业主负有保修责任） 。 第四条第四条 保修责任单位：指对工程项目负保修责任的原施工单位（或设备、材料供应 商） 。 第五条第五条 第三方维修单位： 在项目交付后， 保修责任单位不能按合同质量保修条款及现 场管理要求及时、有效地完成保修期内的各项维修工作，为避免业主投诉升级，由房修公 司另行委派的备用维修合作单位。 第六条第六条 单项维修费用：是指为解决单户、单次、单项报修问题所产生的维修费用（一 套房屋中的同类问题视作一个维修项目） 。如某户报修“墙体开裂” 、 “入户门划伤”两个问 题，则对“墙体开裂”的维修及装修恢复费用即为墙体开裂的单项维修费用，对“入户门 划伤”的维修费用视为另一单项维修费用。 第四章第四章 职责体系职责体系 第七条第七条 各专业职能部门相关职责内容： （一）城市房修条线 1.提出第三方维修单位的招标需求； 2.第三方维修费用的定期汇总及扣款执行情况核对； 3.参与第三方维修单位履约情况监督及质量保证金的结算审核； 4.协助推荐、考察、考核第三方维修单位； 融创华中区域集团 第三方维修启用管理规定 DHZ-FX-GD-2020-002 3 / 8 5.参与技术标的评审。 （二）城市成本部 1.负责组织第三方维修单位的招标工作； 2.负责第三方维修标准合同的制定工作。 （三）项目房修中心 1.负责对保修责任单位的维修通知及证据保全工作； 2.负责审核维修处理方案； 3.负责维修单位的维修过程管理及验收工作； 4.负责完成维修工程量的现场核算工作； 5.负责维修费用台帐管理工作。 （四）项目成本部 1.负责第三方维修工程量审核结算及工程款支付相关的成本工作； 2.负责对第三方维修单位进行相关的成本管理工作； 3.负责对保修责任单位扣款； 4.负责组织对第三方维修单位的履约评价工作。 （五）项目工程部 1.负责配合项目房修中心进行维修责任判定及维修处理方案审核； 2.负责配合项目房修中心进行第三方维修单位的现场施工管理工作； 3.负责提供现场工程方面的技术支持工作； 4.负责特殊情况维修施工（例如：大面积维修、专业性较强的维修等）的组织工作。 （六）物业公司 1.第三方维修单位人员在园区内日常行为规范的管理。 第五章第五章 制度制度正文正文 第八条第八条 第三方维修单位招标工作 （一）在交付前 2 个月，城市/片区成本部至少签订 2 家协议第三方维修单位，且其施 工资质范围应基本涵盖高频发生的维修项目 （如防水、 裂缝、 空鼓、 装修、 门窗、 水电等） 。 以确保保修责任单位响应不及时或不愿履行质保责任时，维修整改的及时性。 （二） 由城市/片区成本部与第三方维修单位制定相应年度协议的 维修整改工程量单 融创华中区域集团 第三方维修启用管理规定 DHZ-FX-GD-2020-002 4 / 8 价清单 ，便于项目房修对第三方参与维修的报价进行预估。 第九条第九条 第三方维修单位启用条件 （一）保修范围之内的业主报事，应由保修责任单位在规定时限内予以维修。若保修 责任单位有下述情况之一，可委托第三方维修单位处理。房修服务工程师应在当天通知第 三方维修单位现场踏勘并出具方案、报价： 1.接到房修中心通知（明源系统、口头或书面） ，保修责任单位通过（电话、短信、电 子邮件或传真）明确表示不维修或无法按照通知时间维修的； 2.保修责任单位通过（电话、短信、电子邮件或传真）明确表示履行保修义务，但未 按通知的时间进场维修或未按维修时限完成维修项目，且前述延期履行未得到发包人签字 认可的； 3.保修责任单位指派的保修负责人关机、联系方式更改但未及时通知地产公司或物业 公司等，不能联系到保修责任单位负责人的； 4.因保修责任单位原因，维修超过标准维修工期仍未完成且无可靠完成时间的； 5.保修责任单位保修过程中不负责任或推诿或保修不力的、维修项目未达到验收标准， 且重复维修一次后仍不能满足要求的； 6.同一部位同一项问题维修，重复维修两次后再次出现相同原因报事的； 7.保修责任单位维修过程中服务态度欠佳，造成业主或其代理人不满或投诉的； 8.同一报修问题涉及两家或多家保修责任单位，而相关保修责任单位拒不承认、推脱 责任并不配合维修的； 9.发生紧急抢修事故，严重影响客户正常生活如水管爆裂、煤气泄漏等，保修责任单 位无法 2 小时内到达并组织抢修的； 10.当维修责任有待进一步界定的情况出现时（例如，隐蔽工程质量问题） ，由维修工 程师初步判断指定一家单位进行检查、整改，该施工单位拒绝无条件配合进行整改； 11.严重违反房修中心管理要求的。 上述维修处理，由项目房修中心委托的第三方维修单位出具维修方案和报价，项目房 修中心根据现场情况对维修方案和报价进行初审，资料齐全后依据审定流程审定。 （二）维修费用由地产公司承担的情形主要有以下情况： 1.项目前期设计遗漏、考虑不周或施工标准、技术标准不完善导致的遗留问题； 2.项目公共设施设备的改造优化。 融创华中区域集团 第三方维修启用管理规定 DHZ-FX-GD-2020-002 5 / 8 3.维修事项超出保修责任单位的保修期限，但仍在地产公司向业主承诺的保修期限内 的（包括因保修责任单位的保修时限与开发商的保修时限起始时间不同所造成的空窗期维 修项目，以及尾盘销售房屋、后期出售出租商铺、样板房维修项目等） 。 4.维修事项超出保修责任单位的保修期限，为提升业主满意度做的增值服务。 5.因保修责任争议，经协商确定或由权威部门依法裁定由地产公司承担维修责任的。 第十条第十条 第三方维修单位启用流程 （一）项目房修工程师在发现质量问题或使用人报修后通过电话、短信、电子邮件或 传真等方式通知保修责任单位进行保修，并在 24 小时内，以 EMS 向保修责任单位发送经 项目公司盖章的限期整改函 （见附件 1） ，对事情经过、原因进行描述，并附带质量问 题及与责任单位沟通记录图片，相关处罚、扣款依据及要求到场时间；对涉及到的原保修 责任单位进行责任判定、确定承担维修费用的比例。 （二）发出限期整改函通知保修责任单位，但保修责任单位在书面告知函发出后 3 日内不予以回应或以任何形式（短信、维修、电话、工作联系单回文等）明确不承担售 后维修责任时，由项目房修工程师邀请第三方维修单位进行现场勘查、工程量核定、清单 报价。 （三） 项目房修工程师将工程量核定、 清单报价交由城市/片区或项目成本部负责人进 行核价完成后，项目房修工程师以书面的形式通知第三方维修单位核价结果，第三方维修 单位无异议的，线上发起启用第三方审批流程，并附上预报价清单、 维修工作通知单及 其他沟通资料。 （四） 单项维修费用 7000 元以内， 项目房修项目客关项目成本城市客关负责人 审批；单项维修费用 7000 元（含）及以上，项目房修项目客关项目成本项目总城 市客关负责人城市成本负责人城市总经理审批； 单项维修费用 10 万元以上， 增加区域 客关负责人、区域项管中心总经理、区域成本中心总经理审批。原则上，维修工作各个审 批环节的工作时间不得超过 24 小时。 第十一条第十一条 第三方维修单位管理要求 （一）第三方启用流程审批通过后，项目房修中心向第三方维修单位派发维修工作 通知单 ，第三方维修单位接单后,应在不晚于次日中午 12 点前安排维修人员进场。 （二）隐蔽工程验收前第三方维修单位须提前通知项目房修中心进行隐蔽验收，项目 房修工程师根据现场情况填写 维修工艺监控巡查记录表 ， 经验收确认后方可继续施工。 融创华中区域集团 第三方维修启用管理规定 DHZ-FX-GD-2020-002 6 / 8 （三）维修完成后，第三方维修单位需提前通知项目房修中心组织验收确认。 1.单项维修费用小于 7000 元的项目， 项目房修工程师和项目客关负责人共同验收， 双 方均需就维修质量及完成工程量签字确认，并提供现场维修凭证，含事前、事中、事后及 现场核量尺寸照片。 2.对于单项维修费用大于等于 7000 元的，须增加项目成本、项目工程、项目客关联合 参与验收并确认工程量。 （四）第三方维修单位使用的建筑材料不得低于原设计标准，使用前需先报送样板， 提供各类合格证明材料。禁止使用废料、劣质品等，以次充好。 （五）第三方维修单位人员首次到业主家维修，需由物业或者项目房修预约，并陪同 维修人员进入业主家，后期维修时间可由维修人员与业主自行协商，并告知物业或项目房 修，遵时守约，有特殊情况不能按时上门维修的，至少提前一天知会业主，并协商下一次 维修时间。 （六）维修人员在维修期间要注重礼仪，不可大声喧哗、吸烟、吵闹，不得吃、喝、 拿、要，与业主沟通要和气，若与业主就维修问题有不同意见的，须通过物业或者项目房 修与业主沟通，避免直接与业主争吵、理论。 （七）第三方维修单位在施工过程中，应做好施工范围内的成品保护，因施工不当造 成的物品损坏，需免费修复或照价赔偿。 （八）第三方维修单位每次维修需做完场清，全部维修完成，需清理并外运维修产生 的建筑垃圾。 （九）第三方维修单位须为维修人员购买保险，特殊工种须持证上岗，配备合格的安 全防护装备，严格按照国家及地方安全规范要求施工，施工中发生安全事故由施工单位自 行负责。 （十）维修工程的保修期按第三方维修服务合同执行。 （十一）第三方维修单位和一般维修单位同等管理，工程质量验收标准、维修工程款 结算等制度同样适用于第三方维修单位。 （十二）第三方维修单位如存在本规定第九条(一)条之一情况，可启用其他第三方单 位进行维修处理。 第十第十二二条条 第三方维修单位费用结算 （一） 第三方维修工程经项目房修中心验收合格后 （ 维修工作通知单 明源系统打印， 融创华中区域集团 第三方维修启用管理规定 DHZ-FX-GD-2020-002 7 / 8 作为验收单据） ，可按照合同约定付款流程进行付款，请款资料包括：限期整改函、维修工 作通知单、变更签证审批单、现场签证实施情况确认单、造价确认单等。 （二）第三方维修单位按月提交结算资料，成本管理部每季度办理补充协议后进行付 款。 第十第十三三条条 第三方维修费用分摊 有责任单位的，第三方维修费用及相关损失等由项目成本管理部门从责任单位结算款 或质保金中扣除；无责任单位的，须出具专项请示报告向地产公司申请费用出处，审 批原则同本规定第十条（四） 。 第十第十四四条条 第三方维修费用统计 各项目房修中心需建立第三方维修费用使用情况明细表 （见附件 3） ，适时记录更 新第三方维修费用使用及扣款落实情况，每月向成本管理部反馈一次。 第十第十五五条条 第三方维修单位履约评价 （一）季度履约评价：由城市房修每季度组织对第三方维修单位的维修管理、维修品 质、维修响应及时性、成品保护、