世茂集团住宅精装修工 程管理指引 世茂集团住宅精装修工 程管理指引 文件编号：BZ-EM-PZ-017 适用范围：集团 编 制 部 门 会 签 部 门 集团工程管理中心 2018 年 1 月编制编制 2018 年 1 月 1 日发布发布 2018 年 1 月 1 日实施实施 世茂集团住宅精装修工程管理指引 目目 录录 1. 编制目编制目的的 . 1 2. 适用范围适用范围 . 1 3. 作业依据作业依据 . 1 4. 工作职责工作职责 . 1 5. 工作流程工作流程 . 2 6. 前期阶段前期阶段 . 3 6.1. 前期策划 . 3 6.1.1. 精装修关键节点计划 . 3 6.1.2. 销售样板房专项计划 . 3 6.2. 销售样板房实施 . 3 6.2.1. 销售样板房施工图 . 3 6.2.2. 销售样板房招标 . 4 6.2.3. 销售样板房施工 . 4 6.2.4. 销售样板房评审 . 5 6.3. 精装修招标 . 5 6.3.1. 招标图纸 . 5 6.3.2. 招标文件编制 . 5 6.3.3. 技术标评定 . 6 7. 施工阶段施工阶段 . 7 7.1. 精装修开工策划 . 7 7.1.1. 进度策划 . 7 7.1.2. 技术与质量策划 . 8 7.1.3. 安全文明策划 . 8 7.1.4. 精装修开工启动会 . 8 7.2. 图纸会审 . 9 7.3. 作业面移交 . 9 7.3.1. 移交流程 . 10 7.3.2. 主要移交清单及验收原则 . 10 7.3.3. 作业面移交管理基本原则 . 10 7.4. 精装修施工管理 . 11 7.4.1. 进度计划管理 . 11 7.4.2. 材料计划管理 . 11 7.4.3. 放线管理 . 12 7.4.4. 样板管理 . 13 7.4.5. 工序管理 . 16 7.4.6. 材料验收管理 . 16 7.4.7. 过控点管理 . 16 7.4.8. 图纸深化管理 . 17 世茂集团住宅精装修工程管理指引 7.4.9. 技术方案管理 . 17 7.4.10.精细化管理 . 17 7.4.11.成品保护管理 . 18 7.4.12.保洁管理 . 18 7.4.13.风险管理 . 19 8. 交付阶段交付阶段 . 19 8.1. 交付策划 . 19 8.2. 交付验收 . 19 8.3. 交付组织 . 20 9. 附件清单附件清单 . 24 世茂集团住宅精装修工程管理指引 1 1. 编制目的编制目的 编制本指引的目的是：建立精装修标准化、工具化的管理指引，提升世茂集团住宅精装修 管理水平，提升管理人员精装修管理能力，提升世茂集团住宅类精装产品的质量。 2. 适用范围适用范围 本指引适用于世茂集团所有拟建、在建住宅、酒店式公寓等项目精装修工程。 3. 作业依据作业依据 精装修管理除执行现行国家、地方、行业施工及验收规范外，还需要执行世茂集团的企业 标准，精装修管理的主要标准如下： 1） BZ-EM-JS【GJY】-012 世茂集团装饰工程作业指引 2） BZ-EM-JS【GJZ】-014 世茂集团招标技术标-精装修技术要求 3） 精细化手册 4. 工作职责工作职责 责任主体 职责分工 集团工程管理 中心 指导、监督区域公司的精装修管理按照管理指引实施。 通过培训提升区域、项目人员精装管理水平。 区域工程部 指导、监督项目的精装管理按本管理指引实施； 通过培训提升项目、合作方的精装管理水平。 项目工程部 执行本管理指引； 通过培训提升合作方的精装管理水平。 详见世茂集团精装修全景节点介入点及职责表详见世茂集团精装修全景节点介入点及职责表 世茂集团住宅精装修工程管理指引 2 5. 工作流程工作流程 精装修专项 计划 销售样板房 专项计划 销售样板房 施工图 项目启动工 程策划 精装修开工启 动会 销售样板房 招定标 销售样板房 施工 销售样板房 评审 招标图纸审 核、出图 精装修招标 作业面移交 精装施工 交付验收 交付 维保 分部分项工程 实施、检查 放线 精保洁 交付启动会 销售样板房 实施 销售样板房 图纸修正 机电点位图 定稿、出图 精装修施工 图工程审图 招标技术文 件编制 询标、面 试、答疑 议标、技术 标评审 世茂集团住宅精装修工程管理指引 3 6. 前期阶段前期阶段 6.1. 前期策划前期策划 项目启动会时，编制“精装修关键节点计划、销售样板房专项计划”。此外，项目应 对项目启动会时具备的粗略精装信息进行分析，如有与土建招标相关的影响因素，需要输 入到土建招标中。 6.1.1. 精装修精装修关键节点关键节点计划计划 项目启动会阶段编制精装修关键节点计划，包括：销售样板房精装施工图出图时间、 销售样板房施工单位定标（或指定单位）时间、精装修机电点位图出图时间、精装修施工 图出图时间、精装修施工单位定标时间、户内精装修湿作业开始时间、户内精装修湿作业 完成时间、户内精装修工程完成时间等。 6.1.2. 销售样板房专项计划销售样板房专项计划 需要包含以下内容：施工进度计划、材料采购计划、开放前评审计划等。 6.2. 销售样板销售样板房房实施实施 6.2.1. 销售样板销售样板房房施工图施工图 因一般销售样板实施周期较短，要求图纸应根据销售样板实施进度进行分阶段提供。 例如：销售样板房结构图纸、销售样板房室内点位图、全套样板房精装图纸等。 详见世茂集团住宅精装修工程施工图纸进度节点要求详见世茂集团住宅精装修工程施工图纸进度节点要求 样板房施工图审核及管理中，应该注意如下几点： 1） 销售样板房施工图纸须与土建图纸比对，确保与实楼批量施工的土建条件相一致（梁 位置、吊顶标高、土建尺寸等）。 2） 审核图纸中是否与实楼的机电管线、管井、烟风道等相一致，并在销售样板房中将上 述部件如实表现出来。 3） 审核机电点位是否合理，面板、地漏、水龙头、角阀、排水管、强弱电箱、集分水 器、燃气炉、太阳能等，是否与装修饰面相协调，需与排版图进行核对。 世茂集团住宅精装修工程管理指引 4 4） 施工图中是否存在明显不合理处，应提出优化意见，将发现的问题消灭在销售样板房 阶段。 5） 审核样板房选用的材料，是否在大面积施工时能够确保同品质材料供应。例如石材特 性变化多端，样板房不可选取某种少量供货可保证质量，大量供货不能保证均一品质 的石材。 6.2.2. 销售样板房销售样板房招招标标 根据销售样板房专项计划明确招、定标时间，其中应包含施工单位、全部甲分包、甲 供材料采购计划时间，并按计划采购，以保证样板房顺利开放。 详见附件精装修采购计划样表，项目应该根据样表进行细化，例如细化到每 个型号的马桶、面盆、花洒、龙头、浴巾架、毛巾杆、角阀（软管）、厕纸盒、烟机、灶 具等，便于项目采购控制。 6.2.3. 销售样板销售样板房房施工施工 销售样板房施工的技术和质量把控，应做相应的策划，此策划不是为了策划而形成书 面的一个资料，而是按照施工经验，从本项目样板房的实际构造节点、质量控制关键点、 技术关键点进行预控，为销售样板房精装实施扫清图纸、技术、质量障碍的一个技术管理 行为。例如策划中应包含： 1） 技术质量管理：隐蔽验收安排、材料验收安排、技术交底安排等； 2） 技术质量做法：木挂板的防开裂构造节点、木踢脚线阳角的防开裂构造做法、淋浴间 反坎的构造做法、检修口的做法、柜体嵌入位及门套周边的垂直平整度和方正度的质 量把控方法、吊顶的防开裂措施、踢脚线上口下口的黑缝防治措施、不锈钢折边方 式、过门石的衔接做法、打胶颜色和部位的划定、角阀到洁具连接口的距离、门档的 安装牢固性、户内门下口缝隙核算、石材防返碱措施、石材防脱落措施，以及其他复 杂部位、问题易发部位等。 3） 进度、安全文明把控在此不做阐述。 此外，区域、项目应通过样板房的施工，有目的的对相关单位进行一次管理水平、技 术质量水平、配合度、施工能力等方面的考察；尤其重要的是，需要判断，样板房由该精 装单位的某个优秀劳务实施施工管理的，还是真正由该施工单位项目部实施施工管理。预 防对其大面积施工管理能力产生误判。 世茂集团住宅精装修工程管理指引 5 6.2.4. 销售样板销售样板房房评审评审 1） 销售样板房必须经过设计、营销、开发、成本、工程、客服、法务联合评审才能开 放。 2） 需在会审纪要出具后 30 天内，项目部牵头组织甲方设计、精装单位、设计单位对原 施工图纸进行修订完善 ，并据此完成全套精装招标图，经过相关流程审批后，作为招 标图纸使用。达到大大减少后期变更的目的。 6.3. 精装修招精装修招标标 6.3.1. 招标图纸招标图纸 1） 项目公司负责按照世茂集团住宅项目工程审图管理制度,招标图纸应通过世茂集 团住宅项目施工图阶段工程审图审查表，对施工图进行工程维度审图。工程审图得 分不应低于 85 分。 2） 区域公司在招标之前应把招标图纸区域审图表发送集团报备，重点工程集团复审通过 方可进行招标。 （具体要求详见：世茂集团世茂集团住宅精装修工程施工图纸进度节点要求、住宅精装修工程施工图纸进度节点要求、BZ-EM-JS 【ZD】-004 世茂集团住宅项目工程审图管理制度世茂集团住宅项目工程审图管理制度） 6.3.2. 招标文件招标文件编制编制 1） 项目公司负责按照BZ-EM-JS【GJZ】-014 世茂集团招标技术标-精装修技术要求 要求进行技术招标文件的编制，区域工程负责招标文件的审定；招标文件应包含世茂 集团工程管理相关制度。 2） 项目公司及区域工程管理部负责对技术标技术文件的评审、答疑，应按照BZ-EM- JS【ZD】-005 世茂集团工程招投标技术标管理制度执行。 3） 招标技术要求、管理制度原则上引用世茂集团招标技术标-精装修技术要求（附件 4），世茂集团工程招投标技术标管理制度（附件 5，如因项目特殊情况，进行 微调，需报区域审核同意后报集团备案。 4） 招标技术文件应包含材料封样要求，包括精装修总包单位、甲供材、甲分包单位等的 材料封样标准和要求，作为后续施工管理、材料把关的依据。材料封样数量应该满足 现场验收比对的需要。 5） 招标文件至少对集团、区域的在建评估、交付验收、渗漏率等关键指标给出明确得分 （数据）要求。 世茂集团住宅精装修工程管理指引 6 6） 现场不利因素（如运输、住宿、气候因素等）应全部列入招标文件中，使投标单位能 够清晰了解和充分准备。 7） 招标文件应体现精装修总分包单位的义务和职责（如成品保护范围、现场临水临电管 理、垂直运输管理、竣工资料无条件配合等），使施工阶段的精装修总包与甲供材、 甲分包的职责划分具备管理依据。 8） 招标文件应加入对精装修总包单位的奖惩条款，包含进度、技术、图纸纠错、质量等 各环节要求。 9） 招标文件应加入精细化管理的相关内容。（详见 7.4.5 的具体要求） （具体要求详见：BZ-EM-JS【GJZ】-014 世茂集团招标技术标世茂集团招标技术标-精装修技术要求、精装修技术要求、 BZ-EM-JS【ZD】-005 世茂集团工程招投标技术标管理制度世茂集团工程招投标技术标管理制度） 6.3.3. 技术标技术标评定评定 技术标文件应包含以下要求： 1 投标单位应对乙供设备材料品牌进行完全响应，并提供盖章、手填的投标品牌响应 表。 2 投标单位应提供技术方案，主要设备、材料应提供技术参数表。 3 技术标文件应包含图纸深化人员及图纸深化组织方案。 4 技术标文件应明确响应招标方的各样板管理制度，包括样板的实施标准、验收要 求、完成时间等。 5 技术标文件应明确响应招标的各项工程管理目标。 6 技术标文件应包含投标单位的类似项目业绩。 7 技术标文件应包含项目经理简历，项目经理必须具备类似工程经验。 8 技术标文件应包含项目技术负责人简历，项目技术负责人必须具备类似工程经验。 9 技术标文件应包含现场人员组织架构及人员介绍，且配置符合项目实施要求。 10 技术标文件中应包含对招标界面表的响应描述，且不应与招标文件冲突。 11 技术标文件中应包含