1、总 论 1.1项目名称 宜章县玫桂园（一、二期）建设项目1.2建设地点本项目建设用地位于宜章县城东部，距京珠高速公路宜章段出入口50米。北接百通汽车站，南临五溪新区，西靠宜章大道，东有长冲工业园。1.3项目建设单位 建设单位简介：宜章裕恒房地产开发有限公司，注册地为湖南省郴州市宜章县，注册资本1000万元，具有三级开发资质。现有各类技术及管理人才16人，其中级职称14人，初级职称2人。几年来，该公司成功开发了聚贤山庄等高档小区项目，总开发面积 40多万平方米，形成了一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了业主的好评，企业得到了较快发展，“玫桂园”将是本公司开发的又一精品小区。宜章县是一个发展迅速、人口密集、正处于城市化进程当中的县城，房地产开发时间很短，市场前景广阔；裕恒房地产公司在宜章从事房地产开发，具备天时、地利、人和，风险可控，前景广阔。1.4 项目背景按照宜章县城镇总体规划纲要（20052020），宜章县城镇建设规划，近期内城镇建设用地发展方向主要以107国道、S324省道、京珠高速为中心，往东、往北发展，建设新城区。经过几年的建设发展，新城区的建设己初具规模，建成了宜章大道、宜人广场、百通车站等市政设施，以该路网为中心，周边建设了尚御名都、竹园新村、龙隐花园等房地产开发项目。玫桂园项目的建设，有利于新城区土地资源的优化配置和合理利用，有利于加快城东新区的发展步伐，为宜章市城建设的发展提供广阔的空间和良好的条件，它的建设是十分迫切和及时的。1.5 可行性研究报告编制单位：湖南日升工程咨询公司1.6研究工作的依据、内容及范围1.6.1研究依据1、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部有关商品房建设的规定。2、宜章县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划3、宜章县住房建设规划2011-20154、宜章县控制性详细规划；5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；6、编制人员调查的有关资料、数据。1.6.2研究范围与内容依据宜章县城镇总体规划和国内其它同类居住小区的建设情况，结合宜章县城镇居民及县政府的实际需要，组织有关技术人员根据国家对项目前期工作范围和深度的规定，编制完成了宜章县玫桂园建设项目一、二期工程的可研报告。本可研报告对宜章县玫桂园一、二期工程建设的提出背景、必要性和建设条件进行了论证，对建设规模、方案、环保、节能、节水、消防、项目组织机构、实施进度、投资估算、资金筹措和效益等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供了可靠的依据。1.7 研究结论1.7.1 项目的建设，符合宜章发展规划，较好地贯彻了县政府加快城区基础设施建设的决定；符合宜章县城东新区经济发展的要求 ，有利于土地资源的优化配置和合理利用，有利于促进宜章县房地产业的发展；同时，项目的顺利实施，有利于项目建设单位更好地发展壮大。1.7.2 本项目建设用地位于宜章县城东部，距京珠高速公路宜章段出入口50米。北接百通汽车站，南临五溪新区，西靠宜章大道，东有长冲工业园。用地具有优越的区位交通条件，各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，是建设居住理想之地，开发前景良好。1.7.3 项目建设内容和规模：项目分三期进行,本可研只涉及一、二期工程,项目总投资16455.06万元。包括工程费11315.06万元，其它费4300万元（其中土地费3980万元），预备费840万元。规划总用地33129.2平方米, 总建筑面积123708.8平方米。主要建设内容包括住宅楼(60702.76 m2)、商业用房(40915.7 m2)、物管用房(162.34 m2)、地下建筑（21928 m2）；其他附属工程包括道路、给排水、绿亮化等。其中：一期工程投资1974.6万元，规划总用地2215.06平方米, 总建筑面积14592.84平方米。主要建设内容包括住宅楼(12650.15m2)、商业用房(1942.09m2)；其他附属工程包括道路、给排水、绿亮化等。二期工程投资14480.46万元规划总用地30914.14平方米, 总建筑面积109151.96平方米。主要建设内容包括住宅楼(48052.61m2)、商业用房(38973.01 m2)、物管用房(162.34 m2)、地下建筑（21928 m2）；其他附属工程包括道路、给排水、绿亮化等。1.7.4 从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入20961.77万元，税后利润2012.57万元, 项目投资利税率12.23%；投资回收期（税后）2.89年。从以上经济效益指标来看，项目指标较理想，故本可研认为，项目建设从经济角度分析是可行的。1.7.7 从市场前景分析，根据宜章县近年房地产业发展的情况和商品住房、写字楼以及商业建筑的销售情况来看，该项目的市场前景比较乐观。1.8主要技术经济指标主要技术经济指标表(总表)序号指标名称单位数据备注1规划用地面积m233129.22总建筑面积m2123708.82.1住宅面积m260702.762.1.2商业面积m240915.72.1.3地下面积m2219282.1.4物管及活动用房面积m2162.342.2计容面积m2101780.83建筑基底面积m214970.74建设工期月247项目总投资万元16455.068营业收入万元20961.779税后利润万元2012.57 11投资回收期年2.8913项目投资利润率%12.2314项目建设工程年2主要技术经济指标表（一期工程）序号指标名称单位数据备注1规划用地面积m22215.062总建筑面积m214592.842.1住宅面积m212650.152.2商业面积m21942.093计容面积m214592.844建筑基底面积m21022.945建筑密度%46.186绿地率%29.37容积率：6.598总户数户1059停车位个25主要技术经济指标表（二期工程）序号指标名称单位数据备注1规划用地面积m230914.142总建筑面积m2109151.962.1地上面积m287187.962.1.1住宅面积m248052.612.1.2商业用房面积m238973.012.1.3物管用房面积m2162.342.2地下建筑面积m2219283计容面积m287187.964建筑基底面积m213947.765建筑密度%45.126绿地率%30.37容积率：2.828总户数户3909停车位个4102、项目建设必要性2.1 本项目符合宜章县城镇建设的总体规划和土地利用总体规划，符合宜章县城经济发展的要求，有利于土地资源的优化配置和合理利用，有利于加快城北新区建设步伐、扩大城市区域，为宜章县城新区今后的发展提供广阔的空间和良好的条件。2.2 本项目的建设有利于促进宜章房地产业的快速发展。近年来,宜章己开发了尚御名都、竹园新村、龙隐花园等20多个楼盘，但是其规模、设备、服务、管理水平相对不高，该项目的建设体现了高起点、高标准、高水平、现代化的新要求，将成为宜章县的一张漂亮城市名片，是宜章城镇建设的又一亮点，提升了宜章的城市品位，同时该项目的居住环境和高规格的服务体系将带动本县房地产业进一步的发展。2.3 项目的建设有利于加快宜章县新型城市化步伐。宜章县中心城区现有人口约6万人，受地理条件限制，城区面积仅有十几平方公里，人口非常密集。扩大城区面积，拓宽发展空间，己成为宜章县推进新型城市化进程的迫切需要。该项目的实施将有力推动宜章县城镇建设的发展，带动城区人口向东部转移，提升宜章新城区人气，逐步缓解宜章县中心城区的人口压力。3、项目建设地社会经济总概况3.1 自然资源3.1.1地理位置宜章县地处东经1123711320，北纬24532541。位于湖南省东南部，邻接广东省。东界汝城县、资兴市，南邻广东省乐昌市、连州市、乳源瑶族自治县、阳山县，西连临武县，北靠郴州市。3.1.2 地质地貌规划区地势较为平坦，周围无大型污染源，视野开阔，自然环境宁静优美，土地利用集中，功能协调，能够最大限度地发挥自身的功能，能够满足项目建设和使用要求。3.1.3 自然生态与气象宜章县属中亚热带湿润季风气候。气候特点，气候受季风交替影响，春早多变，夏热期长，秋短温凉，冬无严寒，热量丰富，雨水不匀。年平均气温18.3，1月平均气温7.1，7月平均气温28.1。年平均日照数为1603.1小时。年平均降水量1600毫米。无霜期292天。3.2 社会经济据2009年统计为依据，宜章县全年实现地区生产总值534129万元，按可比价格计算，增长6.2%（比上年，下同），人均GDP10392元（按现价汇率折算为1522美元）。其中：第一产业实现增加值129208万元，增长4.5%；第二产业实现增加值277703万元，增长8.6%；第三产业实现增加值127218万元，增长3.6%。 居民消费价格总指数为98.2%。分类别看，食品类上涨 0.4%，烟酒及用品类上涨1.9%，衣着类下降5.7%，家庭设备用品及服务类下降4.8%，医疗保健及个人用品下降2%，交通和通讯类用品下降3.3%，娱乐教育文化用品及服务下降0.1%，居住类下降3.8%，工业品出厂价格下降5.7%。 社会各项事业协调发展。全面完成了省市下达的为民办实事30项考核指标，其中16项超额完成任务；甲型H1N1流感疫情防控有力；继续保持计生工作全省一类县水平，流动人口计划生育“一盘棋”工作被评为全省先进；全县社会大局持续稳定，被评为全省社会治安综合治理合格县；安全生产形势持续好转，县政府被评为全省安全生产先进单位，梅田镇被评为全省安全生产示范乡镇。3.2.1农业和农村经济全年完成农林牧渔业总产值211160万元，增长3.9%。其中：农业产值105762万元，林业产值5160万元，牧业产值93070万元，渔业产值4349万元，农林牧渔服务业产值2819万元。全县粮食播种面积47.67千公顷，粮食产量238290吨，增长7.58%。其中：稻谷产量162498吨，增长8.67%；油料产量7017吨，增长10.36%；烤烟产量2946吨，下降5.7%；蔬菜产量287880吨，增长10.48%；水果产量12307吨，下降18.51%。 畜牧业生产平稳发展。年末生猪存栏44.2万头，增长0.7%，牛存栏4.95万头，羊存栏1.65万只，家禽存栏109万只。全年生猪出栏70.05万头，增长2.98%，牛、羊和家禽分别出栏2.33万头、2.32万只、399万羽。肉类