泓域咨询/防雾镜工程项目资产证券化方案分析防雾镜工程项目资产证券化方案分析一、 项目名称及建设性质（一）项目名称防雾镜工程项目（二）项目建设性质本项目属于扩建项目二、 项目承办单位（一）项目承办单位名称xxx有限责任公司（二）项目联系人张xx（三）项目建设单位概况公司秉承“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信为本、合规经营”作为企业的核心理念，不断提升公司资产管理能力和风险控制能力。当前，国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看，世界经济深度调整、复苏乏力，外部环境的不稳定不确定因素增加，中小企业外贸形势依然严峻，出口增长放缓。从国内看，发展阶段的转变使经济发展进入新常态，经济增速从高速增长转向中高速增长，经济增长方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战，企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境，公司依然面临着较大的经营压力，资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的同时，也面临着重大机遇。随着改革的深化，新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进，以及“大众创业、万众创新”、中国制造2025、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施，企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将把握国内外发展形势，利用好国际国内两个市场、两种资源，抓住发展机遇，转变发展方式，提高发展质量，依靠创业创新开辟发展新路径，赢得发展主动权，实现发展新突破。公司满怀信心，发扬“正直、诚信、务实、创新”的企业精神和“追求卓越，回报社会” 的企业宗旨，以优良的产品服务、可靠的质量、一流的服务为客户提供更多更好的优质产品及服务。公司坚持提升企业素质，即“企业管理水平进一步提高，人力资源结构进一步优化，人员素质进一步提升，安全生产意识和社会责任意识进一步增强，诚信经营水平进一步提高”，培育一批具有工匠精神的高素质企业员工，企业品牌影响力不断提升。三、 项目实施的可行性（一）长期的技术积累为项目的实施奠定了坚实基础目前，公司已具备产品大批量生产的技术条件，并已获得了下游客户的普遍认可，为项目的实施奠定了坚实的基础。（二）国家政策支持国内产业的发展近年来，我国政府出台了一系列政策鼓励、规范产业发展。在国家政策的助推下，本产业已成为我国具有国际竞争优势的战略性新兴产业，伴随着提质增效等长效机制政策的引导，本产业将进入持续健康发展的快车道，项目产品亦随之快速升级发展。四、 项目建设选址本期项目选址位于xx（以最终选址方案为准），占地面积约64.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。五、 建筑物建设规模本期项目建筑面积87376.49，其中：主体工程61768.17，仓储工程15430.94，行政办公及生活服务设施6655.21，公共工程3522.17。六、 项目总投资及资金构成（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资29640.55万元，其中：建设投资23473.03万元，占项目总投资的79.19%；建设期利息250.18万元，占项目总投资的0.84%；流动资金5917.34万元，占项目总投资的19.96%。（二）建设投资构成本期项目建设投资23473.03万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用19844.58万元，工程建设其他费用3100.67万元，预备费527.78万元。七、 资金筹措方案本期项目总投资29640.55万元，其中申请银行长期贷款10211.32万元，其余部分由企业自筹。八、 项目预期经济效益规划目标（一）经济效益目标值（正常经营年份）1、营业收入（SP）：50200.00万元。2、综合总成本费用（TC）：42354.59万元。3、净利润（NP）：5720.62万元。（二）经济效益评价目标1、全部投资回收期（Pt）：6.86年。2、财务内部收益率：12.11%。3、财务净现值：-1059.62万元。九、 项目建设进度规划本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，本期项目建设期限规划12个月。十四、项目综合评价主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积42667.00约64.00亩1.1总建筑面积87376.49容积率2.051.2基底面积27733.55建筑系数65.00%1.3投资强度万元/亩344.352总投资万元29640.552.1建设投资万元23473.032.1.1工程费用万元19844.582.1.2工程建设其他费用万元3100.672.1.3预备费万元527.782.2建设期利息万元250.182.3流动资金万元5917.343资金筹措万元29640.553.1自筹资金万元19429.233.2银行贷款万元10211.324营业收入万元50200.00正常运营年份5总成本费用万元42354.596利润总额万元7627.497净利润万元5720.628所得税万元1906.879增值税万元1815.9610税金及附加万元217.9211纳税总额万元3940.7512工业增加值万元14379.5813盈亏平衡点万元21668.59产值14回收期年6.86含建设期12个月15财务内部收益率12.11%所得税后16财务净现值万元-1059.62所得税后十、 权益资金成本分析权益资金成本是指企业所有者投入的资本金，对于股份制企业而言，即为股东的股本资金。股本资金又分优先股和普通股。两种股本资金的资金成本是不同的。（一）优先股资金成本优先股的成本包括支付给优先股股东的股息及发行费用。优先股通常有固定的股息，优先股股息用税后净利润支付，这一点与贷款、债券利息等的支付不同。此外，股票一般是不还本的，故可将它视为永续年金。（二）普通股资金成本普通股资金成本可以按照股东要求的投资收益率确定。如果股东要求项目评价人员提出建议，普通股资金成本可采用资本资产定价模型法、税前债务成本加风险溢价法和股利增长模型法等方法进行估算，也可参照既有法人的净资产收益率。1采用资本资产定价模型法2采用税前债务成本加风险溢价法3采用股利增长模型法十一、 债务资金成本分析（一）所得税前的债务资金成本分析1借款资金成本计算向银行及其他各类金融机构以借贷方式筹措资金时，应分析各种可能的借款利率水平、利率计算方式（固定利率或者浮动利率）、计息（单利、复利）和付息方式，以及偿还期和宽限期，计算借款资金成本，并进行不同方案比选。2债券资金成本计算债券的发行价格有三种：溢价发行，即以高于债券票面金额的价格发行；折价发行，即以低于债券票面金额的价格发行；等价发行，即按债券票面金额的价格发行。调整发行价格可以平衡票面利率与购买债券收益之间的差距。债券资金成本的计算与借款资金成本的计算类似。3融资租赁资金成本计算采取融资租赁方式所支付的租赁费一般包括类似于借贷融资的资金占用费和对本金的分期偿还额。（二）所得税后的债务资金成本借贷、债券等的筹资费用和利息支出均在缴纳所得税前支付，对于股权投资方，可以取得所得税抵减的好处。（三）扣除通货膨胀影响的资金成本借贷资金利息等通常包含通货膨胀因素的影响，这种影响既来自于近期实际通货膨胀，也来自于未来预期通货膨胀。十二、 项目背景分析防雾镜是能有效阻止或者避免水雾凝集的镜片，一般分为有机防雾镜和无机防雾镜。无机防雾镜一般是在玻璃的表面贴一层防雾膜，以达到防雾的目的。有机防雾镜分为涂层防雾镜片，电热防雾镜片和纳米复合防雾镜片。镜片起雾原因有两种：一是镜片内较热的气体遇较冷的镜片所产生的液化现象；二是被银镜密封的皮肤表面的水分蒸发，在镜片上的气体凝结，这也是喷防雾剂不起作用的主要原因。根据防雾膜的制作材料，主要分为三种：1.PVC-电阻丝防雾膜，材料是：聚氯乙烯+电阻丝。此膜的特点：在生产时会加入铅盐稳定剂，有毒，爱热发软，断电变硬，发脆，易老化，整张防雾膜为一根发热丝整体串联，很细，一旦一点断裂，整张防雾膜全部报废。优点：延展性和电气绝缘性能好，取材方便，价格便宜。此膜的整体使用寿命是4-5年。2.PET-电阻丝防雾膜，材料是：聚酯+电阻丝。此膜的特点是：PET膜面光滑，无毒环保，耐热耐磨，耐腐蚀，抗老化。此膜的整体使用寿命是8-10年。目前市场上PET防雾膜质量最好的是,上海先步防雾膜，其次是，上海天丽防雾膜。3.PET-碳纤维防雾膜，材料是：聚酯+碳纤维。此膜的特点是：生产工序烦琐，工期长，成本高。高韧度，抗拉力，使用寿命长(20年以上),面状发热体，耐高温，扛氧化。多线路并联，即使某点断裂，不影响整张膜的防雾性能，温度在一定范围内可以适当自主调节，不易变形折断，可重复使用。因为此膜的稳定性能和高使用寿命，现高级酒店的装修，一般都会选择此种防雾膜。但此碳纤维防雾膜，因为选料和加工的复杂，所以碳纤维防雾膜的价格比较高。十三、 息税前利润每股利润分析法将企业的盈利能力与负债对股东财富的影响结合起来，去分析资金结构与每股利润之间的关系，进而确定合理的资金结构的方法，叫息税前利润每股利润分析法（EBITEPS分析法），也称每股利润无差别点法。息税前利润每股利润分析法是利用息税前利润和每股利润之间的关系来确定最优资金结构的方法，也即利用每股利润无差别点来进行资金结构决策的方法。所谓每股利润无差别点是指两种或两种以上融资方案下普通股每股利润相等时的息税前利润点，亦称息税前利润平衡点或融资无差别点。根据每股利润无差别点，分析判断在什么情况下可利用什么方式融资，以安排及调整资金结构，这种方法确定的最佳资金结构亦即每股利润最大的资金结构。分析者可以在依据上式计算出不同融资方案间的无差别点之后，通过比较相同息税前利润情况下的每股利润值大小，分析各种每股利润值与临界点之间的距离及其发生的可能性，来选择最佳的融资方案。当息税前利润大于每股利润无差别点时，增加长期债务的方案要比增发普通股的方案有利；而息税前利润小于每股利润无差别点时，增加长期债务则不利。所以，这种分析方法的实质是寻找不同融资方案之间的每股利润无差别点，找出对股东最为有利的最佳资金结构。这种方法既适用于既有法人项目融资决策，也适用于新设法人项目融资决策。对于既有法人项目融资，应结合公司整体的收益状况和资金结构，分析何种融资方亲能够使每股利润最大；对于新设法人项目而言，可直接分析不同融资方案对每股利润的影响，从而选择适合的资金结构。十四、 比较资金成本法（一）比较资金成本法概念比较资金成本法是指在适度财务风险的条件下，测算可供选择的不同资金结构或融资组合方案的加权平均资金成本率，并以此为标准相互比较确定最佳资金结构的方法。运用比较资金成本法必须具备两个前提条件：一是能够通过债务筹资；二是具备偿还能力。其程序包括：1拟定几个筹资方案；2确定各