物业服务公司 管理制度和流程图一本全 ( 操作大全） 年月 目录 物业接管前期工作流程图 第 1 页 物业接管前期工作流程 第 3 页 物业接管前期人员架构图 第 17 页 前期收楼工作流程图 第 18 页 前期收楼工作流程 第 19 页 二次装修施工流程图 第 24 页 二次装修施工流程 第 27 页 客户入住流程图 第 39 页 客户入住流程 第 40 页 总经理致词 第 44 页 使用、管理、维修公约 第 45 页 房屋质量保证书 第 65 页 房屋使用说明书 第 71 页 服务指南 第 79 页 装修办理流程说明 第 92 页 装修管理规定 第 95 页 承诺书 第 104 页 治安、消防协议书 第 107 页 房屋交付（入住）通知 第 110 页 收楼须知 第 114 页 入伙授权书 第 118 页 物业管理委托合同 第 121 页 综合部 员工手册 第 129 页 关于规范公司内部行文的规定 第 153 页 员工聘用办法 第 154 页 员工培训规定 第 157 页 培训协议 第 162 页 印部分使用管理规定 第 164 页 员工工服管理规定 第 167 页 员工考勤制度 第 170 页 物资采购、验收、入库、报销流程图 第 172 页 物资采购、验收、入库、报销流程 第 173 页 计划性工作管理办法 第 178 页 综合部运作手册 第 187 页 过失（罚款）单 第 208 页 内部请示报告 第 209 页 内部请示报告登记表 第 210 页 文件借阅登记表 第 211 页 文件签收表 第 212 页 档案目录表 第 213 页 应聘登记表 第 214 页 个人资料登记表 第 216 页 入职登记表 第 218 页 入职审批表 第 219 页 离职循环单 第 220 页 离职结算单 第 221 页 个人培训记录表 第 222 页 物资交接清单 第 223 页 公部分启用移交报废审批表 第 224 页 公部分保管记录表 第 225 页 用印申请 第 226 页 月考勤汇总台帐报表 第 227 页 休假申请单 第 228 页 采购申请单（含附页） 第 229 页 物资入库验收单 第 231 页 物资出库单 第 232 页 年度（季度、月度、周）工作计划（含工作计划完成情况） 第 233 页 计划工作完成情况检查表 第 245 页 材料月收、发、存报表 第 246 页 工程材料、备品备件盘库清单 第 247 页 年月工程材料库房巡视检查表 第 248 页 年月行政材料库房巡视检查表 第 249 页 物资采购供应商、品牌、名录汇总表 第 250 页 物资采购市场调查表 第 251 页 出险、赔款事故登记表 第 252 页 财产保险出险通知书 第 253 页 保险理赔档案卡 第 254 页 理赔档案存档登记表 第 255 页 财务部 财务部运作手册 第 256 页 缴款通知书 第 264 页 付款申请及报销单 第 265 页 合同、协议审批单 第 266 页 合同付款内签单 第 267 页 物业管理费确认单 第 268 页 付款内签单 第 269 页 物业管理缴费单 第 270 页 二次装修收费情况统计表 第 271 页 财产保管使用登记帐 第 272 页 管业部 管业部运作手册 第 273 页 装修管理协议书 第 312 页 二次装修工程区域治安、消防承诺书 第 314 页 购水卡办理流程图 第 316 页 购水卡办理流程 第 317 页 购水卡使用说明 第 318 页 购水卡使用申请表 第 321 页 有偿服务价格表 第 322 页 物业管理费收费标准明细（含各项收费标准一览表） 第 326 页 装修期间加班申请表 第 328 页 客户签到表 第 329 页 业主档案目录表（含附页） 第 330 页 业主联络资料登记表 第 332 页 装修审批单 第 333 页 施工变更单 第 334 页 业主（使用人）装修施工申请表 第 335 页 验收申请表 第 337 页 电梯前室设施自检表 第 338 页 物业管理费用应收表 第 339 页 公共走道设施自检表 第 340 页 公共区域巡查记录表 第 341 页 二次装修区域巡查记录表 第 342 页 装修许可证 第 343 页 业主（使用人）入住通知单 第 344 页 装修入住通知 第 345 页 二次装修施工用电申请表 第 346 页 保洁运作手册 第 347 页 日常保洁工作内容、要求及检验标准 第 360 页 保卫部 保卫部运作手册 第 365 页 机动车准停证办理程序 第 401 页 出入口岗现金管理制度 第 404 页 停车场设施建议规划 第 405 页 停车场管理规定 第 407 页 车场人员管理 第 408 页 车辆事故、纠纷处理 第 411 页 违法车辆协查、布控 第 413 页 客户投诉处理 第 414 页 设备失控处理 第 415 页 机动车辆管理规定 第 416 页 成保人员岗位职责 第 418 页 消防培训试题（含答案） 第 419 页 治安培训试题（含答案） 第 422 页 施工现场安全管理规定 第 425 页 消防、安全处罚条例 第 426 页 施工人员出入证管理规定 第 427 页 施工现场物品出入管理制度 第 428 页 动火证管理规定 第 429 页 施工违规处罚管理规定 第 430 页 培训记录 第 431 页 二次装修施工现场检查表 第 432 页 二装检查日报表 第 433 页 情况反映记录单 第 434 页 消防设备、设施日检记录表 第 435 页 消防中控设备交验备忘录 第 436 页 备用钥匙封存记录表 第 437 页 业主（使用人）钥匙交接表 第 438 页 临时出入证 第 439 页 安装调试报告 第 440 页 消防设施交验表（含消防设备年保养记录、交验报告） 第 441 页 消防系统日巡检进度表 第 449 页 违部分通知 第 451 页 消防中控系统统计表 第 452 页 车位申请单 第 454 页 续期通知单 第 455 页 泊车证 第 456 页 服务标识清单 第 457 页 消防设备安装调试日报表 第 458 页 消防设备安装日报表 第 459 页 夜间情况检查表 第 460 页 灭火器材配置记录表 第 461 页 录像磁带台帐 第 462 页 钥匙使用登记 第 463 页 工程部 工程部运作手册 第 464 页 公共区域各部位周检记录表 第 495 页 土建定期维护保养巡检记录表 第 496 页 冷却塔维护保养记录表 第 497 页 冷却塔巡视记录表 第 498 页 空调机房巡视记录卡 第 499 页 空调箱、新风机设备保养记录卡 第 500 页 变配电室验收表 第 501 页 工程返修单 第 505 页 装修质量验收表 第 506 页 单元交接验收表 第 507 页 系统接收设备一览表 第 510 页 设施设备检查记录 第 511 页 电梯日巡视记录 第 512 页 工程遗留问题跟进表 第 513 页 电梯巡视记录表 第 514 页 空调验收表 第 515 页 电梯使用申请单 第 516 页 物 业 接 管 前 期 工 作 流 程 图 No Yes 签订物业管理委托合同 委任总经理，招聘高、中级管理人员 筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案 联系政府部门、相关单位，办理相关手续 对外委单位进行调研，签定外委合同 与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接 办理提前进行二装的工 程，并与开发商、总包单 位进行协调 物业交竣验收， 正式接管 开发商负责返修 物业前期接管工作流程 签订物业管理委托合同 由开发商选聘物业公司，并签订物业管理委托合同。 委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员 1由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1 名。 2招聘各部门经理、主管、员工 综合部：经理 1 名、行政主管 1 名、总经理秘书1 名、采购员 1 名、文 员（兼库房管理员） 2 名； 财务部：经理 1 名、会计 1 名、出纳 1 名； 管业部：经理 1 名、客务主管 1 名、内务主管 1 名、客务代表 2 名、 业主办理收楼、单元验收（见收楼流程） 业主进行室内二装（见二装流程） 业主入住， 物业公司提供相关服务 （见入住流程） 前台接待 2 名； 保卫部：经理 1 名、消防主管 1 名、保安主管 1 名、消防执机员 4 名（含 领班 12 名） 、保安员 4 名（含领班 12 名） ； 工程部：经理 1 名、强电主管 1 名、弱电主管 1 名、空调（生活水）主 管 1 名、土建主管 1 名、技工 23 名专业（约 12 人） ； 建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业） 较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。 说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟 悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦 工程情况。 “公司初期人员架构图”附后 筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案 1各部门共同汇编的文件： 房屋使用、管理、维修公约 房屋质量保证书 房屋使用说明书 房屋交付（入住）通知 入伙授权书 业主（使用人）服务指南 装修管理规定 办理装修流程说明 治安、消防协议书 二次装修施工区域治安、消防承诺书 二次装修协议书 业主联络资料登记表 收楼须知 物业管理费收费标准 公约承诺书 备注： 房屋使用、管理、维修公约编制后需经开发商确认，并到上海市 居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。 建议： 公约承诺书与治安、消防协议书可装订成一册（一式三份）， 在业主收楼时发给业主， 由业主签字（盖部分）认可、执行； 公约 、 房屋质量保证书 、 房屋使用说明书 、 业主（使用人）服务指 南 、 装修管理规定、 办理装修流程说明可合装成一册，作为 业主收楼时的 用户手册。同时，在用户手册 正文内容前增加： “总经理致辞”。 2各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。 综合部 编制员工手册 ，经公司领导批准后，统一印刷成册。 制订员工考勤制度 ，建立“考勤登记表” 、 “月考勤汇总台帐报表” 。 制订员工奖惩条例 ，建立“员工过失单” 、 “奖励审批单”。 制订员工聘用办法 ，建立“应聘面试登记表”、 “入职循环单”、 “转正 审批表” 、 “离职结算表”、 “调动通知单”、 “劳动合同续签审批单” 。 制订员工培训规定 、培训计划，建立“培训审批表” 、 “培训协议”。 制订物资采购、验收、入库、报销流程。 制订员工工服管理规定， 建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。 制订员工请假制度 ，建立“休假申请单” 。 制订薪金实施细则 ，建立“工资报表”、 “薪金明细表”。 制订印部分管理规定 ，建立“公部分启用、报废、移交登记表” 、 “用 印申请” ；统计公司各种印部分，经总经理审批后统一刻制（公部分、管 业部部分、保卫部部分、工程部部分、财务专用部分、文件传阅部分、 审批合格部分、餐票专用部分、浴室专用部分）。 制订库房管理规定 ，建立“物品入库登记单”、 “物品领用单”、 “物品 入库验收单”、 “库存物品台帐”、 “月收、发、存报表” 、 “采购申请单”。 制订内部行文管理规定 ，建立“文件签收表”、 “内部请示报告”。 制订档案管理规定 ，建立“档案分类表”、 “档案（一、二、三级）目 录表” 、 “档案借阅登记表”。 制订部门运作手册 ：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理 秘书、库房管理员、文员） 、工作程序、管理制度。 联系印刷厂， 对需要印刷的各种表格、 信封，经总经理审批后统一印刷。 制订开办费使用方案 ，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准， 并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、 “个人办公用品台帐” 。 制订合同、协议审批制度 、 合同、协议管理办法 ，建立“合同、协 议审批单”、 “合同、协议付款内签单” 。 制订计划性工作管理办法 ，建立“年度（