龙湖集团管理口径成本限额,-别墅、洋房、SOHO,前言,一、编制逻辑： 选择各个业态已完施工图预算典型项目的目标成本数据，考虑一定的系数。 结合集团研发的经验数据确定业态的主要规划指标，分析和运用了主要规划指标与各费项成本的相关性。 对于有地域性的垄断工程，综合区域内各城市的价格情况确定单方金额。 各业态限额成本为纯业态的指标，配置标准按B标，对应的产品配置标准后续发布。 使用历史项目进行校验 ，参考了联排43个、叠拼14个、SOHO26个、洋房27个项目的成本数据。 二、基础条件： 按B档建筑配置标准，建安工程费中不含中水系统、太阳能和户内精装修，钢筋价格按3800元/t ；配套设施费仅包括常规配置的物管用房、设备房和架空层等配套设施，不包括红线外景观/道路、幼儿园/学校、大型市政设施等配套工程。,前言,三、各费项编制方法： 三通一平工程费 按高层限额和容积率折算 配套设施费 按已有历史项目经验数据结合高层限额和可售比折算 基础设施费 按各区域内的各个城市数据综合考虑 业态建安工程费 按已有历史项目经验数据考虑 非人防车库及自建人防分摊 按可售比、车位配比和经验成本数据折算 环境景观工程费 按各业态建筑覆盖率、容积率和景观限额测算,管理口径成本限额别墅,别墅管理口径单方,别墅管理口径单方,限额配置标准（B档）,外立面： 真石漆和外墙砖为主，局部石材。,门窗： 断桥铝合金窗或塑钢窗。,先回顾一下高层管理口径单方,限额的前置条件,容积率：联排别墅一般为3层，容积率定为：0.7。 叠拼的样板太少，一般为3-5层，4层居多，研发提供的经验容积率为0.8-0.9，定为0.9。 赠送率：别墅的地库一般是赠送或打包销售，且直接在别墅的地下室中，所以别墅不应该再分摊地库成本。按地上可租售面积计算的赠送率定为40%。,考虑地下室连体及地上的赠送定为,三通一平工程费,花多少钱与地块现状的条件有关，与上面所覆盖的建筑物类型关系不大。,高层容积率为2.8，假设地块的占地面积为m平方米，计容面积就是2.8m。认为地上可租售面积就是2.8m平米。,联排容积率0.7，叠拼容积率0.9，计容面积就是联排0.7m，叠拼0.9m。,景观工程费,花多少钱景观单方和景观面积有关，与上面所覆盖的建筑物类型无关。,按设计经验，别墅建筑覆盖率在0.3-0.33，道路占比为0.15。景观面积的占比为0.52-0.55，取联排为0.52，叠拼为0.55，假设地块占地面积为m。,联排别墅容积率0.7，计容面积就是0.7m；叠拼容积率为0.9，计容面积为0.8m，认为地上可租售联排0.7m，叠拼0.9m。,配套设施费,配套设施配套设施面积包含了常规配置的物管用房、设备用房、自行车库、架空层面积，修建多少面积与项目的户数和销售面积有一定的正比关系，别墅的设备用房较少，但可能按缴纳人防易地建设费执行，考虑与高层单方成本一致。,与高层一致，取130元/平米。,基础设施费,联排和叠拼限额(地上可售面积单方),根据常规历史经验数据总结,建安工程费,叠拼和联排的配置成本接近，确定建安成本一致,地上可售面积单方,按40%赠送率折算的实建面单方,原限额调整钢筋单价后的实建面单方,注：原限额不含采暖,管理口径成本限额使用指南,举例： 某环渤海地区公司一个项目分期有联排别墅和高层两个业态，地上可售面积分别为联排10000平米，高层30000平米，故联排占比25%，高层占比75%,经过计算他们的管理口径单方如下：,管理口径成本限额洋房,洋房管理口径单方,限额的前置条件,外立面： 文化石总量比例10%（比例基数不包含门窗面积），或主入口门头局部可使用石材； 真石漆总量比例30%； 其余为普通涂料。,门窗：断桥铝合金窗或塑钢窗,限额的前置条件,赠送率：洋房的地下一层、地上的阁楼一般为赠送，按地上可租售面积计算的赠送率定为18%。,另考虑地上阁楼的赠送约为7%,容积率：洋房考虑为9层，容积率定为：研发提供的经验容积率为1.4-1.8，定为 1.6。,限额的前置条件,可售比=地上可租售面积/总建筑面积,150平米,洋房户均面积130-180平米/户，取150平米/户。 地下一层赠送率11%。 洋房车位比1：1，地下平均车位面积36平米/车位。 地上配套用房面积约为总建面的1%。,（150平米*（1+11%）+36平米）*（1+1%）,户均地上可租售面积,洋房可售比,150平米/204.53平米,73%,户均对应的总建筑面积,三通一平工程费,三通一平成本与地块现状的条件有关，与上面所覆盖的建筑物类型无关。,30元/平米,高层容积率为2.8，假设地块的占地面积为m平方米，地上的计容面积就是2.8m。认为地上可租售就是2.8m。,30元/平米*2.8m平米,高层 三通一工程费单方,三通一工程费总成本,洋房容积率1.6，地上的计容面积就是1.6m。认为地上可租售就是1.6m。,洋房 三通一工程费单方,30元/平米*2.8m平米/1.6m平米,50元/平米,景观工程费,景观成本与景观面积有关，与地面所覆盖的建筑物类型无关。,440元/平米,按设计经验，洋房建筑覆盖率在0.2-0.25， 道路占比为0.15， 景观面积的占比为0.6-0.65，取0.6， 假设地块占地面积为m。,洋房B档景观面积限额,景观总成本,洋房容积率1.6，计容面积是1.6m， 认为地上可租售1.6m。,洋房 景观单方,440元/平米*0.6m平米/1.6m平米,165元/平米,440元/平米*0.6m平米,170元/平米,基础设施费 & 配套设施费,基础设施费：参考集团范围内典型项目的历史数据,配套设施费：与高层一致，取130元/平米。,建安工程费-非人防车库及自建人防分摊,非人防车库及自建人防建安工程费，与配套设施费结合使用,3000元/平米,地下建安单方,单车位建安成本,按设计经验值，人防、非人防车库包含地下配套面积，单车位的面积约为36平米。,3000元/平米*36平米 /150平米,720元/平米,3000元/平米*36平米,620元/平米,以环渤海+西安为例,地下建安可售单方,洋房地上可售户均面积150平米，车位比1：1。,扣减地下配套设施成本,建安工程费,洋房-单体部分建安,地上可售面积单方,按18%赠送率折算的实建面单方,原限额调整钢筋单价后的实建面单方,注：原限额不含采暖,管理口径成本限额SOHO,前言,一、编制逻辑： 以纯SOHO业态的典型项目（重庆微电园二期，主要业态为SOHO平层100m以内、SOHO跃层100m以内、SOHO跃层超高层，已完成施工图预算）目标成本数据为蓝本，考虑了一定的余量。 层高：综合各区域规划要求确定基准层高。 建安工程费：含量考虑了四个SOHO业态的含量差异与四个区域的结构含量、层高、赠送率差异，单价根据区域内各个城市的单价综合考虑确定。 成果校验：将26个经集团研发确认的标准SOHO业态成本数据与测算结果进行校验。,前言,二、基础条件： 外立面：除主入口门头局部以外不得使用石材，门头不得使用进口石材；真石漆总量比例15%。 门窗：断桥铝合金窗，单价580 元/。 景观：参照自持商业B档500元/平米。 其他配置标准均按高层小高层B档。,前言,二、基础条件： 不含户内精装修与封楼板。 赠送率考虑了超高层的避难层，但不含跃层封楼板后赠送面积。 层高：平层统一按2.90考虑；跃层以北京、上海、重庆、厦门规划部门限定的层高上限为各区域基准层高；实际项目如层高有差异，须考虑层高差异导致的成本变动。 建筑总高度：超高层按120m以内考虑。实际项目如超过120m，则须准确测算结构含量差异导致的成本变动。,SOHO（平层100m以内）管理口径单方,SOHO（平层超高层）管理口径单方,SOHO（跃层100m以内）管理口径单方,SOHO（跃层超高层）管理口径单方,三通一平工程费,高层三通一工程费单方,三通一工程费总成本,SOHO 三通一工程费单方,景观工程费,500元/平米*0.78m平米,自持商业B档景观限额,景观总成本,环境景观单方,500元/平米*0.78m平米/3.9m平米,SOHO景观可以参照自持商业B档景观限额500元/平米。,建安工程费-基础与车库分摊,地基基础工程与高层成本限额一致，环渤海+西安100元/平米、长三角150元/平米、华南区120元/平米、西南区150元/平米。 非人防车库及自建人防分摊根据可售比与车库建安单方测算，车库建安单方环渤海+西安3000元/平米、长三角2800元/平米、华南区2800元/平米、西南区2200元/平米。 车库分摊=车库建安单方*25% 75%-配套设施费130元/平米 测出车库分摊： 环渤海+西安850元/平米 长三角800元/平米 华南区800元/平米 西南区600元/平米,建安工程费-测算明细,建安工程费-层高影响单方,受层高影响的主要含量为钢筋、混凝土、模板、砌体、粗装修（内墙、外墙）、墙地比。 钢筋、混凝土分为横向构件与竖向构件，横向构件含量与层高无关，竖向构件含量与层高基本成正比关系。 模板含量与混凝土含量基本成正比。 砌体、内外墙粗装修、墙地比与层高基本成正比。 依据以上原则测算出层高每增加0.10m，管理口径可售单方增加值如下表： 综合取值23元/平米,SOHO管理口径成本限额-项目校验,SOHO管理口径成本限额-项目校验,SOHO管理口径成本限额-汇总,根据跃层层高的不同，跃层比平层高550-700元/平米,感谢聆听！,