土地项目股权收购关注风险要点土地项目股权收购关注风险要点一、股权并购系指并购方通过协议购买目标公司的股权或以向目标公司增资方式，成为目标公司股东，进而达到参与、控制目标公司的目的，使该公司变更为并购方的全资或控股企业。二、股权收购与资产收购的区别：1.资金受让方不一样。增资的受让方是公司，转让的受让方是原股东。即增资后，增资的款项归公司所有，股转后，股权转让价款归股东方所有，由股东支配。2.增资就是增加注册资本，而转让不会增加注册资本。3.增资后，新股东和原股东的权利和义务是否一样，需要做另外的约定。而转让的新股东与原股东一致，不但继承了原股东在公司的权利，也应当承担原股东相应的义务，除非公司章程或其他文件另有约定。4.增资需要开股东大会，需要三分之二以上的股东同意。转让则是半数的股东同意即可，只需书面通知，不用开股东会。5.增资进来的钱不用交企业所得税，股权转让原股东需要交税。三、股权并购过程中的几点注意事项：（一）公司股权是否存在限制转让情形：1.法定限制条件：对于股份有限公司，发起人持有本公司股份自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。2.约定限制条件：公司章程、股东会决议等文件中限制股权转让的情形，比如股权转让需经全体股东一致通过等公司章程属于公司自治的范围3.股权被质押或查封四、股权价格：（一）原则：意思自治+公平交易（二）相关法律规定：1.股权转让所得个人所得税管理办法（试行）第十一条符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收入:（一）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的；（二）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（三）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；（四）其他应核定股权转让收入的情形。 2. 第十二条符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的；（二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；（三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；（四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；（五）不具合理性的无偿让渡股权或股份；（六）主管税务机关认定的其他情形。五、股权转让所得计税方法（法律依据：股权转让所得个人所得税管理办法（试行）（一）净资产核定法：股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。注意：1、被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。2、6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。（二）类比法： 1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定； 2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。（三）其他合理方法。六、股权转让价款的支付：（一）原则：意思自治；（二）方式：现金、转账、承兑汇票、换股。（三）节奏：1.纺锤体支付方式即两头小，中间大。根据项目实际情况预留风险保证金。一般操作方法为：首笔金额一般为尽调基准日目标公司负债的30%；尾款付款节点为股转变更完成后2 年。七、股权交割：第一种：百分百股权交割。包括：1.印章销毁、重刻及变更等。2.用印记录承诺； 3.各类证照变更（营业执照、开发资质证书等）。第二种：部分股权交割。包括：1.印鉴、证照共管。2.管理决策机制设定。项目公司在交接中，主要包括公司印章（公章、财务章、合同章、法定代表人印章等）的移交、土地使用权证等公司证照的移交、公司所签订合同的移交（需要解除的合同应由转让方负责提前解除）、财务档案等公司档案材料的移交、项目公司管理权的移交、项目公司工作人员的交接（项目公司的原工作人员除受让方同意留用的以外，其余人员应由转让方负责提前解聘）等。八、对土地使用权调查的主要内容1. 土地使用权的真实性；2. 土地的取得方式，若是划拨用地，其转让必须依法获得有权机关的审批同意，且须依法办理土地使用权出让手续；3. 土地出让金、土地补偿费及其他有关税费（如契税等）是否支付到位；4.土地规划用途；5. 土地使用权是否存在权利瑕疵，是否设置抵押、是否被依法查封等；6. 土地是否存在闲置；7.土地是否存在其他可能导致土地被依法收回的情形，如公共利益的需要、规划的调整等；8.是否存在土地权属和边界纠纷，包括相邻权纠纷；9. 土地现场情况，是否已完成拆迁，土地是否已平整，各种市政管线是否已接到项目红线范围内（七通一平），是否已开始施工以及工程进度等情况。九、对在建工程调查的主要内容1、项目是否已经通过立项审批、核准或备案；2、项目是否已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证等；3、项目的容积率、建筑密度、建筑高度等规划条件是否突破了土地使用权出让合同中的约定；4、项目土地使用权出让合同或其他与政府签订的协议中对项目竣工时间的要求和不能按时竣工投入使用的法律后果等；5、项目已签署的合同以及合同履行情况；6、项目销售情况以及是否存在交付风险等。十、交易模式及流程1.交易前提条件；2.交易（股权转让）基准日；3.股权转让款；4.股权转让价款；5.出让方应尽的披露责任；6.出让方与受让方的承诺与保证；7.目标公司管理权交割；8.过渡期安排及目标公司工商登记变更；9.员工和竞业限制；10.终止交易；11.违约责任。十一、主要风险来源：1.政府政策类风险：市政规划调整；城改、土地变性、供地要求等政策调整；政府交付土地不符合要求，拆迁等遗留问题未解决。2.交易文件不完善风险：确定的合作模式无法实现；交易价款的组成或合作价款的承担不清晰、前后矛盾；付款条件不明确，或付款安排不合理；忽略评估、审计、进场交易等强制性规定；遗留问题解决方案不清晰，未约定最终兜底条款；缺乏有效担保条款；决策权过于集中或过于分散；退出机制缺乏可操作性；违约责任不全面；存在未约定的遗漏事项；3.履约风险：在风险未排除的情况下，豁免对方的义务；签约主体与履约主体不一致；合作方配合度差或严重违约；存在潜在债务或纠纷，合作方无力解决。4.税务风险：合作方无法按照约定提供可在税前列支的成本票据；税务机关对交易标的重新认定，导致交易税费增加。十二、股权转让的刑事法律风险1.不具备土地转让条件的股权转让，涉嫌非法倒卖土地罪，但民事合同合法有效。2.城市房地产管理法第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交还和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。十三、股权转让特有风险：1.潜在债务或纠纷；2.合作方因成本问题拒绝或拖延履行合同义务，比如：调整容积率、变更土地用途；解决遗留诉讼纠纷；3.股权转让被认定为资产转让；4.股权转让前的成本票据不真实；5.未履行决议程序，或因股权代持、股权权属争议等，导致股权转让存在效力瑕疵；6.收购部分股权后内部决策机制失灵，公司陷入僵局；十四、股权转让税务问题（一）转让需缴纳的税费1.印花税；2.所得税。计算方式为：（股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税）*25%；股权转让个人所得税税率为 20%。（二）受让方需缴纳的税费：印花税。十五、拆迁安置补偿的税务问题（一）被拆迁方需缴纳的税费1.所得税：（1）货币补偿：企业所得税：拆补款 25%；个人所得税：免。（2）房产补偿：被搬迁居民取得的搬迁补偿免征个人所得税；被搬迁企业取得的搬迁补偿应计入企业所得税应税收入，其中补偿房产按照公允价值确认收入。（3）免征增值税、土地增值税。无印花税。（4）注意：补偿部分如为物业，则视同销售，需缴纳增值税，并计入企业所得税应税收入。补偿物业按视同销售价格计入开发成本。十六、股权转让常见风险点及对应控制措施：（一）或有负债的控制措施：1.设定违约条款对方赔偿；2.对方股东或者实际控制人提供连带保证；3.滞留部分股权，暂缓支付。【或有负债为天然风险，尽调不能穷尽，甚至无法尽调出来】（二）披露不实、抽逃出资、违法经营对等历史经营风险。控制措施为：1.对方进行陈述与保证（如实披露、历史经营合法、不存在偷逃税款等）。2.最终的表现形式都是或有负债。尽调时可发现部分问题，但均由对方兜底承诺。（三）前置条件成就与否。控制措施： 1. 单独增加交易前提条款，将影响本次交易目的的核心风险及尽调发现的主要风险解决作为前提。 2. 有些项目存在对方需提前解除质押手续、取得抵押银行同意、变更规划条件、资产重组等才能实现收购目的。（四）资金安全。控制措施为：在没有收购股权（工商变更）前，不会提前付款，最多是共管。如果提前借款或预付一般以履约保证金方式支付，但对方需提供担保措施。（资金安全不能出问题）。（五）过渡期风险（协议签订至股权过户完成期间）。控制措施为:过渡期内派驻人员监章或印章证照共管。（六）公司交割风险。控制措施为：股权变更登记后，要对公司及项目进行交割，包括资料、合同、开发证件及项目现场。仅仅股权过户还不能真正控制公司，公司及项目现场移交，对现有目标公司人员介绍管理团队变化有利于后期工作延续。十七、地产项目收并购的常见风险（一）目标公司的风险界定目标公司（亦称项目公司）的股权属性风险主要包括项目公司设立合规性风险及权利完整性风险两大类。1、在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有如下几项：（1）股东未足额缴纳出资；（2）股东出资形式不符合法律规定；（3）非货币财产出资作价违反法律强制性规定；（4）非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；（5）股东抽逃出资；（6）项目公司未依法年检；（7）其他。2、拟对外转让项目公司股权的股东公司是否具有完整的股东权利，权利是否存在法律瑕疵，包括：（1）项目公司股权是否存在质押、担保等第三人权利；（2）项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵；（3）项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险；（4）是否存在股东公司转让股权的限制性约定（有没有经过项目公司其他股东的同意，有否违背相关法律法规的规定）；（5）是否存在对股东公司在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利等权能的限制；（6）是否存在对股东公司在项目公司清算剩余财产分配权等权能的限制；（7）其他。（二）目标项目的风险界定鉴于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂性，在对目标公司股权或目标项目进行收购时，须特别重视风险排查，尤其是久拖未建或停建的项目，在收购时需特别小心。以下就常规的项目并购风控重点作列举介绍：1、土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清晰、项目用地是否存在被征收或征用等风险；2、项目主体的风险：开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险；3、规划风